인천지방법원 2024타경514289. 인하대학교 남측 인근 노선 상가지대에 있는 인하대역시네마타워 3층 303-2호입니다. 감정평가 당시 근린생활시설 ‘연세으뜸의원’으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.04.20입니다. 소유자는 홍일·홍준립이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 소유자가 2020.07.28 소유권을 이전받은 날 국민은행 근저당권 240,000,000원이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 국세·지방세 압류와 가압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차·점유자 장희경과 김용수의 전입일도 각각 2023.11.07, 2021.01.20으로 말소기준일인 2020.07.28보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 선순위 대항력을 갖지 못해 보증금 승계 위험은 0원으로 반영됩니다. 다만 장희경의 보증금과 확정일자, 김용수의 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 원문 서류로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경514289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 255, 3층 303-2호 (학익동, 인하대역시네마타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(상호: 연세으뜸의원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 3층 · 사용승인일 2020.04.20 |
| 소유자 | 홍일 2분의 1 · 홍준립 2분의 1 (거래가액 436,450,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 82,354,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 / 403,858,092원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 재매각 조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 · 16,470,800원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.28 접수된 국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류와 2024.03.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 롯데카드 가압류 9,922,685원은 2024.10.31 해제를 원인으로 2024.11.04 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력·승계 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 장희경 | 9.9 | 2023.11.07 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용수 | 108.8757 | 2021.01.20 | 8,100,000원 1,400,000원 | 대항력 없음 배당요구 有 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.07.28 이후입니다. 따라서 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 김용수는 2024.05.17 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않았습니다. 장희경은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 가격 해석 — 24.01%라도 ‘저렴하다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격은 감정가 343,000,000원의 24.01%인 82,354,000원입니다. 4회 유찰로 숫자상 할인 폭은 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이며 재매각 물건입니다. 근린시설은 업종·임대수익·공실 가능성·관리비·전용부분 상태에 따라 거래가격 편차가 커, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단하기 어렵습니다.
확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 가격 메리트 판단은 보류해야 합니다. 실제 응찰 전에는 동일 건물과 인근 상가의 최근 매매, 현재 임대차 조건, 연세으뜸의원의 점유·영업 지속 여부, 관리비와 부가가치세 처리 여부를 대조해 82,354,000원이 실제 시장가격보다 낮은지를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,882,372원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 80,471,628원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 101,353,698원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 44,003,857원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 9,281,305원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 11,318,734원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김종연 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 455,957,594원 중 채권자 예상배당은 80,471,628원이며, 미배당액은 375,485,966원입니다. 미배당액은 채권자의 미회수액으로서 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인하대학교 남측 인근으로, 각종 근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 수인분당선 인하대역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 16미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,561㎡, 공시지가 2,187,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중인 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지설비가 구비돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 역세권·대학 인접이라는 장점이 있으나 근린시설은 아파트보다 수요층이 제한적이고, 현재 4회 유찰·재매각 상태라는 점을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%인 16,470,800원입니다. 일반적인 10% 보증금으로 착각하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다.
- 임대차 원본 대조. 장희경의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 김용수의 확정일자, 사업자등록 및 실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선공제. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 정확한 배당액을 계산할 수 있습니다.
- 영업·명도. 연세으뜸의원으로 이용 중이므로 영업 지속 여부, 집기·시설물 소유관계, 인도 일정과 명도 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 실거래·임대수익. 동일 건물 및 인근 근린시설의 최근 매매가, 보증금·월세, 공실 기간을 조사해 실질 수익률과 환금성을 계산해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 취득 과정의 부가가치세 처리 및 용도별 취득세를 확인해야 합니다.
- 매각기일 상태. 기재된 매각기일은 2026.07.24이므로 입찰 또는 재진행 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.28 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 조사된 임차인 2명의 전입은 모두 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 기준 실질취득액도 82,354,000원으로 계산됩니다.
그러나 투자 결론은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 이미 4회 유찰된 재매각 근린시설이고, 감정가의 24.01%라는 낮은 비율에도 응찰 위험요인이 남아 있습니다. 세금과 임차인 최우선변제 가능성은 배당을 바꿀 수 있고, 의원 영업점의 점유·명도, 상가 수익성, 공실과 환금성을 확인하지 않으면 낮은 최저가가 실제 메리트인지 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격·환금성은 보수적 검증입니다.
