감정가 17%까지 내려왔지만, 대상 호실의 점유·인수 범위부터 다시 확인해야 한다 — 르네시떼 1024호

부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 1층 1024호입니다. 사건상 용도표시는 도시형생활주택이지만, 매각물건명세서 비고와 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태도 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등 상업시설 중심으로 확인되어, 일반적인 주거형 도시형생활주택과 같은 방식으로 접근해서는 안 됩니다.

등기상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2015년 12월 18일 접수된 주식회사 르네시떼의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 부산광역시사상구의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 보면 후순위 권리의 인수 문제는 크지 않지만, 이 사건의 실질적인 난점은 여러 호실이 함께 조사된 점유 명단과 자동 배당 시나리오가 대상 1024호에 정확히 대응하는지에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2015.12.18 갑구 3번 가압류입니다. 청구금액은 648,343,398원이고, 채권자는 주식회사 르네시떼입니다. 2017년에는 이 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐으나, 2021.08.13 취하를 원인으로 2021.08.26 말소됐습니다. 2018년 부산광역시 사상구 압류와 2024년 현재 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 점유·임차 조사 — 1024호와 다른 호실을 구분해야 한다

조사 명단에는 보증기관의 대위·승계 신고가 없고, 이름이 기재된 실제 점유·임차 관련자는 9명입니다. 다만 이 사건의 대상은 1024호이며, 대상 호실을 포함해 기재된 사람은 김순옥 1명입니다. 나머지 명단은 1183호·3360호·4385호·4397호·5111호·1345호·1372호 또는 점유부분 미상으로 표시되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 17%라도 시세 메리트는 확인되지 않았다

현재 최저가는 4,370,000원으로 감정가 26,000,000원의 17% 수준입니다. 그러나 동일하거나 유사한 호실의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 특히 이 건물은 집합건축물대장상 판매시설이고, 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되거나 호실 표지판이 없는 것으로 조사됐습니다.

따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 5회 유찰은 가격 할인 신호이면서 동시에 대상 호실의 위치·경계·점유·운영상태와 판매시설의 환금성을 시장이 보수적으로 보고 있을 가능성을 함께 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,370,000원 가정)

채권자 청구 합계 1,348,343,398원 중 3,891,340원이 배당되고, 1,344,452,058원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 박용임·이상봉 보증금 합계 2,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐으나, 두 점유호실은 대상 1024호와 다릅니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도 불일치. 사건 용도표시는 도시형생활주택이지만, 집합건축물대장상 용도와 매각물건명세서 비고는 판매시설입니다.
• 실제 이용상태. 평가 대상 여러 호실은 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵· 네일샵 등으로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 실제 운영 여부와 정확한 이용상황은 재확인이 필요합니다.
• 호실 경계. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고, 일부에는 호실 표지판이 없습니다. 대상 1024호의 위치·경계·면적을 호별배치도와 현장에서 대조해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역과 부산도시철도 2호선 사상역이 소재해 전반적인 교통 사정은 양호합니다.
• 주변 환경. 창진초등학교 남측 인근이며, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 위생·급배수·중앙공급식 냉난방· 화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 준주거지역입니다. 토지면적은 23,702.2㎡, 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측 약 75m, 서측 약 12m, 북측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 규제·위험. 시장·가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함되고, 절대보호구역· 상대보호구역·준주거지역에 저촉되며 침수위험지구·철도·교통광장에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1024호 점유자 특정. 김순옥이 1022호·1023호·1024호를 함께 점유부분으로 신고한 경위를 확인하고, 1024호의 실제 사용·점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 인수 2,000,000원 검증. 자동 배당표에 반영된 박용임·이상봉은 4385호·4397호로 표시됩니다. 이 보증금이 대상 1024호 매수인에게 실제 승계되는지 매각물건명세서와 호별 매각목록으로 확인해야 합니다.
• 김순옥 보증금 확인. 대상 호실을 포함하는 김순옥은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부와 명도 조건을 점검해야 합니다.
• 용도 확인. 도시형생활주택 표시와 집합건축물대장상 판매시설 기재가 함께 존재합니다. 이용 가능 용도와 실제 영업·사용 상태를 확인해야 합니다.
• 호실 위치·경계 확인. 일부 호실은 경계 구분 없이 이용되거나 표지판이 없으므로 호별배치도·건축물대장·현황을 직접 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 17%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 르네시떼 동일 층·동일 용도 호실의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 낮은 환금성 반영. 5회 유찰과 판매시설 이용상태를 고려해 재매각 가능성과 공실·영업 중단 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·호별배치도·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 호실 대응관계가 먼저다”

이 물건은 5회 유찰로 최저가가 4,370,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 표면만 보면 적은 자금으로 접근 가능한 물건처럼 보입니다. 그러나 대상은 르네시떼 1층 1024호인데, 조사된 점유자와 배당 시뮬레이션에는 여러 다른 호실의 정보가 함께 포함되어 있습니다.

대상 호실을 포함해 신고한 김순옥은 대항력이 없지만 보증금이 미상이고, 자동산정 인수액 2,000,000원의 근거가 된 박용임·이상봉은 각각 4385호·4397호 점유자로 표시됩니다. 여기에 도시형생활주택이라는 사건상 표시와 판매시설이라는 공부상 용도, 점포 간 경계 불명확 가능성, 실거래 비교 부재가 겹칩니다.

최저가는 낮지만 권리·점유·물건 특정의 확실성도 낮습니다. 4,370,000원이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 “실제로 매수하는 1024호가 어디까지이며, 누가 점유하고, 어떤 보증금이 승계되는가”입니다. 이 세 가지가 원본과 현장에서 일치하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 확인형 물건입니다.