최저가 218만원보다 먼저 확인할 ‘600만원 인수 가정’ — 부산 르네시떼 6074호

부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 6층 6074호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 집합건축물대장과 감정 이용상태는 판매시설입니다. 르네시떼는 대형할인마트·시외버스터미널· 숙박시설 등이 형성된 상업지역에 있고, 이 건물의 조사 대상 호실들은 옷가게·의류보관창고·가구점· 음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용된 것으로 확인됐습니다. 따라서 주거용 수익률이나 일반 도시형생활주택의 환금성을 그대로 대입하면 안 됩니다.

감정가 13,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가는 2,185,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%지만, 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 배당 시나리오가 매수인 인수액 6,000,000원을 전제로 하고 있기 때문입니다. 이 가정을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 8,185,000원으로 감정가의 약 63.0%입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 이 금액이 시장가보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 배당 가정이 엇갈린다

등기 요약상 현재 근저당은 0건, 압류도 0건입니다. 1999년 주식회사한빛은행 근저당은 2021년 9월 2일 해지로 말소됐고, 2016년 부산광역시사상구 압류도 같은 해 9월 30일 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기만 놓고 보면 2024년 12월 3일 강제경매개시결정이 기준이 되며, 이후 별도 권리는 기재돼 있지 않습니다.

② 점유·임차 관계 — 6074호에 직접 연결된 사람은 확인되지 않는다

현황조사상 인적사항은 총 9명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그러나 기재된 호실은 1022·1023·1024호, 1183호, 3360호, 4385호, 4397호, 5111호, 1345호, 1372호 등으로, 대상인 6074호와 일치하지 않습니다. 엄순옥은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 6074호의 실제 임차인 수와 인수액은 현재 기재만으로 확정할 수 없습니다.

전입일은 모두 2024.12.03.보다 앞서지만, 대상 호실 점유와 임대차계약이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’이나 ‘우선변제 가능’을 확정적으로 판단할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 1,529,500원, 두 차례 더 진행되면 1,070,650원으로 낮아집니다. 하지만 인수 가정 6,000,000원이 유지되는 한 실질취득은 각각 7,529,500원과 7,070,650원입니다. 즉 유찰로 줄어드는 것은 낙찰대금 부분뿐이며, 인수 위험이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락만 보고 응찰할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,185,000원 가정)

총 채권액 735,100,000원 중 채권자 예상배당은 1,745,670원이며, 미배당액은 733,354,330원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금 6,000,000원은 매수인 인수 가정입니다. 말소된 근저당이 배당권자로 계산된 부분은 반드시 원문 서류와 대조해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창진초등학교 남측 인근이며, 주변은 대형할인마트·시외버스터미널·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산김해경전철 르네시떼역이 있으며 부산도시철도 2호선 사상역도 근거리에 있어 교통사정은 양호합니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 조사 대상 호실들은 옷가게·의류보관창고·가구점·음식점·피부관리샵·네일샵 등으로 이용됐으며 실제 운영 여부는 재확인이 필요합니다.
• 경계 확인. 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고 일부는 호실표지판이 없어, 6074호의 위치·경계·면적을 현장에서 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 돼 있습니다.
• 토지. 대지 전체 면적은 23,702.2㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 공시지가는 ㎡당 2,937,000원입니다.
• 도로. 남측 약 75m, 서측 약 12m, 북측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·시장에 포함되고 학교 절대·상대보호구역과 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다. 침수위험지구·철도·교통광장에도 접합니다.
• 환금성. 판매시설이라는 실제 용도, 다수 호실의 일괄 이용, 불명확한 호실 표지와 5회 유찰 이력 때문에 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 6074호 점유자 특정. 관리사무소·현장·전입세대 열람·사업자등록 현황을 통해 실제 점유자와 임대차계약 상대방을 확인하세요.
• 임차보증금 연결 확인. 박용임·이상봉·엄순옥의 보증금 합계 6,000,000원이 6074호에 귀속되는지 매각물건명세서와 임대차계약서로 대조하세요.
• 말소 근저당 재검증. 2021.09.02. 말소된 한빛은행 근저당이 왜 예상배당에 포함됐는지 배당요구서와 채권승계 서류를 확인하세요.
• 호실 위치·경계. 일부 점포가 경계 구분 없이 이용되고 호실표지판이 없는 만큼 호별배치도와 현장을 일치시켜야 합니다.
• 실제 용도 확인. 도시형생활주택 표기만 믿지 말고 판매시설로서의 영업 가능 여부, 공실 여부, 관리규약과 업종 제한을 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 2,185,000원이 아니라 인수 가정을 더한 8,185,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
• 관리비·공용비용. 대형 판매시설은 공용관리비·냉난방비·장기 체납액이 클 수 있으므로 관리주체에 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
• 수요 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 층·유사 면적 점포의 실제 매매·임대 호가와 거래 성사 사례를 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·호별배치도를 직접 확인하세요.

맺으며 — “218만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 13,000,000원, 최저가 2,185,000원, 5회 유찰입니다. 그러나 실제 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 예상배당이 전제한 임차보증금 6,000,000원을 더하면 실질취득은 8,185,000원이고, 그 인수액조차 6074호와 직접 연결되는지 확정되지 않았습니다.

등기상으로는 과거 근저당과 압류가 모두 말소됐지만, 배당 가정에는 말소된 근저당이 살아 있고, 현황조사상 점유자들은 대부분 다른 호실로 기재돼 있습니다. 대장상 용도도 판매시설이며, 일부 점포는 경계와 호실표지가 불명확합니다. 낮은 최저가보다 서류 간 불일치와 현장 확인이 먼저인 물건입니다. 6074호의 실제 점유·임대차·호실 경계·배당권자를 모두 확정하기 전에는 가격 메리트도, 인수 0원도 단정할 수 없습니다.