최저가 49%지만, 선순위 전입자의 보증금이 보이지 않는다 — 에코메트로3차더타워 오2702호

인천지방법원 2025타경510631. 인천 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 에이동 27층 오2702호, 전용면적 81.629㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사제이앤비홀딩스로, 2022년 1월 8일 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 1월 4일 대명새마을금고가 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

등기부만 보면 구조는 단순합니다. 과거 농협은행 근저당권은 2022년 2월 18일 해지로 이미 말소됐고, 현재의 대명새마을금고 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계까지 보면 결론은 달라집니다. 윤철희의 전입일은 2014년 2월 13일로 말소기준권리인 2023년 1월 4일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

과거 농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 1월 4일 대명새마을금고 근저당권이며, 2025년 7월 11일 접수된 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 남은 담보권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 확인 인원 3명

김민성과 민여진의 전입일은 말소기준권리 설정 이틀 뒤인 2023년 1월 6일이므로 말소기준권리에 대항하지 못합니다. 김민성은 2025년 8월 5일 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 확정할 수 없습니다. 이 사건의 인수위험은 세 사람의 보증금을 단순 합산하는 문제가 아니라, 선순위 전입자인 윤철희의 점유·전입 유지 여부와 임대차 조건을 확인하는 문제입니다.

③ 시세 비교 — 명목상 할인과 실질취득을 분리해야 한다

에코메트로3차더타워는 644세대, 2013년 11월 1일 사용승인된 오피스텔입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 81.63㎡ 실거래는 12건이며, 전체 평균은 242,333,333원입니다. 다만 과거 270,000,000원·275,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 225,833,333원과 최신 거래 215,000,000원을 우선해야 합니다.

최저가 130,340,000원은 최근 12개월 평균의 57.7%로, 표면 가격만 보면 큰 폭으로 낮습니다. 그러나 최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 12.7% 하락했고 최신 거래도 215,000,000원입니다. 하락 추세가 진행 중인 만큼 전체 평균 242,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)

신청채권자의 청구액은 180,000,000원이며, 현재 최저가 기준으로도 전액 만족되지 않습니다. 표의 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다. 특히 윤철희의 보증금과 배당순위가 확인되지 않았으므로, 계산상 매수인 인수 0원을 최종 권리분석 결론으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다

추가 유찰이 발생하면 최저가는 91,238,000원, 63,866,599원으로 내려가지만 선순위 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있습니다. 즉 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 최저가가 낮아져도 총 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 유찰 횟수보다 임대차 원금 확인이 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 소래포구역 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 소래포구역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 51층 건물 내 27층이며, 2013년 11월 1일 사용승인됐습니다. 급·배수, 위생, 난방, 화재탐지, 승강기설비를 갖췄습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 거래흐름. 동일면적 실거래는 12건, 최근 12개월은 6건이지만 최근 가격은 과거 평균보다 12.7% 낮아 하락 추세를 반영한 보수적 응찰가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 윤철희 임대차계약 원본 확인. 보증금, 월세, 확정일자, 계약기간과 현재 점유 여부를 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
• 전입세대·점유 대조. 현황조사와 매각물건명세서의 세 사람 전입 내역이 실제 점유관계와 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
• 배당요구 및 배당순위 확인. 김민성은 2025.08.05 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 윤철희와 민여진의 배당요구 여부도 원문으로 대조해야 합니다.
• 토지 별도등기 문구 대조. 매각물건명세서 비고에는 토지 별도등기의 효력이 전유부분에 미치지 않는 것으로 볼 여지가 있다는 내용이 있으나, 문구에 ‘1402호’가 적혀 있어 대상인 오2702호와의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 시세는 최근 자료 우선. 전체 평균 242,333,333원보다 최근 12개월 평균 225,833,333원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 실질취득가로 응찰 상한 설정. 최저가에 취득세·명도비용뿐 아니라 인수 가능한 미배당 보증금을 더한 총액이 최근 시세를 넘지 않는지 확인해야 합니다.
• 관리비·당해세 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자

이 물건의 최저가는 130,340,000원으로 최근 12개월 평균 225,833,333원의 57.7%입니다. 그러나 가격표만으로는 투자성을 평가할 수 없습니다. 2014년 2월 13일 전입한 윤철희가 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.

등기부상 담보권은 정리되지만 임차보증금은 별개의 문제입니다. 윤철희가 대항력을 갖추고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 그 미배당액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 따라서 현재 130,340,000원은 확정된 취득가가 아니라 실질취득가의 하한입니다. 최근 거래가격도 과거보다 12.7% 낮아지는 흐름이므로, 선순위 보증금이 확인되기 전에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차인 위험은 미정 — 보증금 확인 전 입찰 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.