최저가 319만원만 보면 안 된다 — 호실·용도·인수관계 재확인이 필요한 르네시떼 3336호

부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 3층 3336호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시됐지만, 감정평가 내용은 건물 전체의 집합건축물대장상 용도를 판매시설로 기재하고 있습니다. 실제 이용도 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등 상업시설 중심이며, 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 사용되거나 호실표지판이 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 일반 주거용 도시형생활주택으로 단순 가정해 접근해서는 안 됩니다.

가격은 감정가 1,900만원에서 5회 유찰돼 319만3,000원까지 하락했습니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 게다가 제시된 배당가정에는 박용임·이상봉의 보증금 각 100만원, 합계 200만원을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 이 가정을 적용하면 최저가 낙찰 시 실질취득비용은 519만3,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2010년 말소와 현재 배당가정이 충돌한다

등기 흐름상 2000년 한빛은행 근저당 3,000만원과 2007년 신용보증기금 가압류 900만원, 2009년 우리은행 임의경매개시결정은 2010.10.25 임의경매 매각으로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자가 그 매각으로 소유권을 취득한 뒤 새로 설정된 최초 권리는 2015.12.18 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원이며, 이 가압류가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 2015년 가압류와 그 이후의 경매개시결정은 현재 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 대상 3336호와 표시 호실이 맞지 않는다

제시된 배당가정은 4385호 박용임과 4397호 이상봉의 보증금 각 100만원을 매수인 인수액으로 합산했습니다. 두 사람은 2015.12.18 말소기준보다 앞서 전입해 해당 호실 기준으로는 대항력 위험이 반영됐습니다. 다만 4385호·4397호는 대상 3336호와 다른 호실이므로, 이 200만원이 실제로 3336호 낙찰자에게 승계되는지는 매각물건명세서의 물건번호별 임차인 배치와 일괄매각 여부를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

감정가 19,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 3,193,000원입니다. 감정가 대비 16.81%까지 하락했지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 특히 이 건물은 공부상 판매시설이고 실제 이용도 상가·창고·서비스업 시설이 섞여 있어, 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (제시된 매각가 3,193,000원 가정)

제시된 배당가정상 총 채권액은 2,087,343,398원, 채권자 배당액은 2,735,526원, 미배당액은 2,084,607,872원입니다. 신청채권자에게 돌아가는 배당은 0원이며, 소유자 잔여액도 0원입니다. 다만 2010년 말소기재와 배당 항목이 충돌하므로 실제 배당순위는 원문 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 창진초등학교 남측 인근이며 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 인근에 있어 교통사정은 양호합니다.
• 실제 이용. 건축물대장상 판매시설이며 감정 대상 호실들은 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 확인됐습니다.
• 경계 확인. 일부는 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 사용되고 일부는 호실표지판이 없어, 3336호의 정확한 위치·경계·면적을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 평탄한 장방형 상업용 건부지이며 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·시장에 포함되며 비행안전제6구역, 절대·상대보호구역 등의 제한이 있고 침수위험지구와 접합니다.
• 환금성. 감정가 대비 16.81%까지 5회 유찰된 사실 자체가 응찰 수요와 환금성에 대한 강한 경고 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 3336호 특정. 현장에서 호실표지판, 출입구, 내부 경계, 인근 점포와의 통합 사용 여부를 확인하세요.
• 용도 대조. 사건상 도시형생활주택 표시와 집합건축물대장상 판매시설 용도가 일치하지 않으므로 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
• 점유자 특정. 현황조사 인원 9명 중 3336호와 일치하는 표시는 없습니다. 엄순옥의 미기재 호실과 실제 3336호 점유자를 별도로 확인하세요.
• 인수액 재계산. 박용임·이상봉 보증금 2,000,000원이 왜 3336호의 매수인 인수액에 포함됐는지 물건번호별 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 말소 여부 확인. 2010년 말소된 한빛은행 근저당과 신용보증기금 가압류가 예상배당에 다시 반영된 이유를 최신 등기와 배당요구 내역으로 검증하세요.
• 실제 운영 여부. 감정평가에서도 정확한 이용상황과 실제 운영 여부를 재확인하도록 명시돼 있습니다.
• 가격 상한. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 임대수익·관리비·공실·환금성을 함께 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 물건번호별 호별배치도를 직접 확인하세요.

맺으며 — 5회 유찰은 기회보다 ‘확인해야 할 이유’다

최저가 319만3,000원이라는 숫자는 강하게 눈길을 끕니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 부동산으로 단순 평가하기 어렵습니다. 도시형생활주택으로 표시된 사건 용도와 달리 공부상·감정상 용도는 판매시설이고, 일부 점포는 경계 구분이나 호실표지가 불명확합니다. 현황조사에 기재된 9명의 호실도 대상 3336호와 일치하지 않으며, 배당가정에는 다른 호실로 표시된 두 임차인의 보증금 200만원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다.

등기상으로는 2010년 매각 때 선행 근저당과 가압류가 말소됐고, 현재 말소기준은 2015년 가압류로 읽힙니다. 그런데 예상배당에는 이미 말소된 권리가 다시 등장합니다. 이처럼 호실·용도·점유·배당 네 축에서 서로 맞지 않는 지점이 존재하므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰해서는 안 됩니다. 모델상 실질부담은 519만3,000원이지만 그 인수액조차 대상호실과의 연결을 검증해야 합니다. 가격 판단보다 물건 특정과 원문 대조가 먼저인 고위험 확인형 물건입니다.