인천지방법원 2025타경510721. 강화군 선원면 선행리 391의 토지와 공부상 공장 등을 대상으로 한 사건입니다. 현재 등기상 공유자는 김복영·김은숙·박규봉·이선재이며, 김복영은 기존 5분의 1 지분에 2008년 강제경매로 백수형의 5분의 1 지분을 추가 취득한 흐름이 확인됩니다. 이번 경매개시결정은 김복영의 9번·14번 지분에 걸려 있어, 전체 부동산을 단독 취득하는 구조가 아니라 공유지분 매각이라는 점이 출발점입니다.
권리관계 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 것은 2006년 인천광역시남구의 김복영 지분 압류이고, 이후 남아 있는 주윤희 가압류와 2025년 국 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 임차인 김영수의 전입일은 2018.05.24로 말소기준일인 2006.01.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 선원면 선행리 391 · 시리미로 151-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 공장 |
| 공유자 | 김복영 · 김은숙 · 박규봉 · 이선재 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 75,020,400원 / 25,732,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,269,325원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지면적 | 555.0㎡ |
| 건물 | 공부상 138.6㎡ · 실측 약 105㎡ 기준 평가 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘공유지분’이 더 큰 변수
1995년 한일은행 근저당은 2005년 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 2005년 기존 가압류와 임의경매등기도 함께 정리됐고, 2006년 김복영 지분에 대한 인천광역시남구 압류가 현재 말소기준으로 계산됩니다. 이후 주윤희 가압류, 2025년 국 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영수 | 2018.05.24 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김영수의 전입신고일은 2018.05.24로 말소기준일 2006.01.02보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 배당 또는 우선변제 범위는 원본 서류에서 추가 확인할 필요가 있습니다. 다만 현재 계산된 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 특수조건 — 가격보다 먼저 확인할 부분
- 지분매각. 김복영의 공유지분을 대상으로 한 경매입니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 공유관계가 남습니다.
- 일괄매각. 목록1 토지상의 제시외 컨테이너 창고 2동이 평가와 매각에 포함됩니다.
- 건물 면적 차이. 목록2 건물은 공부상 138.6㎡이나 실측 약 105㎡로, 일부가 멸실된 것으로 판단돼 실측면적으로 평가됐습니다.
- 소재불명 부분. 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택 약 9.61㎡와 단층 공장 약 35.14㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 토지 현황 차이. 목록3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중이며 이를 감안해 평가됐습니다.
- 원상회복 가능성. 현황 농지가 아니고, 불법건축물 소재 또는 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 내려질 가능성이 있다는 사실조회회신서가 2025.10.30 제출됐습니다.
- 농지취득자격증명. 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 863,176원 |
| 2. 가압류 · 주윤희 | 14,990,808원 | 14,990,808원 |
| 3. 경매개시결정 · 문환용 | 1,269,325원 | 1,269,325원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,608,691원 |
현재 최저가 25,732,000원 가정에서는 계산된 채권 16,260,133원이 모두 배당되고, 소유자 잔여 8,608,691원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 34%라는 숫자만 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 25,732,000원 | 16,260,133원 | 0원 | 8,608,691원 |
| 4회 유찰 시 | 18,012,400원 | 16,260,133원 | 0원 | 1,028,044원 |
| 5회 유찰 시 | 12,608,680원 | 11,981,724원 | 4,278,409원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 약 34%인 25,732,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 아파트처럼 실거래 시세와 직접 비교할 거래자료가 제시되지 않았고, 지분매각·공장 및 토지·농취증· 토지현황 변경·원상회복 가능성이 겹칩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 선행리마을회관 북서측 인근이며, 주변에 단독주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량진입은 가능하나, 인근 버스정류장은 간헐적으로 운행해 제반 교통여건은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 공부상 공장으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 시멘트 블록조 슬레이트 지붕 단층, 사용승인일은 1982.00.00이며 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 555.0㎡, 계획관리지역, 평지·부정형, 소로한면이며 공시지가는 128,500원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 일부 토지는 도로구역에 접합니다.
- 현황 도로. 목록3 토지는 현황 ‘도로’로 평가돼 경매 진행 시 참고가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 전체 부동산이 아니라 김복영 지분 경매라는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 공유관계 검토. 낙찰 후 김은숙·박규봉·이선재와 공유관계가 남는 구조를 전제로 사용·관리·처분 계획을 세워야 합니다.
- 농지취득자격증명. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원상회복 리스크. 토지 현황 변경과 관련한 2025.10.30 사실조회회신서의 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 건물 실측 차이. 공부상 138.6㎡와 실측 약 105㎡ 차이, 소재불명 9.61㎡ 주택·35.14㎡ 공장 부분을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 물건. 컨테이너 창고 2동이 평가 및 매각에 포함된 점을 확인하세요.
- 임차인 보증금. 김영수는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농취증 관련 관할기관 확인을 거쳐 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 특수조건이 먼저다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 김영수도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 감정가 75,020,400원에서 3회 유찰돼 최저가도 25,732,000원까지 내려왔습니다.
하지만 핵심 위험은 등기 인수에 있지 않습니다. 공유지분 매각, 공부상 공장과 토지의 복합물건, 건물 면적 불일치와 일부 멸실, 소재불명 건물, 현황 도로로 사용 중인 토지, 원상회복명령 가능성, 그리고 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 34%라는 비율만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체보다 지분·농취증·토지현황·건물현황을 실제로 감당할 수 있는지입니다.
