부산지방법원 2024타경112750. 사상구 괘법동 르네시떼 1층 1023호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 집합건축물대장과 감정평가상 전체 용도는 판매시설입니다. 주변 호실은 옷가게·의류보관창고· 가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 조사됐고, 본건이 포함된 일부 점포는 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되거나 호실 표지판이 없는 것으로 확인됐습니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사르사모입니다. 2013년 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서 당시 압류·가압류·경매개시결정과 근저당권이 말소됐고, 현재 소유권 이후 최초의 기준 권리는 2015년 12월 18일 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원입니다. 이후의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 1층 1023호 (괘법동, 르네시떼) |
| 용도 | 도시형생활주택 표기 · 집합건축물대장 및 감정평가상 판매시설 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사르사모 (2013.04.02. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 26,000,000원 / 4,370,000원 (5회 유찰·감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 현재 소유권 이후 기준으로 본다
② 점유자 분석 — 1023호 직접 기재자는 김순옥
현황조사에는 점유자 9명이 기재되어 있으나, 이 가운데 1023호를 직접 포함해 기재한 사람은 김순옥입니다. 김순옥의 점유 부분은 1022·1023·1024호이고 전입일은 2018.03.07.로, 2015.12.18. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 1023호 기준으로는 대항력이 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금을 매수인이 승계한다고 볼 근거는 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 1022·1023·1024호 | 2018.03.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장금임 | 1183호 | 2010.07.05 | 미상 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양희융 | 3360호 | 2022.05.26 | 미상 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용임 | 4385호 | 2014.02.25 | 1,000,000원 / 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이상봉 | 4397호 | 2014.06.25 | 1,000,000원 / 55,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 엄순옥 | 호수 미상 | 2016.06.03 | 4,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구연정 | 5111호 | 2021.09.07 | 미상 / 110,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 1345호 | 2023.03.13 | 미상 / 55,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 1372호 | 2024.05.03 | 미상 / 55,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 5회 유찰은 ‘싼 가격’보다 ‘약한 수요’의 신호
최저가는 4,370,000원으로 감정가 26,000,000원의 16.81%입니다. 절대금액만 보면 낮지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 5회 연속 유찰은 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 사실을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·5회 유찰 | 4,370,000원 | 16.81% | 7,596,729,800원 | 2,000,000원* |
| 6회 유찰 시 | 3,059,000원 | 11.77% | 7,598,017,202원 | 2,000,000원* |
| 7회 유찰 시 | 2,141,300원 | 8.24% | 7,598,918,383원 | 2,000,000원* |
* 2,000,000원은 4385호·4397호 점유자 보증금으로, 1023호 취득비에는 합산하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 478,660원 |
| 임차인 박용임 보증금·4385호 | 1,000,000원 | 0원 |
| 임차인 이상봉 보증금·4397호 | 1,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 | 1,400,000,000원 | 3,891,340원 |
| 을구 3번 근저당권·조흥은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권·국민은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류·주식회사르네시떼 | 47,614,300원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정·국민은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권·이만호 | 450,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권·현대상호저축은행 | 450,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류·주식회사 르네시떼 | 554,663,442원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정·케이알앤씨 | 700,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류·주식회사 르네시떼 | 648,343,398원 | 0원 |
| 갑구 15번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 갑구 18번 강제경매개시결정·주식회사 르네시떼 | 700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성
- 입지. 창진초등학교 남측 인근으로, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산김해경전철 르네시떼역이 있으며, 부산도시철도 2호선 사상역도 근거리에 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 조사 대상 호실들은 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용됐으나 실제 운영 여부는 재확인이 필요합니다.
- 경계 위험. 일부 호실이 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고 일부에는 호실 표지판이 없습니다. 1023호의 정확한 위치·경계·면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 준주거지역의 상업용 건부지이며, 남측 약 75미터·서측 약 12미터·북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제·환경. 시장·비행안전제6구역·학교 절대 및 상대보호구역 등에 포함되거나 저촉되고, 침수위험지구·철도·교통광장 등에 접합니다.
- 환금성. 5회 유찰된 판매시설로, 감정가 대비 할인율보다 실제 점포 이용 가능성과 임대수요·관리비·공실 상태가 매각 가능성을 좌우합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 호별배치도와 현장 표지, 벽체·통로·출입구를 대조해 1023호의 정확한 위치와 경계를 확인하세요.
- 점유 범위. 김순옥의 점유 부분이 1022·1023·1024호로 함께 기재돼 있으므로, 1023호를 독립적으로 인도받을 수 있는지 확인해야 합니다.
- 용도 불일치. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정상 판매시설이 다릅니다. 건축물대장·현황·영업 가능 업종을 직접 대조하세요.
- 관리비·영업비용. 대형 상업시설의 공용관리비, 냉난방비, 장기 체납 및 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
- 실거래 부재. 감정가 대비 16.8%만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 층·유사 위치 점포의 실제 매매·임대·공실 상태를 조사하세요.
- 등기 원본 대조. 과거 경매로 말소된 권리와 현재 유효 권리를 구분해 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 대조하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확인할 것이 많은 물건”
현재 등기만 보면 2015년 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 1023호에 직접 기재된 김순옥도 말소기준 이후 전입이므로 확인되는 보증금 인수는 없습니다. 권리 자체보다 더 큰 문제는 판매시설이라는 실체, 여러 호실에 걸친 점유, 불명확할 수 있는 호실 경계, 5회 유찰이 보여주는 낮은 시장 반응입니다.
최저가 4,370,000원은 감정가의 16.8%지만, 비교 가능한 실거래가 없고 호실의 독립성·점유· 운영 여부가 확인되지 않은 상태에서는 이를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기 인수는 제한적이지만, 물리적 특정과 환금성 리스크가 큰 D등급 물건입니다. 현장 확인 없이 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.