최저가 773만원보다 먼저 볼 것은 ‘판매시설 용도’와 5006호 점유관계 — 르네시떼 5006호

부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 5층 5006호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 집합건축물대장상 건물 용도와 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 감정평가 조사에서는 대상 건물 내 여러 호실이 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용된 것으로 확인됐으며, 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 사용되거나 호실표지판이 없는 것으로 조사됐습니다.

감정가 46,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 7,732,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%이지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 판매시설은 주거용 집합건물보다 호실 경계, 영업 가능성, 공실, 관리비와 상권 상태가 가격을 크게 좌우하므로 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다

등기부에는 1999년 한빛은행 근저당, 2003년 우리은행 임의경매, 2005년 부산광역시 압류, 2006년과 2007년 이후의 근저당·가압류·경매 기록이 다수 남아 있습니다. 그러나 이 권리들은 각각 2006.04.10. 또는 2013.05.20. 경매 매각을 원인으로 말소된 과거 기록입니다. 현재 소유자 주식회사르사모는 2013년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.

현재 권리분석의 기준은 2015.12.18. 접수된 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원입니다. 이후 2017년 강제경매개시결정은 2021년 취하로 말소됐고, 현재 사건인 2024.12.03. 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 낙찰자가 인수할 근저당·가압류·압류는 확인되지 않습니다.

② 임차·점유 조사 — 5006호와 일치하는 명단은 없다

현황조사에 나타난 점유 명의자는 총 9명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 0건입니다. 호실이 특정된 8명은 모두 5006호와 다른 호실이고, 엄순옥은 점유부분이 기재되지 않아 5006호 관련 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 다른 호실의 보증금을 5006호 인수액으로 합산해서는 안 되며, 엄순옥의 실제 점유 호실은 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

최저매각가 7,732,000원은 감정가 46,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 동일 호실이나 인근 유사 판매시설의 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

④ 제공 배당 시나리오 (매각가 7,732,000원 가정)

제공 계산상 총 채권액은 4,356,706,840원, 총 배당액은 7,192,824원, 미배당액은 4,349,514,016원입니다. 다만 과거 말소권리가 포함되어 있으므로 현재 사건의 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모

• 입지. 창진초등학교 남측 인근이며, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산김해경전철 르네시떼역이 있으며 부산도시철도 2호선 사상역도 근거리에 있습니다.
• 용도. 사건상 도시형생활주택으로 표시되지만 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 주거용으로 전제한 수익·환금성 분석은 피해야 합니다.
• 실제 이용. 건물 내 조사 대상 호실들은 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용된 것으로 확인됐으나 실제 운영 여부는 재확인이 필요합니다.
• 경계. 일부 점포는 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고 일부는 호실표지판이 없습니다. 5006호의 정확한 위치·경계·면적을 호별배치도와 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지. 토지면적은 23,702.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·시장에 포함되고 학교 절대·상대보호구역 및 비행안전제6구역에 저촉되며, 침수위험지구·철도·교통광장 등에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 5006호 현장 특정. 호별배치도와 집합건축물대장을 지참해 실제 위치, 출입구, 경계벽, 전용 사용부분을 확인해야 합니다.
• 엄순옥 점유 호실 확인. 점유부분이 특정되지 않았으므로 5006호 점유 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 도시형생활주택 표기만 보고 주거용으로 판단하지 말고 판매시설 용도와 가능한 영업 업종을 확인해야 합니다.
• 실제 운영 여부. 현재 영업·공실 여부, 전기·급배수·냉난방 사용 가능 상태, 점포 통합 사용 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비. 대형 집합상가의 공용관리비·냉난방비·장기 체납액과 매수인 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 르네시떼 동일 층·유사 면적 판매시설의 최근 거래, 임대료, 공실 기간과 실제 매물 호가를 별도로 조사해야 합니다.
• 배당표 재작성. 과거 경매로 말소된 근저당과 압류를 제외하고 현재 등기와 법원 배당요구 종기 자료를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 호별배치도를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 물건성 확인이 먼저다

이 물건은 현재 등기상으로는 2015년 가압류를 기준으로 이후 권리가 소멸하는 단순한 구조입니다. 과거 근저당과 경매·압류 기록도 이미 2006년과 2013년 경매 매각으로 말소되어, 현재 등기부만 보면 낙찰자가 인수할 담보권은 확인되지 않습니다.

그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 사건상 도시형생활주택 표기와 달리 공부·감정상 용도는 판매시설이고, 건물 일부 호실은 경계 없이 통합 사용되거나 표지판이 없는 것으로 조사됐습니다. 5006호와 일치하는 임차인 명단은 없지만 점유부분이 미상인 엄순옥의 호실은 확인되지 않았습니다. 여기에 5회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다.

등기권리는 비교적 단순하지만 물건성과 환금성은 불투명합니다. 최저가 7,732,000원이라는 숫자만으로 싸다고 결론내리지 말고, 5006호의 위치·경계·점유·영업 가능성·체납관리비와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.