* 실질취득 기준액은 최저매각가에 배당 모형상 인수액 0원을 반영한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않았고, 미확인 임대차나 별도 인수사항이 발견되면 달라질 수 있습니다.
인천지방법원 2025타경510740. 이 사건은 인천광역시 연수구 송도동 10-7 소재 송도지티엑스센트럴의 1층 133-1호에 관한 임의경매입니다. 사건 분류에는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있고 감정평가상 해당 호실의 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가 당시에는 공실 상태로 조사되었습니다.
등기부의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021년 9월 29일 농협은행주식회사가 채권최고액 342,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드, 인천신용보증재단, 농협은행, 케이비국민카드의 가압류가 이어졌으며 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
하지만 가격 흐름은 별도로 살펴야 합니다. 감정가 380,000,000원에서 현재 최저가 44,707,000원까지 내려온 상황은 단순히 할인 폭이 크다는 사실을 넘어, 반복된 유찰과 상업시설의 시장성 위험을 함께 검토해야 한다는 신호입니다. 실제 거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 감정가를 현재 시장가격으로 간주할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 10-7 송도지티엑스센트럴 1층 133-1호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 하모니로178번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 대지 등기: 집합건물 공부상 용도: 근린생활시설(일반음식점) 현황: 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 내 1층 133-1호 · 2021년 8월경 사용승인 |
| 소유자 | 이서후 (2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 379,808,000원) |
| 감정가 | 380,000,000원 |
| 최저매각가 | 44,707,000원 (6회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 11.77% |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 경매 청구금액 | 299,483,855원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.29 농협은행 근저당권 · 채권최고액 342,000,000원 |
| 임차인 / 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 배당 모형상 0원 · 현장 및 원본 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2021.09.29 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 342,000,000원이며 이 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그보다 뒤에 설정된 삼성카드의 가압류 39,127,386원, 인천신용보증재단의 가압류 50,000,000원, 농협은행의 가압류 9,092,905원, 케이비국민카드의 가압류 6,797,864원 역시 매각으로 소멸할 권리입니다.
최초 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 등기상 소유자는 이서후입니다. 소유권이전 거래가액은 379,808,000원으로 기재되어 있습니다. 이 거래가액은 과거 해당 물건의 취득가격일 뿐, 현재의 적정 시세를 보장하는 기준은 아닙니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 확인은 필요
| 구분 | 조사 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 배당 모형상 임차인 인수 0원 |
| 현황 이용 | 공실 | 현장 점유 재확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력·보증금 관련 추가 확인 필요 |
감정평가상 해당 호실은 공실로 조사되었고, 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 파악된 임차인의 수는 0명이며 배당 모형상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 공실이라는 사실만으로 임대차 관련 권리가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
특히 상업용 호실은 사업자등록, 실제 인도와 점유, 확정일자, 임대차 보증금 등과 관련된 권리관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 여부는 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 상가건물 임대차 관련 서류를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 11.77%, 그러나 시세는 미확인
감정가는 380,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 44,707,000원으로, 감정가 대비 약 11.77% 수준입니다. 이미 6회 유찰되었다는 사실은 입찰 판단에서 중요한 위험 신호입니다.
그러나 이 물건의 가격이 감정가에 비해 크게 내려왔다고 해서 시장에서도 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 현재 확인된 동일 호실 또는 비교 가능한 상업시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 임대료와 공실률 등 수익성 판단 근거가 없어 적정 매수가격을 검증하기 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2021년 소유권이전 거래가액 | 379,808,000원 | 과거 취득가격 |
| 감정가 | 380,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 44,707,000원 | 감정가 대비 11.77% |
| 실질취득 기준액 | 44,707,000원 | 예상 인수 0원·부대비용 별도 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 44,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,204,726원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 342,000,000원 | 43,502,274원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 39,127,386원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,092,905원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 6,797,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 44,707,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,204,726원을 제외한 43,502,274원이 농협은행 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 다른 후순위 가압류 채권자에게는 배당액이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금 역시 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 환금성은 별도
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 최저매각가는 계속 낮아지지만, 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 아래 금액은 예상 회차별 비교이며, 실제 매각기일과 진행조건은 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.
