인천지방법원 2025타경1562. 송도캐슬앤해모로 206동 28층 2801호, 전용 84.4691㎡ 아파트입니다. 감정가는 629,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 440,300,000원으로 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2014.03.24. 설정된 국민은행 근저당권 36,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·임차권등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 큰 보증금은 권문성의 467,000,000원이지만, 전입일 2022.01.14.은 말소기준일 2014.03.24.보다 늦습니다. 따라서 기록된 판정대로 대항력이 없고, 보증금을 배당으로 모두 돌려받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 실질취득액은 최저가 440,300,000원에 인수액 0원을 더한 440,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1562 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 161-3 송도캐슬앤해모로 제206동 제28층 제2801호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 송도과학로51번길 136 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 84.4691㎡ · 지하 1층/지상 40층 건물 중 28층 |
| 소유자 | 김사분 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 629,000,000원 / 440,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 117,982,536원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 국민은행 근저당권 36,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 국민은행 근저당권과 2024년의 가압류 2건, 권문성의 주택임차권, 2025년 경매개시결정과 연수구 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 권리를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 승계는 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권문성 실제 임차인 1명 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 467,000,000원 | 전입·점유 2022.01.14 확정일자 2021.11.30 임차권등기·배당요구 2024.03.04 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
권문성의 임대차계약일은 2021.11.11., 확정일자는 2021.11.30., 주민등록일과 점유개시일은 2022.01.14.입니다. 임차권등기에는 원래 보증금 500,000,000원 중 반환되지 않은 금액이 467,000,000원으로 기재돼 있습니다. 전입·점유가 2014.03.24. 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 근저당권에 대항할 수 없고, 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로도 경쟁력
이 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 440,300,000원입니다. 송도캐슬&해모로 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래가는 578,041,666원이며, 실질취득액은 그 평균의 76.2%입니다. 최신 거래는 2026.06. 634,000,000원이고, 최근 12건의 최저 거래도 450,000,000원으로 현재 실질취득액보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.4㎡ | 20 | 634,000,000원 |
| 2026.06 | 84.48㎡ | 21 | 599,000,000원 |
| 2026.05 | 84.47㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 84.44㎡ | 19 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 84.48㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 84.64㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 84.47㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2026.04 | 84.4㎡ | 5 | 621,500,000원 |
| 2026.03 | 84.4㎡ | 8 | 620,000,000원 |
| 2026.02 | 84.44㎡ | 1 | 535,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 20 | 637,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 578,041,666원 |
다만 실거래는 450,000,000원부터 640,000,000원까지 편차가 큽니다. 대상 호수는 28층이지만, 개별 내부 상태·향·조망·수리비는 평균가격에 그대로 반영되지 않으므로 현장 확인 없이 평균가격 전부를 안전마진으로 간주해서는 안 됩니다. 이 단지의 경매 표본 평균 유찰 횟수는 0.8회이며, 이 사건은 현재 1회 유찰 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 440,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,803,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 214,800,000원 | 214,800,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 임상희 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 권문성 | 8,571,507원 | 8,571,507원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,125,493원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권 합계 325,371,507원이 전액 배당되고 소유자에게 108,125,493원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 국제캠퍼스 북측 인근으로 각급 학교, 대학교, 아파트 단지, 호수공원, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 인도를 통해 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있으며 북서측 근거리에 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 단지. 송도캐슬&해모로는 1,439세대이며 사용승인일은 2013.09.30.입니다. 대상 물건은 지상 40층 건물 중 28층입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수, 승강기, 주차장, 난방, 방범용 CCTV, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 약 15미터, 남동측 약 12미터, 남서측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 및 교육환경 보호구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 토지 조건. 평지의 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 2,829,000원/㎡입니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰·인수 체크리스트
- 매각 진행상태. 매각기일은 2026.07.24., 등기 발급일은 2026.07.29.로 기록돼 있으므로 실제 매각결과·변경·취하 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 임차권 원본. 임대차계약서, 보증금 500,000,000원의 지급자료, 반환되지 않은 467,000,000원의 산정 근거, 배당요구서와 임차권등기명령 문서를 대조하세요.
- 동일인 관계. 권문성이 임차권자와 가압류권자로 동시에 등장하는 경위를 확인하고, 소유자 김사분과의 관계 및 실제 점유·계약관계를 조사하세요.
- 근저당 변경. 국민은행 을구 2번 근저당권의 214,800,000원과 2016.05.16. 변경 138,000,000원 중 최종 유효 금액을 확인하세요.
- 명도. 대항력에 따른 보증금 승계는 없지만 현재 점유자가 존재하면 인도명령, 이사 협의, 명도비용이 발생할 수 있습니다.
- 현장 가격. 28층의 향·조망·내부 상태·수리비를 확인하고 최근 실거래 450,000,000원부터 640,000,000원까지의 편차가 발생한 이유를 중개업소에서 확인하세요.
- 체납·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 매각대금 외 취득 부대비용을 별도로 확인하세요.
- 규제. 취득 주체가 토지거래계약 허가구역 지정 내용의 적용 대상인지 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 서류 대조가 등급을 가른다
이 사건의 핵심은 467,000,000원의 큰 보증금이 있어도 매수인이 인수하지 않는다는 점입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 440,300,000원이며, 최근 12개월 평균 578,041,666원의 76.2%로 가격 메리트가 확인됩니다. 최신 거래 634,000,000원과 최근 최저 거래 450,000,000원에 견줘도 현재 가격은 낮습니다.
다만 권문성이 임차권자와 가압류권자로 중복 등장하고, 국민은행 근저당권 변경금액과 배당표의 금액이 일치하지 않으며, 임차보증금이 배당표에서 빠져 있습니다. 이 차이는 매수인 인수액보다는 실제 배당관계와 임차인의 대응, 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 결론적으로 권리상 인수는 0원, 가격은 경쟁력 있음, 원본 검증과 점유 확인은 필수인 사건입니다.