인천지방법원 2025타경1476. 이 사건은 단순 주택이 아니라 토지와 건물이 함께 얽힌 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 3층으로, 1·2층은 근린생활시설(일반음식점)이지만 내부 인테리어와 건물 4면 중 1면을 철거한 뒤 공사가 중단돼 있고, 3층은 생활숙박시설 5호로 장기간 방치된 상태입니다. 감정가 695,883,800원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 340,983,000원, 감정가의 49%입니다.
가격이 크게 내려온 것만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 토지의 실제 이용상태, 일부 공사중단 건물, 매각 제외 시설물, 농지취득자격증명 제출 조건까지 함께 봐야 합니다. 특히 목록4 토지는 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금을 반환받지 못하는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1476 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1626-24 · 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥로757번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린생활시설(일반음식점) 공사중단 · 3층 생활숙박시설(5호) 장기간 방치 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2003.12.05 |
| 소유자 | 이예랑 |
| 감정가 / 최저가 | 695,883,800원 / 340,983,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 청구액 | 450,442,093원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.12 을구 5번 인천원예농업협동조합 근저당권 444,000,000원입니다. 같은 금융기관의 2024.04.25 근저당권 66,000,000원과 2025.08.27 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 이전의 2003년 근저당, 2006년 가등기, 2022년 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 말소기준 이후
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)코킹아일랜드, 이예랑 | 2024.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2024.02.28은 말소기준권리인 2024.01.12 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 자세한 임대차 관계는 확인되지 않아 배당관계는 원본 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 전 다시 대조해야 합니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 배당 구조 (매각가 340,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,573,762원 |
| 을구 5번 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 444,000,000원 | 335,409,238원 |
| 을구 6번 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 66,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 340,983,000원 가정에서 총 채권액 510,000,000원 중 335,409,238원이 배당되고, 미배당액은 174,590,762원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분
⑤ 토지·제외물건 체크
- 목록1 토지. 공부상 지목은 ‘도로’이나 현황은 ‘묵전’ 상태입니다. 지적도상 북동측으로 노폭 약 4미터 이내 도로에 접하지만 현황은 ‘맹지’로 기재돼 있습니다.
- 목록1 수목. 소나무 등 조경수 약 8그루는 소유자 불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 목록2 토지. 목록3 건물의 건부지로 이용 중이며 공사용 펜스는 소유자 불명으로 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 목록3 부합물. 발코니·계단실·보일러실은 부합물 및 종물로 판단돼 평가와 매각에 포함됩니다.
- 옥탑 통신설비. 소유자 불명의 안테나는 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·성장관리권역·가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 34,900원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·교통 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장경리해변 야영장 남동측 인근이며 장경리해수욕장·야영장·음식점·펜션·숙박시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 차량 접근. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능합니다.
- 대중교통. 인근 영흥로변에 버스정류장이 있으나 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 목록1 토지는 공부상 ‘도로’이나 현황 ‘묵전’, 목록4 토지는 공부상 ‘전’이나 현황 ‘부속토지’입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4 토지의 자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 공사중단 상태. 1·2층 내부와 일부 외벽 철거 상태, 증축·착공신고 내용, 공사 재개 가능 범위를 현장과 행정청 자료로 대조합니다.
- 생활숙박시설 상태. 3층 5호의 장기 방치 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인합니다.
- 제외물건 경계. 조경수·펜스·옥탑 안테나는 매각 제외이므로 소유관계와 철거·존치 문제를 확인합니다.
- 임대차 원본 대조. 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사를 직접 확인합니다.
- 도로·토지 현황. 공부상 도로와 실제 묵전·맹지 기재, 부속토지 이용상태를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.12 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2024.02.28 전입도 말소기준보다 늦습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 현황과 이용 가능성입니다. 1·2층 공사중단, 3층 생활숙박시설 장기 방치, 공부와 다른 토지 현황, 매각 제외 시설물, 그리고 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 겹칩니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만으로 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 활용 가능 범위와 추가 공사·행정 요건을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
