최저가 3,361,000원보다 ‘호실·점유 확인’이 먼저다 — 부산 르네시떼 3552호

부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 3층 3552호입니다. 사건 용도에는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 집합건축물대장상 용도와 감정 이용상태는 판매시설입니다. 르네시떼 전체 감정 대상은 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 이용된 것으로 조사됐으며, 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 사용되거나 호실 표지판이 없는 상태로 기재돼 있습니다.

권리관계만 보면 현재 소유자는 2011년 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 주식회사르사모입니다. 그 이전의 압류·가압류·근저당권과 과거 경매개시결정은 2006년 및 2011년 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2015년 12월 18일 주식회사 르네시떼의 가압류이고, 2024년 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리하라

등기부에는 2003년 압류·가압류와 과거 근저당권 등이 다수 표시되지만, 이 권리들은 이후 경매 매각에 따른 말소등기가 함께 존재합니다. 2003년 권리들은 2006년 4월 10일, 2008년 압류와 2009년 경매개시결정은 2011년 10월 12일 각각 말소됐습니다. 따라서 과거 말소된 근저당권과 압류를 현재 매수인이 인수한다고 계산하면 안 됩니다.

현재 권리분석의 출발점은 2015.12.18. 갑구 16번 가압류입니다. 청구금액은 648,343,398원이며 채권자는 주식회사 르네시떼입니다. 2017년 같은 채권자의 강제경매개시결정은 2021년 취하로 말소됐고, 2024년 12월 3일 다시 강제경매가 개시됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유 조사 — 실제 임차인 9명, 3552호 직접 일치 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에는 실제 점유자 9명이 기재돼 있습니다. 그러나 호실이 표시된 8명은 모두 3552호와 다른 호실이고, 엄순옥은 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 다른 호실 임차인의 보증금을 3552호의 인수금액으로 합산해서는 안 되며, 엄순옥의 실제 점유 위치는 현장에서 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 — 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 20,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,361,000원, 감정가의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 2,352,700원(11.76%), 7회 유찰 시 1,646,890원(8.23%)으로 낮아지는 시나리오입니다.

그러나 비교 가능한 실거래 가격을 전제로 한 가격 우위는 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 판매시설로 평가됐고, 일부 호실의 경계·표지·실제 운영 여부를 다시 확인하라는 감정 의견이 있습니다. 5회 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에 환금성, 호실 식별, 영업성, 점유 상태에 대한 시장의 경계 신호로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,361,000원 가정)

현재 매각대금 가정에서는 집행비용 460,498원을 제외한 2,900,502원이 채권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 말소기준 가압류 채권자와 현재 신청채권자는 모두 주식회사 르네시떼이므로 동일 채권을 중복 합산하지 않았습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창진초등학교 남측 인근이며, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산김해경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 75m, 서측 약 12m, 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대지 23,702.2㎡, 준주거지역·시장에 포함된 상업용 토지이며 공시지가는 ㎡당 2,937,000원입니다.
• 규제·환경. 학교 절대·상대보호구역과 비행안전제6구역에 포함되고, 침수위험지구·철도·교통광장에 접합니다.
• 환금성. 판매시설은 주거용보다 수요층이 좁고, 점포 위치·동선·경계·실제 영업 가능성이 가격을 크게 좌우합니다. 5회 유찰 이력도 재매각 난도를 보수적으로 보라는 신호입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 3552호 위치·경계 확인. 호별배치도와 현장을 대조하고, 벽체·출입구·점포 표지·전용 부분이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현황조사상 3552호와 직접 일치하는 임차인은 없지만 호실 미특정 점유자가 있습니다. 관리사무소·상가관리단·현장 점유를 대조하세요.
• 용도 확인. 도시형생활주택이라는 사건 표시만 믿지 말고, 판매시설로서 영업·임대·전입·담보 취급이 가능한지 확인하세요.
• 과거 권리 제외. 2006년과 2011년 경매 매각으로 이미 말소된 압류·근저당권을 현재 인수권리로 계산하지 마세요.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 교부청구 내역을 배당요구 종기 이후 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·상가 부담금 확인. 공용부분 관리비, 냉난방비, 상가관리단 부담금 및 장기 체납 여부를 관리 주체에 확인하세요.
• 낙찰 후 활용성 검토. 독립 점포로 사용할 수 있는지, 인근 점포와 경계를 복구해야 하는지, 공실 상태에서 임차수요가 있는지를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·호별배치도를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건이 쉬운 것은 아니다”

이 사건은 오래된 권리가 많이 보이지만, 과거 두 차례의 경매 매각으로 상당수가 이미 말소됐습니다. 현재 권리 기준은 2015년 가압류이고 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 등기 인수구조 자체는 비교적 정리돼 있습니다.

문제는 가격이 아니라 대상 호실의 실체입니다. 사건상 도시형생활주택이라는 표시와 달리 감정상 판매시설이고, 일괄 감정 대상 중 일부 점포는 경계 없이 사용되거나 표지판이 없었습니다. 현황조사에 기재된 임차인 9명 중 3552호와 일치하는 사람은 없지만, 호실 미특정 점유자는 남습니다. 여기에 5회 유찰까지 겹쳤습니다.

등기는 통과, 현장은 보류. 3,361,000원이라는 낮은 최저가에 먼저 반응하기보다, 3552호의 정확한 위치·경계·점유·판매시설 활용 가능성을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.