부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 5층 5111호입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사르네시떼를사랑하는모임이며, 2011.01.25 임의경매 매각을 원인으로 2011.01.31 소유권을 취득했습니다. 이때 과거 한빛은행 근저당과 우리은행의 2009년 임의경매개시결정은 함께 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2015.12.18 접수된 주식회사 르네시떼의 가압류 648,343,398원입니다. 이후 2017년 강제경매는 2021.08.13 취하돼 2021.08.26 말소됐고, 2024.12.03 다시 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 본건 5111호 점유자의 전입도 그보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 5층 5111호 (괘법동, 르네시떼) |
| 사건 표시 용도 | 도시형생활주택 |
| 대장·감정상 용도 | 집합건축물대장상 전체 용도 판매시설 · 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 이용 확인 |
| 소유자 | 주식회사르네시떼를사랑하는모임 (2011.01.25 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 6,555,000원 (5회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2015년 가압류가 기준
2000.02.29 설정된 한빛은행 근저당권 88,300,000원과 2009.02.05 우리은행의 임의경매개시결정은 2011년 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 2004년 부산광역시 압류도 2005.03.31 해제를 원인으로 2005.04.04 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 가운데 가장 빠른 것은 2015.12.18 가압류입니다.
② 임차인·점유 분석 — 본건 5111호 확인 임차인 1명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구연정 | 5111호 | 2021.09.07 | 보증금 미상 / 월 110,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
구연정의 전입일은 말소기준권리인 2015.12.18보다 약 5년 9개월 늦습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않지만, 선순위 대항력은 성립하지 않는 것으로 조사돼 보증금이 본건 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
현황조사에는 르네시떼의 다른 호실 점유자도 함께 확인되지만, 본건 주소인 5111호와 일치하는 점유자는 구연정입니다. 박용임은 4385호, 이상봉은 4397호로 본건과 호실이 다릅니다.
③ 가격·유찰 흐름 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 39,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,555,000원입니다. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔고, 추가 유찰 시 계산상 최저가는 4,588,500원, 3,211,950원으로 낮아집니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 16.81% | 6,555,000원 | 2,130,606,388원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 4,588,500원 | 2,132,537,491원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 3,211,950원 | 2,133,889,263원 |
④ 예상배당 가정 (매각가 6,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산액 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 517,990원 | 매각가의 약 7.9% 추정 |
| 임차인 박용임 | 1,000,000원 | 0원 | 4385호 점유자 · 본건 5111호와 다름 |
| 임차인 이상봉 | 1,000,000원 | 0원 | 4397호 점유자 · 본건 5111호와 다름 |
| 한빛은행 근저당 | 88,300,000원 | 6,037,010원 | 2011.01.31 말소등기 확인 |
| 우리은행 경매개시결정 | 700,000,000원 | 0원 | 2011.01.31 말소등기 확인 |
| 르네시떼 가압류 | 648,343,398원 | 0원 | 2015.12.18 말소기준권리 |
| 2017년 강제경매 | - | 0원 | 2021.08.26 취하 말소 |
| 2024년 강제경매 | 700,000,000원 | 0원 | 현재 경매개시결정 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 계산상 잔여 없음 |
위 계산에서는 집행비용 517,990원과 한빛은행 배당 6,037,010원으로 매각대금 6,555,000원이 소진됩니다. 다만 한빛은행 근저당권에는 2011.01.31 말소등기가 존재하고, 박용임·이상봉의 보증금 합계 2,000,000원도 본건이 아닌 4385호·4397호에 관한 금액입니다. 따라서 이 계산의 배당순위와 인수액을 본건 5111호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창진초등학교 남측 인근 르네시떼 내에 있으며, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 전반적인 교통 사정은 양호합니다.
- 이용 상태. 집합건축물대장상 전체 용도는 판매시설입니다. 옷가게·의류보관창고·가구점· 음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용되는 것으로 확인됐으나 실제 운영 여부는 재확인이 필요합니다.
- 호실 식별. 일부 점포는 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고, 일부는 호실표지판이 없습니다. 본건의 위치·경계·면적을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 위생·급배수·중앙공급식 냉난방· 화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 ㎡당 2,937,000원입니다. 침수위험지구·철도·교통광장에 접하고 시장·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 표시인 도시형생활주택과 집합건축물대장상 판매시설 사이의 차이를 확인하고, 5111호의 독립된 사용·영업·주거 가능 여부를 관할 기관과 현장에서 점검하세요.
- 호실 경계 확인. 호별배치도와 현장 위치, 벽체·출입구·호실표지판, 인근 점포와의 경계 구분 상태를 대조하세요.
- 점유 확인. 구연정의 실제 점유·영업 여부, 월 110,000원 지급 관계, 열쇠와 집기 상태를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2011.01.31 말소된 한빛은행 근저당과 우리은행 경매개시결정이 현재 등기에서 완전히 정리됐는지 확인하세요.
- 배당표 재작성. 다른 호실 임차인인 박용임·이상봉의 보증금 각 1,000,000원을 본건 인수액에 포함하지 말고, 5111호 단독 기준으로 배당순위를 다시 계산하세요.
- 가격 조사. 실거래 표본이 없으므로 르네시떼 5층 유사 호실의 최근 매매·임대·공실· 관리비와 상가 중개 호가를 직접 조사하세요.
- 관리비·공용비용. 공용부분 관리비 체납, 냉난방비, 전기·수도, 상가 운영 관련 부담금을 관리주체에 확인하세요.
- 매각 조건. 구분소유권과 토지 소유권대지권이 일체로 매각되는지 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
맺으며 — “17%라는 숫자보다, 무엇을 사는지가 먼저다”
등기 권리만 떼어 보면 결론은 비교적 단순합니다. 과거 부산광역시 압류, 한빛은행 근저당, 우리은행 경매개시결정은 모두 말소됐고, 현재 말소기준은 2015.12.18 가압류입니다. 본건 5111호의 점유자 구연정은 2021.09.07 전입해 대항력이 없으므로 확인되는 보증금 승계액도 없습니다.
그러나 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 39,000,000원이 5회 유찰돼 6,555,000원까지 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없고 사건 표시 용도와 대장상 용도가 다릅니다. 일부 호실은 경계 구분이나 표지판도 불명확하며, 배당 계산에는 이미 말소된 권리와 다른 호실 임차인의 보증금이 섞여 있습니다. 권리는 조건부 통과, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 5111호의 정확한 위치·용도·점유·관리비·환금성을 현장에서 확인하는 데 있습니다.