최저가 2,857,000원이어도 ‘싸다’고 못 한다 — 부산 르네시떼 3360호

부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 3층 3360호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 주변은 대형할인마트·시외버스터미널· 숙박시설 등이 형성된 상업지역이고, 건물 일부 호실은 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점· 피부관리샵·네일샵 등으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.

가격만 보면 감정가의 16.81%까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가와 실제 부담액이 다릅니다. 예상배당에는 박용임·이상봉의 보증금 합계 2,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 2,857,000원 + 2,000,000원 = 최소 4,857,000원입니다. 장금임은 말소기준일보다 앞서 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 가압류

등기상 최초 소유자는 최동길이며, 1999년 한빛은행 근저당권 13,900,000원이 설정됐습니다. 다만 이 근저당권은 2010.10.15 해지로 말소됐고, 2010.10.20 주식회사르네시떼를사랑하는모임 앞으로 소유권이 이전됐습니다.

현재 권리분석의 말소기준은 2015.12.18 주식회사 르네시떼 가압류 648,343,398원입니다. 이후 2017년 강제경매개시결정은 2021년 취하로 말소됐고, 2024.12.03 다시 강제경매가 개시됐습니다. 2015년 가압류와 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 9명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 9명입니다. 다만 호실이 서로 다르게 특정돼 있으므로 대상 3360호와 각 점유자의 대응관계를 구분해서 봐야 합니다. 대상 호실인 3360호로 특정된 양희융은 2022.05.26 전입해 말소기준일인 2015.12.18보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 17%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 2,857,000원으로 감정가 17,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 매수인이 부담하는 보증금 2,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 4,857,000원으로 올라갑니다. 이후 추가 유찰 시에도 확인된 인수액 2,000,000원은 그대로 남습니다.

유찰이 이어질수록 낙찰가는 낮아지지만, 확인된 보증금 인수액은 2,000,000원으로 유지됩니다. 7회 유찰 시에는 최저가 1,399,929원보다 인수액 2,000,000원이 더 커집니다. 또한 동일 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 판매시설의 실제 운영 여부, 임대수익, 관리비, 공실 상태를 확인한 뒤 최저가가 아니라 실질취득 총액으로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,857,000원 가정)

총 채권액 1,362,243,398원 중 예상 배당액은 2,405,574원이며, 미배당액은 1,359,837,824원입니다. 매수인 인수액 2,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 창진초등학교 남측 인근으로, 부근은 대형할인마트· 시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 판매시설이며, 건물 내 조사 호실은 옷가게·의류보관창고·가구점· 음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용되는 것으로 확인됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다. 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 시장, 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 제한이 있으며, 침수위험지구·철도·교통광장과 접합니다.
• 환금성. 5회 유찰된 판매시설로, 실제 영업 여부와 임대관계가 불명확합니다. 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실 위치·경계 확인. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고, 일부는 호실표지판이 없습니다. 3360호의 정확한 위치·경계·면적을 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유자 대응 확인. 대상 3360호의 양희융과 실제 점유·영업 주체가 일치하는지, 보증금·계약기간·인도 조건을 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 범위 확인. 박용임·이상봉의 보증금 2,000,000원이 이 매각목적물에 실제로 승계되는지, 장금임의 보증금이 얼마인지 매각물건명세서와 임대차계약서로 대조해야 합니다.
• 한빛은행 근저당 확인. 2010.10.15 말소된 근저당이 예상배당에서 2,405,574원을 배당받는 이유를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 현재 회차는 최소 4,857,000원이며 보증금 미상액, 체납관리비, 명도비용 등이 추가될 수 있습니다.
• 영업·공실 확인. 판매시설의 실제 운영 여부, 공실 기간, 임대수익, 중앙 냉난방 비용과 관리비 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 호별배치도를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 17%”보다 중요한 것은 확정되지 않은 인수 범위

이 물건의 표면 가격은 2,857,000원입니다. 그러나 예상 인수액 2,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 4,857,000원이고, 선순위 전입자의 보증금 미상 위험이 남습니다. 대상 3360호로 특정된 양희융은 말소기준 후 전입이라 대항력이 없지만, 사건 전체 임차인 조사와 예상배당에는 다른 호실 점유자의 인수액이 함께 나타납니다.

여기에 등기상 말소된 한빛은행 근저당이 예상배당에 반영된 불일치, 호실 경계와 실제 이용상태의 재확인 필요, 5회 유찰된 판매시설의 환금성 문제가 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격이 낮아 보이지만 권리와 점유 범위를 확정하기 전에는 싸다고 판단할 수 없는 물건”입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액과 3360호에 실제로 귀속되는 권리·점유관계의 확정입니다.