광주지방법원 2025타경34327. 광주광역시 광산구 운남동 523-23에 위치한 물건으로, 감정가는 2,049,181,600원, 현재 최저매각가는 1,147,541,696원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가의 56% 수준까지 내려왔습니다. 권리관계상 핵심은 2023.06.07 설정된 을구 10번 광주원광신용협동조합 근저당권이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 이후 신용보증기금·광주신용보증재단·하나카드주식회사·주식회사우리카드의 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현재 매각가에서는 선순위 근저당권에 배당되고도 전체 채권 기준 409,664,459원의 미배당이 남는 계산이므로, 채권자에게는 손실 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34327 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운남동 523-23 [도로명주소] 광주광역시 광산구 목련로219번길 102-24 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 고은정 2분의 1 · 최윤복 2분의 1 |
| 토지 | 654.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 764,000원/㎡ |
| 이용상태 | 학원(1~3층), 주택(4층), 창고 등 |
| 감정가 / 최저가 | 2,049,181,600원 / 1,147,541,696원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원광신용협동조합 / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 매각으로 소멸하는 권리가 많다
2010년과 2011년 설정된 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태이며, 2013년 신한은행 근저당권도 현재 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 핵심 권리는 2023.06.07 설정된 광주원광신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 이후의 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임대 — 임대관계는 미상
③ 가격·배당 비교 — 낮아진 최저가보다 ‘왜 낮아졌는지’가 중요
현재 최저매각가는 1,147,541,696원으로 감정가 2,049,181,600원의 56%입니다. 2회 유찰이 진행되면서 할인 폭은 커졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않기 때문에 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현하기는 어렵습니다.
현재 회차 예상배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,875,417원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 광주원광신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,133,666,279원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 8,296,405원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 광주신용보증재단 | 78,270,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 하나카드주식회사 | 7,342,904원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,421,429원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 1,543,330,738원 가운데 현재 회차 예상 배당은 1,133,666,279원이며, 미배당은 409,664,459원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모
- 입지. 광주광역시 광산구 운남동 소재 운남동행정복지센터 북동측 인근이며, 주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 제한사항이 함께 존재합니다.
- 이용. 기호(2(가))는 철근콘크리트지붕 4층 건물로 학원(1~3층)과 주택(4층)으로 이용 중이며, 기호(ㄱ),(ㄴ)은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 추가 확인. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 지상 수목 매각 포함, 토지 일부의 도시계획시설(도로) 저촉이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 56%의 의미. 2회 유찰로 1,147,541,696원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 별도로 검증해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 전입 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외·수목 포함. 일괄매각 및 제시외 건물, 수목이 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 제약. 도로 저촉과 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 토지이용 제한이 있어 향후 활용계획과 충돌이 없는지 확인해야 합니다.
- 현황 점검. 학원·주택·창고 등 복합 이용 상태이므로 층별 실제 사용과 설비 상태, 향후 임대·매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서는 1,133,666,279원 배당 후 채권 미배당 409,664,459원이 남는 구조이므로 낙찰가 변동에 따른 후순위 채권 회수 가능성도 함께 살펴야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 숫자는 개선된다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 1,147,541,696원 | 56% | 409,664,459원 |
| 3회 유찰 시 | 803,279,187원 | 39.2% | 750,484,343원 |
| 4회 유찰 시 | 562,295,430원 | 27.44% | 989,058,262원 |
유찰이 추가되면 매각가격 자체는 더 내려가지만, 매각대금에서 채권자에게 배당되는 금액도 함께 줄어들어 채권 미배당액은 커집니다. 따라서 가격만 볼 것이 아니라 해당 가격에서 실제 활용가치와 환금성이 확보되는지를 봐야 합니다.
맺으며 — “56% = 무조건 저가”는 아니다
이 사건은 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 56%까지 내려온 만큼 숫자상 할인 폭은 큽니다. 또 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 정리된 편입니다. 그러나 이 물건의 감정 이용상태는 학원·주택·창고 등으로 구성된 기타 + 토지이고, 임대관계는 미상이며 최근 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 떨어졌는가’가 아니라 ‘현재 가격이 실제 이용가치보다 충분히 낮은가’입니다. 현재 회차 1,147,541,696원은 감정가 대비 56%로 숫자상 매력은 있지만, 현황과 토지 제약, 임대관계, 제시외 건물 및 수목 포함 여부를 확인하기 전에는 가격 우위를 확정할 수 없습니다. 권리는 비교적 명확하고, 가격 판단은 현황 검증이 승부처입니다.
