인천지방법원 2025타경510721. 인천 강화군 선원면 선행리에 있는 공부상 공장과 토지에 대한 강제경매입니다. 감정가는 75,020,400원이었으나 5회 유찰되면서 최저매각가가 12,608,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 16.81%입니다.
숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 건물 전체 매각과 다릅니다. 등기상 김복영은 기존 1/5 지분에 다른 공유자의 1/5 지분을 추가로 취득했으며, 이번 경매는 그 두 지분을 합한 2/5 지분을 대상으로 진행됩니다. 나머지 공유자의 지분까지 함께 취득하는 것이 아닙니다.
더욱 중요한 것은 부동산의 현재 상태입니다. 건물은 공부상 138.6㎡인데 실측은 약 105㎡로 평가되었고, 토지 일부는 지목이 전(田)이지만 현황은 도로입니다. 토지의 무허가 전용이나 불법건축물과 관련한 원상회복명령 가능성까지 명시되어 있습니다. 단순히 감정가 대비 할인율을 기준으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 선원면 선행리 391 |
| 도로명주소 | 인천광역시 강화군 선원면 시리미로 151-1 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 공유지분매각 |
| 물건 용도 | 기타 + 토지 · 건물은 공부상 공장으로 이용 |
| 매각 대상 지분 | 김복영 소유 9번 지분 1/5 및 14번 지분 1/5, 합계 2/5 |
| 다른 공유자 | 김은숙 · 박규봉 · 이선재 (각 1/5) |
| 건물 면적 | 공부상 138.6㎡ / 실측 약 105㎡ 기준 평가 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 · 사용승인 1982년 |
| 토지 정보 | 토지면적 555.0㎡ · 공부상 지목 전 · 계획관리지역 |
| 감정가 | 75,020,400원 |
| 현재 최저가 | 12,608,000원 (5회 유찰, 감정가의 약 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 문환용 |
| 신청 청구금액 | 1,269,325원 |
| 말소기준권리 | 2006.01.02 갑구 11번 압류 · 인천광역시남구 (김복영의 9번 지분) |
| 농지취득자격증명 | 필요 · 미제출 시 매수보증금 반환하지 않음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액보다 공유지분 구조가 중요하다
이 사건의 말소기준권리로 제시된 것은 2006.01.02 갑구 11번 압류입니다. 김복영의 기존 9번 지분에 인천광역시남구가 설정한 압류이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
현재 등기상 살아 있는 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 한일은행의 채권최고액 39,000,000원 근저당과 김대영의 채권최고액 30,000,000원 근저당은 이미 말소되었습니다. 또한 기술신용보증기금 등의 과거 가압류와 일부 압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
다만 김복영의 14번 지분은 2008.11.13 강제경매로 추가 취득한 지분입니다. 2006년 압류는 기존 9번 지분을 대상으로 하므로, 두 지분에 똑같은 말소기준을 기계적으로 적용해서는 안 됩니다. 각 지분의 권리순위와 매각에 따른 소멸 범위를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에는 김영수가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. 다만 점유 부분과 임대차 조건은 명확히 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영수 | 2018.05.24 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김영수의 전입신고일은 2018.05.24로, 제시된 2006년 말소기준권리뿐 아니라 2017년 가압류보다도 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 대상이 아닌 것으로 판단됩니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 실제 배당관계는 확정할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 17%라고 해서 시세의 17%는 아니다
현재 최저매각가는 12,608,000원입니다. 최초 감정가 75,020,400원 대비 약 16.81%이며, 다섯 차례 유찰된 결과입니다. 하지만 감정가 대비 하락률은 실제 시장가격과의 차익을 의미하지 않습니다.
이 물건은 노후 공장과 토지의 공유지분을 대상으로 합니다. 건물 일부는 멸실된 것으로 판단되었고, 토지 일부는 공부상 용도와 실제 이용상태가 다릅니다. 따라서 감정가나 일반적인 완전소유 부동산의 거래가격을 그대로 지분 가치로 연결하기 어렵습니다.
특히 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 최저매각가가 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 최저가 12,608,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없으며, 가격상 가점도 부여하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 12,608,000원 | 16.81% | 4,279,077원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 8,825,600원 | 11.76% | 7,993,394원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 6,177,920원 | 8.23% | 10,593,416원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오는 각각 해당 가격에 매각된다고 가정한 계산입니다. 다음 회차 가격은 실제 유찰 여부 및 법원 매각절차에 따라 달라집니다. 매수인 인수액 0원은 배당 시뮬레이션 기준이며, 별도의 취득비용·점유 정리비용·행정상 비용을 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,608,000원 가정)
현재 최저매각가에 매각되는 경우의 예상 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 5.0% 수준으로 추정되며, 채권자 배당은 가압류 채권과 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 626,944원 | — |
| 1. 갑구 23번 가압류 · 주윤희 | 14,990,808원 | 11,981,056원 | 3,009,752원 |
| 2. 갑구 31번 경매신청 · 문환용 | 1,269,325원 | 0원 | 1,269,325원 |
| 채권자 합계 | 16,260,133원 | 11,981,056원 | 4,279,077원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 | — |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 | — |
예상배당에서 가장 눈에 띄는 것은 신청채권자 문환용의 배당이 0원이라는 점입니다. 청구금액은 1,269,325원이지만, 앞선 가압류 채권에 배당재원이 소진되는 계산입니다. 채권자 전체 미배당액은 4,279,077원입니다.