| 유찰 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 6회(현재) | 44,707,000원 | 43,502,274원 | 403,515,881원 |
| 7회 유찰 시 | 31,294,899원 | 30,331,591원 | 416,686,564원 |
| 8회 유찰 시 | 21,906,429원 | 21,112,113원 | 425,906,042원 |
6회 유찰 현재의 최저매각가는 44,707,000원, 7회 유찰을 가정한 가격은 31,294,899원, 8회 유찰 시나리오에서는 21,906,429원입니다. 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
다만 가격 하락은 채권자의 배당회수율을 낮출 뿐, 공실 상태의 근린생활시설이 얼마나 빨리 임대되거나 재매각될 수 있는지를 설명해 주지는 않습니다. 따라서 추가 유찰만 기다리는 전략보다는 실제 임대수요와 시장가격을 먼저 확인하는 전략이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동, 인천지하철 1호선 인천대입구역 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 업무시설과 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 있어 대중교통 접근성도 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실입니다. 수익형 부동산으로 검토할 경우 실제 영업 가능성과 임차 수요를 별도로 검증해야 합니다.
- 건물. 2021년 8월경 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 1층 호실입니다. 급배수·위생·소방·승강기설비 등이 있으며 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 도로. 대상 건물은 북동측, 북서측 및 남서측으로 공도와 접합니다. 실제 점포 출입구와 보행동선, 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 성장관리권역 등의 지정사항이 있으며 철도보호지구와 관련된 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가는 4,106,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 공시가격 지표로서 해당 호실의 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 역세권에 가까운 입지적 장점이 있으나, 상업시설의 공실 여부와 실질 임대수요가 중요합니다. 6회 유찰된 이력과 실거래가격 미확인 상태를 고려하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상과 용도. 사건 분류 '대지'와 등기상 집합건물·감정상 근린생활시설 표기를 대조하고, 대지권·전유부분·매각 대상 범위를 원본으로 확인하세요.
- 임차인 및 점유 조사. 현재 공실이라는 평가와 실제 점유 상태가 일치하는지 확인하고, 사업자등록·상가임대차·보증금 등 대항력 판단 자료를 점검하세요.
- 실거래 시세. 송도지티엑스센트럴 내 비교 가능한 상업시설과 주변 1층 점포의 최근 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 결정하지 마세요.
- 임대수익 및 공실. 실제 임대 가능한 월세와 보증금, 예상 공실기간, 임차인 모집 가능성, 업종 제한을 확인하세요.
- 관리비 및 고정비. 장기 공실 상태에서 발생할 수 있는 관리비, 공용부분 체납 여부와 기타 유지비를 확인하세요.
- 건축·영업 조건. 일반음식점 등 공부상 용도에 맞는 사용 가능 여부, 소방·위생·설비 조건과 관리규약을 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 농협은행 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 여부, 신탁등기 말소 상태, 매각물건명세서상 인수사항 등을 원본으로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 미배당 403,515,881원은 소멸채권의 회수 부족분이며, 매수인의 예상 인수액 0원과 구분해야 합니다. 단, 별도 인수사항 확인은 필요합니다.
- 매각기일. 2026.11.10 매각 예정과 최저매각가 44,707,000원을 법원 공고에서 재확인하고, 변경·연기·취하 여부도 점검하세요.
맺으며 — “낙찰가는 낮아졌지만, 시장가치는 아직 확인되지 않았다”
인천지방법원 2025타경510740은 등기권리의 구조만 놓고 보면 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 물건입니다. 확인된 임차인 신고가 없고, 배당 모형상 인수액도 0원이므로 등기상 인수 부담은 제한적인 것으로 분석됩니다.
그러나 투자 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 380,000,000원에서 44,707,000원까지 내려온 가격은 그 자체로 매력적으로 보일 수 있지만, 이 물건은 이미 6회 유찰된 공실 상태의 근린생활시설입니다. 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 시세나 임대수익을 확인하지 못한 이상 큰 할인율을 근거로 안전한 투자라고 결론 내릴 수 없습니다.
예상 미배당액 403,515,881원은 채권자 측 손실 가능성을 의미하며, 매수인이 이를 인수한다는 뜻은 아닙니다. 문제는 낙찰 이후 이 상업시설을 어떤 가격에 임대하거나 매각할 수 있느냐입니다.
권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 검증 전까지 보류. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·현재 거래시세·점유관계 확인이 입찰 여부를 결정하는 핵심 기준입니다. 반복 유찰과 공실 위험을 고려한 종합 평가는 D등급으로, 입찰 전 추가 검증이 필요한 고위험 상업시설 경매입니다.
