인천지방법원 2025타경1704. 계양구 병방동 학마을서원아파트 126동 6층 604호입니다. 감정가는 167,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,900,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자 류재인은 2017.04.24. 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 107,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리분석의 출발점은 이 우리은행 근저당권입니다. 이전에 존재했던 국민은행 계열 근저당권과 김현철의 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준보다 앞선 인수 권리는 확인되지 않습니다. 이후 등기된 카카오뱅크 가압류, 우리카드 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 병방동 432-3 학마을서원아파트 제126동 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 16층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 류재인 (2017.04.24. 거래가액 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리카드 / 9,450,563원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.04.24. 접수된 을구 6번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 107,800,000원이며 채무자는 류재인입니다. 그보다 앞서 등기됐던 근저당권과 전세권은 이미 말소된 상태이므로 낙찰자가 승계할 선순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
말소기준 이후 카카오뱅크 가압류 25,706,895원, 우리카드 가압류 8,519,299원, 우리카드의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 계양구 압류도 2026.05.29. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 전입일이 말소기준보다 늦다
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영훈 | 2025.10.13 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 기록된 사람은 김영훈 1명입니다. 전입신고일 2025.10.13.은 말소기준일 2017.04.24.보다 늦으므로 주택임대차보호법상 대항력은 없습니다. 따라서 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 116,900,000원으로 감정가 167,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 감정가 | 167,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 116,900,000원 (감정가의 70%) |
| 2회 유찰 시 | 81,830,000원 (감정가의 49%) |
| 3회 유찰 시 | 57,281,000원 (감정가의 34%) |
| 매수인 인수 | 각 회차 0원 |
| 시세 비교 | 최근 실거래 원본 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 107,800,000원 | 107,800,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | 25,706,895원 | 6,663,400원 | 19,043,495원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,519,299원 | 0원 | 8,519,299원 |
| 4. 신청채권 · 주식회사 우리카드 | 9,450,563원 | 0원 | 9,450,563원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 151,476,757원 중 채권자 예상배당은 114,463,400원이며, 총 미배당액은 37,013,357원입니다. 미배당은 채권자의 회수 부족액으로, 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병방초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 임학역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 16층 건물 내 6층 604호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 계산택지 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김영훈의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현황조사서 원본에서 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 학마을서원아파트의 최신 실거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의, 명도 기간과 비용을 고려하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당자료를 재확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.24.이므로 매각 여부, 최고가매수신고가격, 허가결정 상태를 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 물건은 2017년 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 김영훈의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 편입니다.
다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제에 따른 배당 변동 가능성이 있고, 최신 실거래 자료가 없어 116,900,000원이 시장가격보다 유리한지는 판단할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 보류. 임차관계 원본과 동일 단지 실거래를 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.