/ 7,732,000원
부산지방법원 2024타경112750. 괘법동 르네시떼 6층 건물 중 5층 5003호입니다. 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 집합건축물대장상 전체 용도는 판매시설이고 감정평가 현장에서는 옷가게·의류보관창고·가구점· 음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용되는 호실들이 확인됐습니다. 일부 점포는 인근 점포와 경계가 구분되지 않거나 호실표지판이 없다고 기재돼 있어, 일반 주거형 물건처럼 접근하기 어렵습니다.
현재 등기 흐름의 말소기준은 2015년 12월 18일 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원입니다. 1999년에 설정된 한빛은행 근저당권은 여러 차례 이전된 뒤 2011년 10월 14일 종전 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름만 보면 2015년 가압류 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 권리의 개수보다 점유자별 인수 여부와 배당 계산의 기준 불일치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 5층5003호 (괘법동, 르네시떼) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 판매시설 · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사르사모 (2011.09.21. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 7,732,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15 |
| 대지권 | 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건 |
① 권리 흐름 — 2015년 가압류가 현재 말소기준
1999년 근저당권과 2009년 이전의 가압류·압류·경매개시결정은 2011년 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 소유자 주식회사르사모가 그 매각으로 소유권을 취득한 뒤 설정된 첫 권리는 2015년 12월 18일 가압류입니다. 이후 2018년 사상구 압류와 2024년 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 실명 9명, 승계 0명
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실명 점유자 9명이 기재돼 있습니다. 다만 대상은 5003호인데 점유부분은 1022·1023·1024호, 1183호, 3360호, 4385호, 4397호, 5111호, 1345호, 1372호로 표시되거나 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 점유자들이 5003호의 직접 임차인인지부터 원본 호별 현황과 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 1022,1023,1024호 | 2018.03.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 장금임 | 1183호 | 2010.07.05 | 미상 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 추가 미상 |
| 양희융 | 3360호 | 2022.05.26 | 미상 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 박용임 | 4385호 | 2014.02.25 | 1,000,000원 / 미상 | 있음 | 미상 | 없음 | 1,000,000원 가정 |
| 이상봉 | 4397호 | 2014.06.25 | 1,000,000원 / 55,000원 | 있음 | 미상 | 없음 | 1,000,000원 가정 |
| 엄순옥 | 호실 미상 | 2016.06.03 | 4,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 구연정 | 5111호 | 2021.09.07 | 미상 / 110,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이수빈 | 1345호 | 2023.03.13 | 미상 / 55,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김민정 | 1372호 | 2024.05.03 | 미상 / 55,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
③ 가격·회차 분석 — 낮은 최저가와 저렴한 매입은 다르다
감정가 46,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 7,732,000원, 감정가의 16.81%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 판매시설 이용, 호실 경계 확인 필요, 다수 점유자 조사, 5회 유찰 이력을 함께 보면 최저가 비율 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 7,732,000원 | 2,000,000원 | 9,732,000원+α | 2,234,100,574원 |
| 6회 유찰 시 | 5,412,400원 | 2,000,000원 | 7,412,400원+α | 2,236,378,421원 |
| 7회 유찰 시 | 3,788,679원 | 2,000,000원 | 5,788,679원+α | 2,237,972,915원 |
실질취득 가정은 각 회차 최저매각가에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 2,000,000원을 합산한 값입니다. 호실별 점유관계와 장금임의 보증금이 확인되면 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 7.0% 추정) | 미상 | 539,176원 |
| 인수 · 박용임 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이상봉 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 154,700,000원 | 7,192,824원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 38,250,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 | 700,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 르네시떼 | 648,343,398원 | 0원 |
| 갑구 16번 강제경매개시결정(2021년 취하) | 미상 | 0원 |
| 갑구 19번 강제경매개시결정 · 주식회사 르네시떼 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,241,293,398원, 채권자 배당액은 7,192,824원, 미배당액은 2,234,100,574원입니다. 신청채권자 예상배당과 소유자 잔여는 모두 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창진초등학교 남측 인근으로 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해간 경전철 르네시떼역과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 실제 조사에서는 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용되는 호실이 확인됐습니다.
- 호실 식별. 일부 호실은 인근 점포와 경계구분 없이 일괄 이용되거나 호실표지판이 없어, 5003호의 정확한 위치·경계·면적·이용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 구조·설비. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 평지로 토지면적은 23,702.2㎡, 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다. 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 시장, 비행안전제6구역, 절대·상대보호구역 등에 해당하고 침수위험지구·철도·교통광장과 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 판매시설 이용과 불명확한 호실 경계, 5회 유찰 이력은 재매각 시 매수층과 금융조달 범위를 제한할 수 있는 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5003호 호실 특정. 호별배치도와 현장 표지, 벽체·점포 경계, 전용부분 면적을 대조해 실제 매각 범위를 확인하세요.
- 점유자 귀속 확인. 박용임·이상봉·장금임을 포함한 9명의 점유부분이 5003호와 관련되는지 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 호별로 분리 확인해야 합니다.
- 선순위 가능 점유자. 장금임의 보증금·점유 지속 여부·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 대상호 임차인으로 확인되면 실질취득액이 크게 달라질 수 있습니다.
- 구 근저당 재대조. 2011년 말소된 한빛은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 등기부와 채권계산서로 확인하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 6건과 관련해 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실제 영업 여부. 점포 운영·공실·창고 이용 여부와 중앙 냉난방비, 관리비 체납, 공용부분 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 받아들이지 말고, 동일 층·유사 호실의 실제 매매·임대 호가를 별도로 조사하세요.
- 매각 진행상태. 기재 매각기일은 2026.07.15이고 등기 발급일은 2026.07.24이므로, 매각결과와 재진행 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “773만원짜리 물건”으로 단순화하면 안 된다
최저가 7,732,000원이라는 숫자는 강렬하지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 2,000,000원을 반영한 실질취득은 9,732,000원이며, 장금임의 보증금과 대상호 귀속 여부에 따라 추가 인수 가능성이 남습니다. 등기에서는 2011년 말소된 구 근저당이 배당 계산에 다시 등장하고, 현황조사의 점유호실은 대상 5003호와 일치하지 않습니다.
여기에 집합건축물대장상 판매시설, 호실 경계와 실제 운영상태 재확인 필요, 5회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 따라서 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 싸거나 안전하다고 평가할 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 “낮은 가격”이 아니라 호실별 권리·점유·배당 기준을 원본에서 다시 맞춰야 하는 고위험 확인형 물건입니다.