광주지방법원 2025타경315. 전남 목포시 무안동 13-2에 위치한 토지 및 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택과 근린생활시설, 다가구주택이 혼재하며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 등기부상 소유자는 박소당이고, 하나은행의 2022년 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 형성된 임차관계와 매각 후 존속하는 전세권입니다.

실제 경매의 매력은 낙찰가만으로 판단하지 않습니다. 낙찰 후 돌려줘야 할 보증금, 인수되는 등기상 권리, 명도 부담까지 고려해야 합니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮더라도, 알려진 보증금 인수액과 아직 확인되지 않은 권리를 모두 검토하기 전에는 실질적인 취득원가가 어디까지 올라갈지 알 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 전세권은 남는다

말소기준권리는 2022.09.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 송기포입니다. 이 근저당권과 이후의 신용보증기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 인수보증금 85,000,000원의 근거

주택 및 근린생활시설에 걸쳐 임차·점유 관련 기재가 12건 확인됩니다. 다만 ‘곽미’와 ‘곽미.’는 동일인 또는 별개 임차관계인지 확인이 필요하므로 기재 건수 자체를 서로 다른 실제 임차인 수로 확정할 수 없습니다. 주요 임차인의 전입일과 대항력, 배당요구 여부는 다음과 같습니다.

③ 가격 비교 — 최저가보다 실질취득액을 보라

감정가는 586,806,100원이지만, 7회 유찰 후 최저가는 107,679,000원입니다. 감정가 대비 18.35%라는 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다.

그러나 배당 시뮬레이션에서 확인되는 인수보증금 85,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 192,679,000원입니다. 여기에는 별도 존속 전세권, 금액이 확인되지 않은 임차인의 추가 부담, 취득 부대비용 및 명도비용이 포함되지 않았습니다.

각 회차의 실질취득 추정액 = 해당 회차 매각가격 + 배당 시뮬레이션상 인수보증금 85,000,000원. 존속 전세권과 미상 임차보증금 등은 별도입니다. 향후 실제 배당·점유 및 인수 범위에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,679,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,307,506원, 윤선우 우선변제 30,000,000원, 하나은행 75,371,494원으로 배분된 추정입니다. 하나은행 채권은 채권최고액 기준이며 실제 채권확정액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시청소년문화센터 북서측 인근. 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 번화한 상가지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 350.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 999,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 도시지역·방화지구·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 건물. 2층 주택은 시멘 벽돌조 슬래브지붕, 4층 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕입니다. 4층 건물의 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 토지와 복수 건물, 근린생활시설과 주거시설이 결합된 물건입니다. 임대수익 및 실사용 가치가 매수가격을 뒷받침하는지 개별 확인이 필요하며, 복잡한 점유관계와 존속권리는 재매각 시에도 부담 요인이 될 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 존속 전세권 원문 확인. 목록3 을구 순위 11번, 2012.03.02 설정 전세권의 권리자·전세금·목적물 범위와 말소 여부를 매각물건명세서 및 해당 목록 등기부로 대조해야 합니다.
• 선순위 임차보증금 검증. 이영임 50,000,000원, 박현자 5,000,000원, 곽미. 10,000,000원, 최정빈 20,000,000원의 대항요건, 실제 점유 및 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김미향·이원희의 실제 임차계약, 보증금, 전입·점유관계를 확인하고, 곽미의 전입일 및 대항력도 별도로 확인해야 합니다.
• 임차인 중복·공간 구분. ‘곽미’와 ‘곽미.’의 동일인 여부, 2층 주택과 4층 건물의 각 점유부분, 동일 보증금의 중복 계산 가능성을 확인해야 합니다.
• 상가임대차 여부. 1층 식당의 사업자등록·점유 등 상가 대항요건, 임대차계약의 실제 당사자와 존속 전세권과의 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 배당 가능액. 윤선우의 30,000,000원 우선배당 가정과 다른 임차인의 배당가능성, 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용 등을 재검증해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·주택·4층 건물·제시외 건물의 포함 범위와 인도 대상, 건축물대장 및 현황의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 107,679,000원이라는 최저가 대신, 적어도 확인 인수액을 합한 192,679,000원을 출발점으로 별도 전세권, 미상 보증금, 명도·취득비용과 시장가치를 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 18% ≠ 안전한 저가매수”

이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 586,806,100원이 7회 유찰 끝에 107,679,000원까지 내려왔기 때문입니다.

그러나 배당 시뮬레이션에서 인수 대상으로 분류된 보증금만 85,000,000원이며, 이를 포함한 실질취득 추정액은 이미 192,679,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자와 매각 후에도 존속하는 전세권이 별도로 존재합니다. 따라서 실질취득액은 현재 계산치로 확정되지 않습니다.

등기상 말소기준권리가 명확하다는 사실과 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있다는 사실은 다릅니다. 특히 이 사건은 임차관계가 복잡하고, 일괄매각 대상도 혼합 용도이며, 존속권리까지 존재하므로 권리분석과 가격산정 양쪽에서 높은 주의가 필요합니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 전세권과 미상 임차보증금의 부담을 해소하고, 실제 총취득원가가 토지·건물의 시장가치에 비해 충분히 유리한지 검증되기 전까지는 단순한 유찰 할인율을 투자 근거로 삼기 어렵습니다. 싸게 낙찰받는 것보다, 무엇을 인수하는지 정확히 아는 것이 먼저입니다.