광주지방법원 2025타경34542. 광주 남구 백운동 스카이맨션 8층 811호 아파트입니다. 소유자는 박광일이고, 2018.10.31 거래가 85,700,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2024.05.29 접수된 서민금융진흥원 가압류 7,547,895원입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류, 에스비아이저축은행 가압류, 우리금융캐피탈 가압류와 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
2018년 신한은행 근저당권은 채권최고액 56,540,000원으로 설정됐고 2024년 한국주택금융공사로 이전됐지만, 등기부상 해당 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 2024.09.20 한국주택금융공사가 신청한 임의경매도 2025.09.25 취하 후 2025.09.29 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 그보다 뒤인 2024.05.29 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 백운동 514-44 · 광주광역시 남구 양림로 14 · 8층 811호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상13층 중 제8층 제811호 · 남동향 |
| 소유자 | 박광일 (2018.10.31. 거래가 85,700,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 66,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 57,247,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고는 없습니다. 현재 계산상 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도 인수액은 0원입니다. 감정자료에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유 상태는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 하지만, 확인된 임차인 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%지만 실거래 검증은 별도
감정가 118,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,080,000원, 감정가의 56%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,589,440원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,547,895원 | 7,547,895원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,220,000원 | 5,220,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 에스비아이저축은행 | 47,590,805원 | 47,590,805원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈 | 14,600,460원 | 4,131,860원 |
| 6. 갑구 13번 강제경매 · 에스비아이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 합계 74,959,160원 중 64,490,560원이 배당되고, 10,468,600원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 백운동 광주서광중학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·상가·점포·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상13층 중 8층 811호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·향. 단지는 북측 왕복2차선 포장도로를 통해 진입하며, 본건은 남동향입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로3류 접합, 중로2류 접합, 상대보호구역에 해당합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 56%라는 숫자보다 동일 단지·유사 면적 최근 거래가를 먼저 대조해 실제 할인폭을 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.05.29 서민금융진흥원 가압류가 기준이며 이후 존속권리의 소멸 여부를 입찰 직전 최신 등기부로 재확인하세요.
- 배당 부족. 현재 가정가에서도 채권 미배당이 10,468,600원 발생하지만, 계산상 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 46,256,000원·미배당 29,935,768원, 4회 유찰 시 매각가 32,379,199원·미배당 43,562,787원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 신한은행 근저당과 한국주택금융공사 관련 임의경매는 이미 정리됐고, 현재 말소기준인 2024.05.29 가압류 이후 존속 채권 역시 매각으로 소멸합니다. 권리만 보면 복잡성이 크지 않습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 118,000,000원에서 66,080,000원까지 내려와 할인율은 커졌지만, 최신 실거래 기준이 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
