최저가 5,880만원에 속으면 안 된다 — 실질취득은 약 9,000만원인 대항력 인수형

인천지방법원 2025타경508479. 인천 남동구 간석동의 전용 39.06㎡ 다세대주택입니다. 등기부에 남은 담보권은 없지만, 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 임차인 최지훈은 2019년 2월 22일 전입·점유를 시작했고, 2024년 11월 18일 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 3월 27일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

따라서 이 사건의 가격 기준은 최저매각가 58,800,000원이 아닙니다. 최저가와 임차보증금의 미배당 잔액을 합한 실질취득비용을 봐야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나므로, 실질취득은 대체로 보증금 90,000,000원 부근에서 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다

과거 한국주택은행·관악농업협동조합·한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025년 3월 27일 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 최지훈의 전입·점유는 2019년 2월 22일이고 임차권등기도 2024년 11월 18일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다

이것이 대항력 인수형의 핵심입니다. 현재 최저가만 보면 감정가의 70%인 58,800,000원이라 싸 보이지만, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 승계할 보증금 잔액이 증가합니다. 따라서 2회나 3회 유찰되더라도 실질취득은 약 90,000,000원으로 유지됩니다.

보증금에서 낙찰가를 직접 뺀 단순 비교입니다. 실제 배당에서는 집행비용 1,458,400원이 먼저 공제되므로 임차권에 귀속되는 배당액과 최종 인수잔액은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득이 최신 거래보다 높다

확인되는 거래는 전용 46.12㎡ 물건 3건으로, 본건 전용 39.06㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 직접적인 동일면적 비교는 아니지만, 최근 가격 방향을 판단하는 참고자료로는 의미가 있습니다.

전체 평균 89,333,333원은 2021년과 2023년의 100,000,000원 거래가 포함돼 높아진 수치입니다. 더 최근인 2026년 7월 거래와 최근 12개월 평균은 모두 68,000,000원이며, 최근 가격은 과거 거래보다 32.0% 하락했습니다.

최저가 58,800,000원만 비교하면 최근 거래의 86.5%이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 약 90,000,000원은 최신 거래 68,000,000원의 약 132.4%입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

배당표는 신청채권자 청구금액 92,635,890원을 기준으로 한 예상치입니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 표시돼 있으나, 신청채권 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액을 동일한 금액으로 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 잔액 승계위험은 별도로 반영해야 합니다.

⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천예술고등학교 서측 인근으로, 다세대·연립·아파트 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 1991.05.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 주거용 다세대주택입니다. 위생·급배수·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 225.9㎡, 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
• 환금성. 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 거래가 3건에 그칩니다. 최근 거래는 본건 39.06㎡보다 큰 46.12㎡로 면적도 일치하지 않아 매도가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 58,800,000원에 낙찰받더라도 보증금 미배당 잔액을 더하면 실질취득은 약 90,000,000원입니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 자료, 임차권등기명령, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 동일인 채권관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 최지훈으로 표시됩니다. 청구금액 92,635,890원의 발생 원인과 임차보증금 90,000,000원과의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당 후 잔액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 배당순위에 따라 임차인이 받는 금액을 계산한 뒤 매수인 인수액을 별도로 산정해야 합니다.
• 호수 불일치 확인. 공부상 401호와 현황 출입문 501호가 동일 목적물인지 현장과 관련 도면으로 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 2026.07 거래 68,000,000원과 -32.0%의 하락 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.24로 기재돼 있으므로 매각 결과와 변경 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,880만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 표면적인 최저가는 58,800,000원이지만, 실제 경제적 부담은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나므로 실질취득은 약 90,000,000원에 머뭅니다.

그 실질취득액은 2026년 7월 최신 거래 68,000,000원보다 약 32.4% 높고, 최근 거래 추세는 -32.0%입니다. 더구나 거래 표본은 본건보다 면적이 큰 46.12㎡이고, 공부상 401호와 현황 표지 501호도 일치하지 않습니다. 권리도 가격도 보수적으로 봐야 하는 D등급 사건입니다. 최저가의 할인율이 아니라, 배당 후 실제 승계액과 최신 시세를 기준으로 판단해야 합니다.