감정가 17%까지 내려왔지만, 선순위·임차 확인이 끝나지 않았다 — 부산 르네시떼 3551호

부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 3층 3551호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 집합건축물대장상 전체 용도는 판매시설입니다. 감정평가 현황에서도 각 호실이 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 일부는 인근 점포와 경계 구분 없이 함께 사용되고 호실표지판도 없으므로, 3551호의 실제 위치·경계·면적과 이용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

감정가 20,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 현재 최저가는 3,361,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 16.8%에 불과하지만, 이 사건은 최저가 자체보다 인수와 권리 효력 확인이 먼저입니다. 배당 가정에는 대항력 있는 박용임과 이상봉의 보증금 각 1,000,000원, 합계 2,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 장금임은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전후와 과거 말소기재를 함께 본다

제공된 권리분석의 말소기준은 2015.12.18. 갑구 17번 가압류입니다. 2017년 강제경매개시결정과 2024년 현재 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기에는 2006년과 2011년의 임의경매 매각으로 과거 압류·가압류·근저당권·경매개시결정이 말소된 기록이 함께 존재합니다. 반면 현재 배당 가정에는 안충일, 신한은행, 르네시떼, 신용보증기금 등의 과거 권리가 선순위 채권으로 포함돼 있습니다. 따라서 현재 유효한 권리와 이미 말소된 권리를 원본 등기부에서 다시 구분해야 하며, 배당표만 보고 거액의 선순위 권리가 그대로 인수된다고 단정해서도 안 됩니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 명단 9명, 3551호 관련성 확인 필요

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 현황조사에 기재된 실제 명단은 9명입니다. 다만 기재된 점유 부분은 1022·1023·1024호, 1183호, 3360호, 4385호, 4397호, 5111호, 1345호, 1372호 등으로 매각 대상인 3551호와 일치하지 않는 항목이 많습니다. 각 명단이 이 사건 매각 대상에 실제 적용되는지 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.

③ 실질취득 — 최저가가 아니라 인수까지 더한다

현재 최저매각가는 3,361,000원입니다. 여기에 배당 가정상 박용임과 이상봉의 보증금 합계 2,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 확인된 실질취득 하한은 다음과 같습니다.

이는 감정가 20,000,000원의 약 26.8%입니다. 그러나 장금임의 보증금이 확인되지 않았고, 현황조사 명단의 호실이 3551호와 일치하는지도 불명확하므로, 5,361,000원을 최종 취득원가로 확정해서는 안 됩니다. 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,361,000원 가정)

현재 회차 가정상 총 채권액은 10,837,911,230원, 채권자 배당액은 2,900,502원, 미배당액은 10,835,010,728원입니다. 매수인 인수액은 2,000,000원으로 계산됐으며 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차 시나리오

유찰이 이어질수록 최저가는 내려가지만 확인된 임차보증금 인수액 2,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 7회 유찰 시에는 낙찰가 1,646,890원보다 확인된 인수액이 더 커집니다. 여기에 장금임의 보증금이 추가로 확인되면 실제 취득원가는 표의 금액보다 높아집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 창진초등학교 남측 인근이며 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 주변에 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 23,702.2㎡, 공시지가는 ㎡당 2,937,000원입니다.
• 규제. 시장, 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당하며 침수위험지구·철도·교통광장 등에 접합니다.
• 환금성. 판매시설 용도와 복합 상업시설 내 개별 호실이라는 특성, 호실 경계와 실제 이용 상태의 불확실성 때문에 일반 주거용보다 환금성 판단이 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 3551호 점유자 확정. 현황조사 명단의 각 점유 부분이 매각 대상 3551호와 실제로 관련되는지 현황조사 원문과 매각물건명세서로 대조하세요.
• 장금임 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 박용임·이상봉 인수 확인. 배당 가정상 각 1,000,000원, 합계 2,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 권리 말소 상태 대조. 과거 권리의 말소기재와 현재 배당 가정이 일치하지 않습니다. 최신 등기부의 현행사항·말소사항을 구분해 확인하세요.
• 호실 위치와 경계 확인. 일부 호실은 인근 점포와 경계 없이 사용되고 호실표지판도 없다는 감정평가 의견이 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 도시형생활주택과 집합건축물대장상 판매시설의 차이를 건축물대장과 실제 이용 상태로 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
• 관리비·공용부분 확인. 대형 복합상가의 공용관리비 체납과 시설 운영비 부담을 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “17% 최저가보다 미상 인수가 먼저다”

감정가 20,000,000원짜리 물건이 3,361,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 그러나 배당 가정상 확인된 보증금 인수만 2,000,000원이고, 장금임의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 현황조사 명단의 호실도 매각 대상 3551호와 일치하지 않는 항목이 많습니다.

권리 측면에서도 과거 경매 매각에 따른 말소기재와 현재 배당 가정이 서로 다른 모습을 보입니다. 여기에 사건상 도시형생활주택과 건축물대장상 판매시설의 용도 차이, 호실 경계 불명확성, 다섯 차례 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라, 점유·인수·현행 권리와 호실 자체를 먼저 확정해야 하는 고난도 물건입니다.