인천지방법원 2025타경1688. 인천광역시 서구 당하동에 위치한 페라리움 제3층 제304호 오피스텔입니다. 소유자는 장진규이며, 2019년 4월 29일 소유권을 이전받고 같은 날 농협은행에 채권최고액 212,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 농협은행이 임의경매를 신청해 2025년 10월 1일 경매개시결정이 등기되었습니다.

등기부상 이전 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 확인되는 담보권은 농협은행 근저당권입니다. 해당 근저당권을 말소기준으로 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 인수할 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유 및 임대차 현황이 별도로 확정되어야 권리 위험을 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

권리구조에서 중요한 날짜는 2019년 4월 29일입니다. 장진규가 소유권을 이전받은 날에 농협은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

과거 무궁화신탁과 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 각각 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 장진규로 등기되어 있습니다. 농협은행 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임대차·점유 — 임차관계 확정이 필요하다

확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 배당표에도 임차보증금 배당이나 매수인 인수보증금이 반영되어 있지 않습니다.

그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

특히 본 물건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 주거용 또는 업무용 사용 여부와 점유 형태를 확인한 뒤, 적용되는 임대차 보호관계와 명도 위험을 개별적으로 검토하는 것이 적절합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세의 49%는 아니다

현재 최저매각가는 127,890,000원으로, 감정가 261,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 감정가 대비 최저매각가가 크게 낮아졌습니다.

그러나 감정가와 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다. 페라리움 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)

예상 매각대금 127,890,000원에서 집행비용 2,590,460원을 공제하면 농협은행에 125,299,540원이 배당됩니다. 채권최고액 212,400,000원을 기준으로 한 미배당금은 87,100,460원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 185,308,681원이므로 현재 회차의 예상배당만으로 청구금액 전액이 충족되지 않습니다. 다만 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다. 본 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 배당금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금이 낮아질수록 근저당권자의 배당금이 줄고 미배당금이 증가합니다. 다만 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 당하동 발산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 8층 건물 중 3층 304호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장, 기계식 주차설비 및 난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20~25m, 남서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(원당구획정리)에 해당합니다. 성장관리권역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 토지면적은 705.4㎡입니다. 공시지가는 3,193,000원/㎡이고 토지이용상황은 상업용입니다.
• 규제. 감정요항표에 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다. 해당 기재의 기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 외국인 등의 주택용도 취득에 한정됩니다. 취득 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주변에 아파트단지와 업무·근린생활시설이 혼재하지만, 이 오피스텔의 실제 거래량과 매매가격은 확인되지 않았습니다. 현재의 유동성이나 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 여부, 낙찰 결과, 유찰 또는 일정 변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 확인하여 최저가 127,890,000원과 비교해야 합니다.
• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자 또는 사용자를 확인하고 임대차 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2019.04.29 농협은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 과거 신탁등기 확인. 무궁화신탁 및 생보부동산신탁 명의의 과거 신탁등기가 말소된 상태인지 최신 등기부 원본을 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 농협은행의 미배당금 87,100,460원을 매수인 인수금으로 잘못 계산해서는 안 됩니다. 다만 별도의 법정 인수사항 여부는 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 이전. 미납 관리비, 점유자 협의, 인도 절차 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 건물 관리상태. 기계식 주차설비, 승강기, 공용설비 및 오피스텔 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 관련 기재와 현재 적용 여부, 실제 취득 용도에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.
• 입찰 자금. 최저가 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수선비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 확인한 후 판단해야 합니다.

맺으며 — “49%까지 내려온 가격, 시세 확인 전에는 미완성”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었고, 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이것이 실제 권리 위험이 전혀 없다는 최종 결론은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 임대차 현황을 확인해야 합니다.

가격 역시 검증이 필요합니다. 감정가 261,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 127,890,000원까지 하락한 것은 분명하지만, 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 할 수는 없습니다. 실제 거래가격과 오피스텔의 환금성을 확인해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

현재까지 확인되는 내용을 종합하면, 등기상 인수 부담은 없지만 점유·실거래 시세·환금성 검증이 남아 있는 물건입니다. 기재된 매각기일 이후의 진행 결과까지 확인한 뒤 실제 취득 가능 여부와 경제성을 판단하는 것이 적절합니다.