광주지방법원 2025타경315. 목포시 무안동 13-2 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2-가는 주택, 일련번호 3-나는 1층 근린생활시설·2층~4층 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 350.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2022.09.27 설정된 주식회사하나은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이 권리 이후의 신용보증기금 가압류 115,042,736원과 2025.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 말소 여부보다 말소기준보다 앞선 임차점유와 매각물건명세서상 인수 전세권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경315 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 무안동 13-2 · 전라남도 목포시 영산로59번길 19 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 · 근린생활시설 · 다가구주택 |
| 이용상태 | 2층 건물 주택 · 4층 건물 1층 근린생활시설, 2층~4층 다가구주택 |
| 토지 | 350.4㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박소당 |
| 감정가 / 최저가 | 586,806,100원 / 134,599,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 107,828,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 문제다
말소기준권리인 하나은행 근저당은 2022.09.27 설정됐습니다. 따라서 그 이전부터 점유한 임차인은 원칙적으로 대항력 검토 대상입니다. 특히 이영임, 박현자, 윤선우, 곽미., 최정빈은 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 윤선우는 확정일자와 배당요구가 있어 배당표에서 보증금 30,000,000원이 우선변제로 전액 반영됐습니다.
② 임차인 — 확인된 인수 85,000,000원, 미상 위험은 별도
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송복실 | 2층주택중 1층전체(1동 1층 1호) | 2024.05.02 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영임 | 2층주택중 2층전체(안집 2층) | 2014.11.18 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 박현자 | 202호(4층건물중 뒷편 2층) | 2022.02.15 | 5,000,000원 | 있음 | 미상 | 5,000,000원 |
| 황상원 | 301호(4층건물중 3층 1호) | 2023.05.02 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤선우 | 303호(4층건물중 3층 3호) | 2017.09.25 | 30,000,000원 | 있음 | 행사 | 배당 반영 |
| 김미향 | 미상 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이원희 | 미상 | 2013.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이유민 | 미상 | 2024.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽미 | 본건(201호) | 미상 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 곽미. | 본건1층 식당(4층건물중 1층) | 2021.03.25 | 10,000,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 최정빈 | 미상 | 2018.10.10 | 20,000,000원 | 있음 | 미상 | 20,000,000원 |
| 이채연 | 본건 4층 | 2025.02.26 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당 시뮬레이션이 현재 회차에서 매수인 인수로 계산한 임차보증금은 85,000,000원입니다. 이영임 50,000,000원, 박현자 5,000,000원, 곽미. 10,000,000원, 최정빈 20,000,000원의 합계입니다. 그러나 이것이 최종 인수부담의 상한은 아닙니다. 김미향·이원희의 보증금이 미상이고, 곽미는 전입신고일이 미상이라 대항력 판단도 끝나지 않았습니다. 더구나 2012.03.02 전세권도 별도로 인수됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,684,386원 |
| 1. 임차인 윤선우 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 인수 · 이영임 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박현자 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 곽미. | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최정빈 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 120,000,000원 | 101,914,614원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 115,042,736원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 235,042,736원, 예상 배당액은 101,914,614원, 미배당은 133,128,122원입니다. 집행비용·윤선우 우선변제 후 남은 금액이 하나은행에 배당되며, 신용보증기금에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 134,599,000원 | 101,914,614원 | 133,128,122원 | 85,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 107,679,200원 | 75,371,691원 | 159,671,045원 | 85,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 86,143,360원 | 54,192,780원 | 180,849,956원 | 85,000,000원 |
이 사건은 유찰이 추가돼 매각가가 107,679,200원 또는 86,143,360원으로 내려가더라도 배당표상 확인된 매수인 인수액 85,000,000원은 그대로입니다. 여기에 금액이 확인되지 않은 전세권 및 임차인 위험까지 남아 있으므로, 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 단순 환산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시청소년문화센터 북서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 별도 2층 건물은 주택, 4층 건물은 1층 근린생활시설·2층~4층 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 350.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 999,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2012.03.02 설정된 목록3 을구 순위 11번 전세권은 매수인 인수로 명시돼 있으므로, 권리자·전세금·범위와 존속관계를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 미상 임차보증금 확인. 김미향·이원희는 말소기준 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 곽미 점유 확인. 201호 곽미는 보증금 5,000,000원과 배당요구는 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 85,000,000원 인수 반영. 이영임 50,000,000원, 박현자 5,000,000원, 곽미. 10,000,000원, 최정빈 20,000,000원의 승계부담을 응찰가 계산에 먼저 넣어야 합니다.
- 윤선우 배당 확인. 윤선우는 보증금 30,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구가 있고 현재 배당표에서 전액 우선변제로 반영돼 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물까지 포함되므로 현황·경계·점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 586,806,100원에서 6회 유찰돼 최저가가 134,599,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 것은 최저가만이 아닙니다. 현재 배당표만으로도 85,000,000원의 임차보증금 인수가 확인되고, 매각물건명세서에는 2012.03.02 전세권이 그대로 인수된다고 명시돼 있습니다. 김미향·이원희와 곽미의 권리관계도 완전히 닫히지 않았습니다.
따라서 이 물건의 최소 실질취득 부담은 현재 회차 기준 219,599,000원+이며, 실제 부담은 전세권 금액과 미상 임차보증금 확인 결과에 따라 더 커질 수 있습니다. 다수 임차인이 얽힌 주택·근린생활시설·다가구주택 및 토지 일괄매각이라는 환금성 특성까지 겹친 만큼, 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기에는 권리 불확실성이 큰 사건입니다. 결론은 가격보다 먼저 인수 전세권과 미상 임차관계를 확정하는 것입니다.
