감정가 17%까지 내려왔지만, ‘본건 호실’과 인수액부터 다시 확인해야 한다 — 르네시떼 4397호

부산지방법원 2024타경112750. 르네시떼 4층 4397호로, 사건 분류에는 도시형생활주택으로 적혀 있지만 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 감정평가에서도 건물 내 각 호실이 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵· 네일샵 등으로 이용되고 있다고 조사했으며, 정확한 운영 여부와 본건의 실제 이용상황은 다시 확인하라고 명시했습니다. 즉 주거용 소형 상품처럼 접근하기보다 상가형 집합건물의 권리·점유·환금성 기준으로 살펴봐야 합니다.

등기 자체는 현재 근저당권이 없는 상태입니다. 과거 신한은행과 정형오의 근저당권은 각각 2002년 또는 2011년 경매 매각 과정에서 말소됐고, 현재 말소기준은 2015년 12월 18일 접수된 주식회사 르네시떼의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있어, 등기상 권리가 깨끗하다는 사실만으로 인수액이 0원이 되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 선순위가 핵심

1999년과 2002년, 2006년에 설정됐던 근저당권은 현재 남아 있는 인수권리가 아닙니다. 을구 1번 신한은행 근저당권은 2002년 4월 29일 말소됐고, 을구 3번 신한은행 근저당권과 을구 4번 정형오 근저당권은 2011년 11월 28일 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.12.18. 가압류이며, 2024.12.03. 강제경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 9명, 본건 직접 일치 1명

보증기관 대위·승계 신고자는 없으며 현황조사상 실제 점유자는 9명입니다. 다만 이 사건 자료에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있고, 본건 주소인 4397호와 직접 일치하는 사람은 이상봉 1명입니다. 박용임은 4385호, 나머지는 다른 호실 또는 호실 미상으로 기재돼 있으므로 본건 인수액에 포함되는지 반드시 분리해 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 17%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 2,857,000원으로 감정가 17,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 동일 호실이나 유사 호실의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 집합건축물대장상 판매시설이고 5회 유찰됐다는 사실은 감정가가 높았다는 의미뿐 아니라, 시장의 수요·환금성·호실 식별 문제를 함께 반영했을 가능성을 살펴야 하는 신호입니다.

7회 유찰 가정에서는 인수액 2,000,000원이 최저가 1,399,929원보다 커집니다. 이 구간부터는 낙찰가가 내려가도 인수액 비중이 커져, 화면에 보이는 최저가 하락만큼 실질취득액이 내려가지 않습니다. 따라서 입찰가 비교의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총액이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,857,000원 가정)

총 채권액 2,178,743,398원, 채권자 배당 2,405,574원, 미배당 2,176,337,824원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 임차보증금 2,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 창진초등학교 남측 인근으로, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 실제 운영 여부와 정확한 이용상황은 응찰 전 재확인이 필요합니다.
• 호실 경계. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고 일부는 호실표지판이 없어, 본건의 위치·경계·면적을 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·중앙공급식 냉난방· 화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다. 시장에 포함되고 침수위험지구·철도·교통광장 등에 접합니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 판매시설로서 5회 유찰됐고, 호실 경계와 실제 이용상태 확인이 필요하므로 단순 주거용 집합건물보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 4397호 점유자 확인. 이상봉의 실제 점유·사업 운영 여부, 보증금 1,000,000원, 월차임 55,000원, 확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
• 박용임 인수 제외 여부. 박용임은 4385호로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 2,000,000원에 포함된 이유와 본건 매각대상 포함 여부를 물건목록으로 대조해야 합니다.
• 현재 등기 재확인. 과거 말소된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로, 최신 등기부와 실제 채권신고·배당요구 내역으로 배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 용도 불일치 확인. 도시형생활주택 표기와 판매시설 공부 사이의 차이를 확인하고, 본건을 주거용으로 사용할 수 있는지 별도로 검토해야 합니다.
• 호실 위치·경계 확인. 호실표지판 부재와 인접 점포의 경계 없는 일괄 이용 가능성이 있으므로 호별배치도와 현장을 대조하세요.
• 가격 기준. 최저가 2,857,000원이 아니라 인수액을 합친 3,857,000~4,857,000원을 실질취득 기준으로 삼아야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물·동일 층·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.15은 등기 발급일 2026.07.24보다 앞선 일정이므로, 매각 결과·기일 변경·재매각 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 볼 것이 많다

이 물건은 숫자만 보면 감정가 17,000,000원에서 2,857,000원까지 떨어진 초저가 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 싸다가 아니라 확인 전 입찰 보류입니다. 본건과 직접 일치하는 선순위 점유자의 보증금 1,000,000원이 있고, 시뮬레이션상 인수액은 다른 호실 점유자까지 포함해 2,000,000원입니다. 공부상 용도는 판매시설이며 실제 이용상태와 호실 경계도 재확인이 필요합니다.

등기부상 과거 근저당권은 이미 말소됐지만 배당 시뮬레이션에는 해당 권리가 남아 있어 자료 간 불일치도 큽니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 본건 인수액 확정, 물건목록 분리, 최신 등기 재검증, 현장 경계 확인이 모두 끝난 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다. 현재 상태의 종합 판단은 D등급입니다.