5회 유찰로 17%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 괴정한신더휴 103호

부산지방법원 2024타경113722. 괴정한신더휴 근린생활시설동 1층 103호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설이고 현재 카페가 휴업 중입니다. 소유자 공건호는 2023.01.13. 거래가 635,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 양산농업협동조합 앞으로 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2024.09.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.

말소기준보다 앞서 등기된 경남제일신용협동조합 근저당권 430,300,000원이 있지만, 2023.01.13. 해지를 원인으로 설정등기 자체가 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 매수인이 인수할 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 예상배당 계산에서는 이 말소된 근저당권에 87,073,614원이 배당되는 것으로 반영되어 있어, 등기 현황과 배당 가정 사이의 불일치를 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 배당 가정은 재확인

신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현장 점유자, 사업자등록, 상가건물임대차 현황서와 보증금 유무를 별도로 확인해야 합니다. 보증금·사업자등록일· 확정일자를 알 수 없는 점유자가 발견된다면 대항력과 우선변제 여부 역시 현 단계에서는 미상입니다.

② 가격 비교 — 공동주택 실거래를 상가 시세로 보면 안 된다

괴정한신더휴는 835세대, 2022.06.10. 사용승인 단지입니다. 확인되는 최근 거래는 전용 75.0㎡ 공동주택 거래로, 본건 1층 근린생활시설과 용도·수익구조·환금성이 다릅니다. 따라서 아래 거래가는 단지 전반의 가격 흐름을 보는 참고지표일 뿐, 본건 상가의 직접 비교시세로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 공동주택 거래 평균은 400,857,142원, 최신 거래는 2026.06. 438,000,000원입니다. 최저가 89,077,000원은 최근 12개월 평균의 22.2%이지만, 이는 근린상가와 공동주택을 비교한 수치이므로 “시세의 22.2%에 사는 저가 매물”이라는 결론으로 연결할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,077,000원 가정)

총 채권최고액 970,300,000원 중 예상배당은 87,073,614원이며, 미배당액은 883,226,386원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·상가임차인의 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 괴정초등학교 북측 인근이며 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 대티역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이며 현재 카페가 휴업 중입니다. 내부는 인테리어 마감, 창호는 강화유리창 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 공동 위생시설, 급·배수설비, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화설비와 주차시설이 구비돼 있습니다.
• 도로. 단지 북동측과 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 괴정2재개발 정비구역이며 상대보호구, 준보전산지, 하천구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,391,000원/㎡입니다.
• 환금성. 835세대 신축급 공동주택 단지의 부속상가이지만, 상가는 주거 세대수만으로 환금성을 보장할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 5.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 카페 휴업 상태가 단순 휴업인지 폐업인지, 시설·집기 소유자와 열쇠 점유자가 누구인지 확인하세요.
• 상가 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 사업자등록, 상가건물임대차 현황서, 전입·점유와 보증금 자료를 대조해야 합니다.
• 배당 가정 검증. 말소된 경남제일신용협동조합 근저당에 배당이 반영된 이유와 신청채권자 배당이 0원인 이유를 원본 채권계산서로 확인하세요.
• 파산절차 확인. 2024.07.29. 파산선고 등기가 있으므로 파산관재인, 점유 인도와 매각절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 상가 시세 별도 조사. 공동주택 75㎡ 실거래가가 아니라 같은 단지·인근 1층 근린상가의 매매가, 보증금, 월세, 공실기간과 수익률로 입찰가를 산정하세요.
• 허용 업종 확인. 제2종근린생활시설의 건축물대장상 세부 용도, 관리규약, 소방·주차 기준과 희망 업종의 영업 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 휴업 기간의 공용관리비, 전기·수도료, 부가세와 체납 내역을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 배당요구 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “17% 할인”보다 “왜 5번 유찰됐는가”

이 물건의 긍정 요소는 분명합니다. 등기상 말소되지 않은 선순위 담보권이 확인되지 않고, 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 단순하다는 이유만으로 투자가 쉬워지는 것은 아닙니다. 본건은 아파트가 아니라 휴업 중인 1층 근린생활시설이며 임대관계가 미상입니다. 비교 가능한 상가 실거래와 임대수익 자료도 확인되지 않습니다.

최저가 89,077,000원이 감정가 530,000,000원의 16.81%라는 사실만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균 400,857,142원과 최신 거래 438,000,000원은 75㎡ 공동주택 거래여서 본건 상가의 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 여기에 5회 유찰, 낙찰률 0.0%, 카페 휴업, 임대관계 미상과 배당 가정의 불일치가 겹칩니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격과 환금성은 보류입니다. 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 실제 상가 임대수익과 공실 위험을 기준으로 다시 계산해야 합니다.