이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이지, 매수인이 동일 금액을 자동으로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수 채무는 0원으로 추정됩니다.
④ 입지·환금성 — 공장, 도로, 농지가 혼재한 비정형 물건
- 입지. 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 선행리마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재한 지역으로 조사되었습니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 진입이 가능하지만, 버스 운행은 간헐적이며 감정평가상 제반 교통여건이 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 용도. 공부상 공장으로 이용 중이며, 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 1982년으로 기재되어 있습니다.
- 건물 면적 차이. 공부상 면적은 138.6㎡이나 실측은 약 105㎡입니다. 일부가 멸실된 것으로 판단되어 실측 약 105㎡를 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다.
- 평가에서 제외된 건물. 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택 약 9.61㎡와 단층 공장 약 35.14㎡는 소재가 확인되지 않아 평가에서 제외되었습니다.
- 제시외 물건. 목록 1 토지상의 컨테이너 창고 2동은 평가 및 매각에 포함되었습니다. 실물 상태와 점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 상태. 목록 3 토지는 공부상 지목이 전(田)이지만, 실제로는 도로로 이용 중이며 해당 상태가 평가에 반영되었습니다. 도로로 이용되는 토지의 실제 활용 가능성은 별도로 살펴야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형), 성장관리권역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다. 목록 3 토지는 도로구역에도 해당합니다.
- 토지 형상. 토지정보상 평지·부정형이며, 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 128,500원/㎡입니다.
- 환금성. 공유지분에 노후 공장, 현황 도로 및 농지 관련 행정위험이 결합되어 있습니다. 일반적인 단독소유 주택이나 공장과 달리 매수자 범위와 매각 가능성에 제약이 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트 — 가격보다 먼저 해결해야 할 문제
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 입찰 전 관할 행정기관에 문의하여 발급 요건과 가능성을 확인하세요. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못한다는 조건을 가장 먼저 검토해야 합니다.
- 매각 지분 정확히 확인. 건물과 목록 1·3 토지별로 실제 매각되는 공유지분 및 등기상 권리관계를 대조하세요. 김복영의 9번·14번 지분 합계 2/5가 핵심입니다.
- 말소기준권리의 지분별 적용. 2006년 압류는 김복영의 기존 9번 지분에 설정되었습니다. 2008년 추가 취득한 14번 지분의 권리순위를 구분하여 검토하세요.
- 건물 실제 면적·멸실 상태. 공부상 138.6㎡와 실측 약 105㎡의 차이를 확인하세요. 소재불명 건물 9.61㎡ 및 35.14㎡가 평가에서 제외된 점도 중요합니다.
- 제시외 컨테이너 2동. 평가와 매각에 포함된 컨테이너의 위치, 실제 상태, 이용자와 반출·정리 가능성을 확인하세요.
- 현황 도로와 토지 이용제한. 목록 3 토지의 도로 이용상태, 도로구역 해당 여부 및 향후 사용·처분에 미치는 영향을 살펴보세요.
- 원상회복명령 가능성. 2025.10.30 사실조회회신서의 내용을 확인하고, 불법건축물·전용허가·농지복구 문제가 실제 취득 후 어떤 의무와 비용으로 이어질 수 있는지 검토하세요.
- 공유자 협의 가능성. 나머지 공유자와 사용·관리·처분에 관한 합의가 가능한지 확인하세요. 공유지분만 보유하는 상태로 장기간 묶일 가능성도 고려해야 합니다.
- 김영수 점유·임대차 확인. 전입은 후순위이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 점유 부분, 계약관계, 배당요구 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 실제 시세와 환금성 검증. 공유지분의 처분 가능가격을 확인하지 않은 채 감정가 대비 16.81%라는 비율만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 전체 소유권의 시장가치와 공유지분의 실제 처분가치는 다를 수 있습니다.
- 배당 및 원본 서류 대조. 2006년 압류, 2017년 가압류, 2025년 국 압류와 신청채권자의 관계를 등기부·매각물건명세서·배당 관련 서류로 확인하세요. 집행비용과 조세채권의 실제 배당순위도 점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 취득 후 쓸 수 있는가
이 사건은 낮은 최저매각가가 투자 매력을 보장하지 않는 대표적인 유형입니다. 감정가 75,020,400원의 물건을 최저 12,608,000원에 취득할 수 있는 기회처럼 보이지만, 실제 매각 대상은 공유지분 2/5입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 이 가격이 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
등기권리만 보면 현재 유효한 근저당권이 없고, 후순위 압류·가압류의 소멸이 예상되며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리관계가 비교적 정리된다는 점만으로 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다.
농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 위험이 있고, 건물 일부 멸실, 공부와 현황의 불일치, 현황 도로 및 원상회복명령 가능성까지 존재합니다. 여기에 다른 공유자와의 관계 때문에 취득 후 이용이나 매각이 쉽지 않을 수 있습니다. 5회 유찰이라는 이력도 가볍게 볼 수 없습니다.
