부산지방법원 2024타경112750. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 1층 1345호입니다. 사건 용도에는 도시형생활주택으로 표기돼 있지만, 집합건축물대장과 감정평가상 전체 용도는 판매시설입니다. 감정평가서도 여러 호실이 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 이용 중이라고 조사했습니다. 따라서 이 물건은 주거용 부동산이 아니라 상가형 판매시설의 환금성·관리비·영업환경을 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 29,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가는 4,874,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 감정평가서에는 일부 호실이 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 이용되고 일부는 호실표지판도 없다고 기재돼 있습니다. 낮은 최저가보다 1345호의 정확한 위치·경계·독립 사용 가능 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 1층 1345호 (괘법동, 르네시떼) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사르사모 (2011.06.14. 소유권이전 · 거래가액 1,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 29,000,000원 / 4,874,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 르네시떼 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지·대지권 | 건물 구분소유권과 토지 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 이미 말소됐다
등기부에는 1999년 주식회사한빛은행 근저당 2건이 보이지만, 두 근저당은 2011.06.08. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 인수하거나 배당해야 할 존속 근저당이 아닙니다. 현재 말소기준은 2015.12.18. 주식회사 르네시떼의 가압류이며, 2017년 강제경매개시결정은 2021년 취하로 말소됐습니다. 2024.12.03. 등기된 현 강제경매개시결정과 말소기준 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 1345호는 이수빈 1명
현황조사에는 사건에 포함된 여러 호실의 점유자가 함께 확인되지만, 1345호에 대응하는 점유자는 이수빈 1명입니다. 박용임은 4385호, 이상봉은 4397호 점유자이므로 각 1,000,000원의 보증금을 1345호 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수빈 | 1345호 | 2023.03.13 | 보증금 미상 차임 55,000원 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
이수빈의 전입일은 말소기준일인 2015.12.18.보다 늦은 2023.03.13.이므로 대항력은 없습니다. 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없지만, 후순위 점유자의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유가 계속된다면 인도와 영업시설 정리 과정은 별도로 예상해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 4,874,000원으로 감정가 29,000,000원의 16.81%입니다. 이후 한 차례 더 유찰되면 3,411,800원, 다시 유찰되면 2,388,260원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래가나 상가 매매 평균이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 비교할 기준이 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 4,874,000원 | 16.81% | 1,363,457,130원 |
| 6회 유찰 시 | 3,411,800원 | 11.76% | 1,364,893,010원 |
| 7회 유찰 시 | 2,388,260원 | 8.24% | 1,365,898,127원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 487,732원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 르네시떼 | 648,343,398원 | 4,386,268원 |
| 2. 현 경매신청채권 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2011년에 말소된 주식회사한빛은행 근저당 2건은 배당·인수 대상에서 제외했습니다. 집행비용을 제외한 4,386,268원은 말소기준 가압류 채권에 배당되는 단순 순위 계산입니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당은 채권자의 손실이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창진초등학교 남측 인근으로 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장, 부산김해경전철 르네시떼역, 부산도시철도 2호선 사상역이 인근에 있어 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·화재경보·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·시장(소매시장)으로 상업용 건부지이며, 전체 토지면적은 23,702.2㎡, 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 학교 절대·상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당하며 침수위험지구·철도·교통광장과 접합니다.
- 물리적 확인. 공부와의 차이는 없다고 조사됐지만, 일부 대상 호실은 경계 구분 없이 사용되거나 호실표지판이 없어 정확한 위치와 경계 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역·터미널 접근성은 양호하나 판매시설은 실제 영업수요와 공실률의 영향을 크게 받으며, 5회 유찰 이력이 낮은 시장 선호도를 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1345호 위치 확인. 호별배치도와 현장 실측을 대조해 정확한 위치, 출입구, 면적과 경계를 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 인접 점포와 경계 없이 일괄 사용 중인지, 벽체·출입구 설치와 독립 영업이 가능한지 확인하세요.
- 용도 확인. 도시형생활주택 표기만 믿지 말고 집합건축물대장상 판매시설을 기준으로 허용 용도와 인허가 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 이수빈의 실제 계약상대방, 보증금, 차임, 점유 범위와 영업시설 철거 조건을 확인하세요.
- 관리비. 대형 상업시설의 공용관리비, 냉난방비, 장기수선 관련 비용과 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 영업 상태. 현재 운영 여부, 유동인구, 인접 점포의 공실과 동일 층 임대료를 직접 조사하세요.
- 재매각 가능성. 감정가 대비 할인율보다 실제 매수 수요와 예상 매각기간을 중심으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 호별배치도를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건성이 남는다
이 사건의 등기 관계는 처음 보이는 것보다 단순합니다. 1999년 한빛은행 근저당 2건은 2011년에 이미 말소됐고, 말소기준 가압류와 현 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 1345호 점유자 이수빈도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 결론은 권리만으로 정해지지 않습니다. 최저가 4,874,000원은 감정가의 16.81%지만, 5회 유찰된 판매시설이고 실제 시세 자료도 없습니다. 일부 대상 호실의 경계가 불분명하고 호실표지판이 없다는 조사까지 있어, 1345호의 정확한 위치와 독립 사용 가능성을 확인하기 전에는 낮은 가격도 안전마진이 아닙니다. 이 물건은 “권리는 통과, 환금성과 현장 확인은 미통과”로 정리됩니다.