최저가 3,025,000원보다 ‘임차인 인수 범위’가 먼저다 — 부산 르네시떼 3549호

부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 3층 3549호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되지만, 매각물건명세서와 집합건축물대장상 용도는 판매시설이고, 감정평가 이용상태도 옷가게·의류보관창고· 가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등 판매·영업시설 중심으로 조사됐습니다. 따라서 주거용 부동산처럼 접근하기보다 대형 상업시설 내부 구분점포의 점유·경계·공실·관리비·환금성 문제를 함께 봐야 합니다.

등기상 과거의 가압류와 압류는 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2024.12.03. 강제경매개시결정입니다. 등기부만 보면 선순위 담보권이 남은 구조는 아니지만, 현황조사에는 말소기준일보다 앞서 전입한 임차인 9명이 기재돼 있습니다. 이 중 알려진 보증금은 합계 6,000,000원이고, 나머지는 금액이 밝혀지지 않았습니다. 권리분석의 중심은 등기부보다 점유관계와 임차보증금의 실제 귀속 호실입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐지만 임차관계는 별도

2002년 주식회사르네시떼의 가압류 8,321,180원과 2006년 부산광역시의 압류가 있었으나 각각 2022.06.07.과 2022.01.18.에 말소됐습니다. 이후 2022.07.12. 주식회사르사모가 소유권을 취득했고, 2024.12.03. 주식회사 르네시떼의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인 조사 — 실제 9명, 그러나 3549호 일치 표기 없음

현황조사상 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 9명이 기재돼 있습니다. 다만 점유부분은 1022·1023·1024호, 1183호, 3360호, 4385호, 4397호, 5111호, 1345호, 1372호이거나 호실이 기재되지 않은 형태로, 대상인 3549호와 일치하는 표기는 없습니다. 임차인 명단을 대상 호실의 확정된 점유자로 곧바로 단정할 수 없는 이유입니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

최저매각가는 감정가 18,000,000원의 16.81%인 3,025,000원입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 배당가정상 알려진 임차보증금 6,000,000원을 더하면 실질취득은 9,025,000원입니다.

유찰될수록 낙찰대금은 줄지만, 알려진 인수액 6,000,000원은 그대로 남는 가정입니다. 현재 회차에서 인수액은 낙찰대금의 약 두 배이고, 6회·7회 유찰 시에는 전체 실질취득에서 인수액이 차지하는 비중이 더 커집니다. 여기에 보증금 미상 임차인의 금액이 추가될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,025,000원 가정)

채권 총액 708,321,180원 중 예상 배당은 2,570,550원, 미배당은 705,750,630원입니다. 임차보증금 6,000,000원은 배당대금 밖에서 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도 확인. 사건상 도시형생활주택으로 표시되지만 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 실제 이용상태와 건축물대장 용도가 주거용과 일치하지 않으므로 금융·세금·사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 상권. 창진초등학교 남측 인근으로 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장, 부산김해간 경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 인근에 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 시설. 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 경계 위험. 일부 점포가 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 사용되고 일부는 호실표지판이 없습니다. 대상 위치·경계·면적을 호별배치도와 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·시장에 해당하며 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다. 침수위험지구·철도·교통광장·가로구역별 최고높이 제한지역에 접하고, 비행안전제6구역· 가축사육제한구역·학교 절대·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 건축물. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 판매시설 내부의 구분점포이고 5회 유찰됐습니다. 낮은 최저가 자체가 아니라 실사용 가능성, 공실, 점포 경계와 임대수요가 재매각 가능성을 좌우합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 3549호 현장 특정. 호별배치도와 현장 호실표지를 대조해 정확한 위치·경계·면적을 확인하세요.
• 현재 점유자 확인. 현황조사 임차인 9명의 점유 호실과 대상 3549호의 관계를 집행관 조사, 전입세대확인서, 상가건물 임대차현황서와 현장에서 재확인하세요.
• 보증금 전액 확인. 알려진 6,000,000원 외에 김순옥·장금임·양희융·구연정·이수빈·김민정의 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 실질취득가 기준. 현재 회차의 기준 금액은 최저가 3,025,000원이 아니라, 알려진 인수액을 합한 9,025,000원이며 추가 보증금 가능성도 별도로 반영해야 합니다.
• 배당 권리 원본 대조. 이미 말소된 갑구 2번 가압류가 배당가정에 포함된 이유와 실제 채권 존부를 확인하세요.
• 용도 불일치 확인. 도시형생활주택 표기와 판매시설 용도 사이의 차이가 사용·대출·세금에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·영업 상태. 르네시떼 관리주체에 공용부분 관리비, 냉난방비, 장기 체납과 현재 영업 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 같은 층·동선·면적·용도의 구분점포 매매가와 임대료를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “3,025,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 물건의 최저가는 3,025,000원이지만, 배당가정상 매수인 인수액은 6,000,000원입니다. 현재 확인된 범위만 합쳐도 실질취득은 9,025,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차인 6명, 대상 호실과 임차인 점유부분의 불일치, 판매시설 내부 점포의 경계 확인, 용도 표기의 차이까지 겹쳐 있습니다.

등기부상 오래된 가압류와 압류가 말소됐다는 점은 긍정적이지만, 이 사건은 등기만 보고 안전하다고 결론 내릴 유형이 아닙니다. 점유자·보증금·대상 호실의 대응관계가 확정되지 않는 한 가격도 권리도 확정되지 않습니다. 5회 유찰과 감정가의 16.81%라는 숫자에 끌리기보다, 3549호의 실제 점유와 인수액을 원본으로 닫은 뒤 판단해야 하는 고위험 물건입니다.