감정가 16.81%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 말할 수 없는 이유 — 부산 르네시떼 1009호

부산지방법원 2024타경112750. 사상구 괘법동 르네시떼 1층 1009호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 집합건축물대장과 감정평가상 전체 용도는 판매시설입니다. 감정조사에서도 복수 호실이 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 사용되고, 일부는 인접 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되는 것으로 조사됐습니다. 따라서 주거형 물건처럼 접근해서는 안 되며, 1009호의 정확한 위치·경계·현재 사용상태가 가격보다 먼저 확인돼야 합니다.

등기 흐름은 과거 경매가 두 차례 진행되면서 오래된 근저당과 압류가 말소된 이력이 핵심입니다. 현재 소유자는 2010년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 현존하는 말소기준권리는 2015년 12월 18일 주식회사 르네시떼의 가압류입니다. 이후의 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 즉 현행 등기상 존속 담보권을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 기준은 2015년 가압류

국민은행 근저당은 2001년, 경남은행 근저당과 2004년 경매등기는 2006년, 나주축산업협동조합·이애라의 근저당과 2007년 가압류·2008년 경매·2009년 압류는 2010년 임의경매 매각으로 각각 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인이 인수하는 것으로 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 — 1009호로 특정된 임차인은 없다

현황조사에는 실제 임차인 9명이 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그러나 호실이 표시된 임차인 8명은 모두 1009호가 아닌 다른 호실이고, 엄순옥은 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 사건 전체의 임차인 현황을 1009호에 그대로 합산하면 안 됩니다.

* 가정 실질취득액 6,538,000원은 최저가 4,538,000원에 배당 시뮬레이션상 인수액 2,000,000원을 보수적으로 더한 금액입니다. 두 보증금의 1009호 귀속이 확인되지 않으면 실제 인수액은 달라집니다.

③ 가격 판단 — 5회 유찰은 ‘할인율’이지 ‘시세 차익’이 아니다

현재 최저매각가는 4,538,000원으로 감정가 27,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,538,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권총액은 3,156,205,522원, 채권자 배당액은 4,056,316원, 미배당액은 3,152,149,206원입니다. 매각대금 4,538,000원은 집행비용 481,684원과 국민은행 배당 4,056,316원으로 전액 소진되며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창진초등학교 남측 인근이며, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해간 경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 교통사정은 양호합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 복수 호실은 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 조사됐습니다.
• 경계. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고, 일부는 호실표지판이 없어 정확한 위치·경계·면적을 재확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 규제. 준주거지역·시장(소매시장)이며 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 침수위험지구·철도·교통광장과 접합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 판매시설이고 5회 유찰됐으며 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각단위 확인. 1009호 단독매각인지, 다른 호실과 일괄매각되는지 물건번호와 매각조건을 확인하세요.
• 1009호 현장 특정. 호별배치도와 실제 점포 위치를 대조하고 경계·면적·출입구·점포 표지판을 직접 확인하세요.
• 현재 이용상태. 영업 중인지, 창고인지, 공실인지와 인접 점포가 경계 없이 사용 중인지 확인하세요.
• 임차인 대응관계. 1009호로 특정된 임차인은 없지만 엄순옥의 점유 호실이 미상입니다. 전입세대·사업자등록·점유자를 다시 확인하세요.
• 인수액 재산정. 박용임·이상봉의 2,000,000원 보증금이 1009호와 무관하다면 실질취득액 계산에서 제외돼야 합니다.
• 말소 권리 대조. 과거 말소된 근저당이 배당표에 포함된 이유를 최신 등기와 채권신고서에서 확인하세요.
• 세금 확인. 당해세 여부와 압류 세액을 확인해 실제 배당 및 소유권이전 과정의 변수를 점검하세요.
• 시세 조사. 동일 층·동선·면적의 실제 매매가와 임대료를 확인하기 전에는 최저가가 싸다고 판단하지 마세요.
• 관리비·공용비용. 상가 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담액을 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·호별배치도를 직접 대조하세요.

맺으며 — “16.81%는 결론이 아니라 확인의 출발점”

이 물건의 장점은 현행 등기상 권리 흐름이 비교적 명확하다는 점입니다. 과거 근저당과 압류는 이전 경매에서 말소됐고, 현재 기준권리 이후의 압류와 경매등기는 매각으로 소멸합니다.

그러나 입찰 판단의 핵심은 등기보다 물건 자체에 있습니다. 사건상 도시형생활주택으로 표시됐지만 공부상 판매시설이고, 일부 점포는 경계 없이 일괄 사용되며 호실표지판도 없습니다. 1009호에 직접 연결된 임차인은 확인되지 않았지만, 호실 미상 점유자가 있고 다른 호실 임차보증금 2,000,000원이 인수액으로 계산돼 있습니다.

무엇보다 최근 실거래 시세가 없어 최저가 4,538,000원이 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 5회 유찰·감정가 16.81%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 권리는 통과에 가깝지만, 호실 식별·점유·실제 용도·시세 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류가 맞습니다.