인천지방법원 2025타경1584. 청라동 ‘리베라움더레이크플러스’ 25층 2501호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 조선연 씨이고, 말소기준권리는 2022.04.25 접수된 하나은행 근저당권(채권최고액 216,000,000원)입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 실제 임차인 김한나 씨 1명이 확인됩니다. 보증금 10,000,000원, 월세 950,000원이고 전입일은 2023.05.19입니다. 이는 말소기준일 2022.04.25보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성 자체는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1584 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-9 리베라움더레이크플러스 25층 2501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 27층 건물 내 25층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 조선연 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 150,430,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 184,459,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.25 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.08.12 국민건강보험공단 압류, 2025.05.14 국(서인천세무서장) 압류, 2025.09.12 하나은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 조선연 씨에게 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한나 | 25층 2501호 | 2023.05.19 | 10,000,000원 | 950,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 금물
감정가 307,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 150,430,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 구조에서는 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 150,430,000원입니다. 그러나 이 금액이 주변 오피스텔의 최근 거래가격보다 낮은지, 비슷한지는 별도 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,906,020원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 216,000,000원 | 147,523,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 150,430,000원 가정 시 하나은행 근저당 채권최고액 216,000,000원 중 147,523,980원이 배당되고, 68,476,020원이 미배당으로 남는 추정입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 채권 문제이지 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물 내 25층 2501호입니다.
- 주위환경. 청라3동행정복지센터 동측 인근으로, 공원·아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 4,546,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화·지하주차장·난방설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 청라동 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 우선 비교하세요.
- 임차인 점유·명도. 김한나 씨가 점유 중이므로 대항력은 없더라도 실제 인도 과정과 이사 협의는 별도 고려해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 다시 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단과 서인천세무서 관련 압류가 있으므로 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 주는 항목을 원문으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 볼 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.25 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 김한나 씨 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 두 차례 유찰로 307,000,000원의 감정가가 150,430,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 시장가격 검증이 최종 의사결정의 핵심입니다.
