인천지방법원 2025타경510740. 송도동 송도지티엑스센트럴 1층 133-1호입니다. 경매상 물건 분류에는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재는 공실로 조사되었습니다. 따라서 단순한 나대지나 주거용 아파트로 해석해서는 안 되며, 실제 매각 대상과 대지권 범위는 매각물건명세서 및 감정평가서 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.

소유자 이서후는 2021년 9월 29일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 농협은행에 채권최고액 342,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 가압류 4건이 붙었고 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 4회 유찰의 원인과 공실 상가의 시장가치는 별도로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2021년 9월 29일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후 설정된 삼성카드, 인천신용보증재단, 농협은행, 케이비국민카드의 가압류 4건, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 최초 아시아신탁 명의의 신탁등기는 2021년 9월 29일 소유권이전 시 말소된 이력으로, 현재 매수인이 승계하는 존속 신탁권리로 계산하지 않았습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%와 시세는 다르다

감정가는 380,000,000원이지만 4회 유찰을 거치면서 현재 회차 최저매각가는 91,238,000원으로 낮아졌습니다. 이는 감정가의 약 24% 수준입니다. 그러나 주변 동일·유사 상가의 최근 실거래가나 임대료 자료를 통한 비교가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

향후 회차 금액은 제시된 시나리오에 따른 가정이며, 실제 최저매각가와 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)

매각대금 91,238,000원에서 추정 집행비용 2,042,284원을 제외하면 농협은행 근저당권에 89,195,716원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다. 채권총액 447,018,155원 대비 예상 채권자 배당액은 89,195,716원이며, 미배당액은 357,822,439원입니다.

채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준으로 계산한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 299,483,855원으로, 근저당 채권최고액 342,000,000원과 구분해야 합니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 세금 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자의 배당 부족분이며 매수인이 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 구조는 동일

추가 유찰로 최저매각가가 하락할수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정이며, 실제 임대차 관계나 매각조건에 새로운 사실이 확인되면 별도로 반영해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천지하철 1호선 인천대입구역 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 업무시설과 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2021년 8월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 호실입니다. 급배수·위생·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측·북서측·남서측으로 공도와 접합니다. 토지는 대체로 사다리형이며 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 상태입니다.
• 용도 및 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 성장관리권역 등에 해당하며 철도보호지구 저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 실제 거래와 이용에 필요한 규제 사항은 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 4,106,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 실거래가격이나 전유부분 단가를 의미하지 않습니다.
• 공부 및 위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 경매 분류와 실제 집합건물 매각범위는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 4회 유찰된 이력이 있고 현재 공실입니다. 실거래 시세와 임대수익을 확인하지 못한 상태이므로, 감정가 대비 큰 할인율을 근거로 환금성이 높다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각기일 및 진행 상태. 자료상 매각기일은 2026.08.26으로 이미 경과했습니다. 실제 매각 결과, 매각허가 여부, 변경·취하 또는 재매각 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 매각 대상 확인. 대지 분류와 집합건물 등기, 일반음식점 이용상태를 대조하고 전유부분·대지권·별도등기 및 매각 제외 부분의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 임대차 및 점유. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 명세서와 현황조사 원본, 실제 현장을 통해 임차인·점유자 및 보증금 관련 사항을 재확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 동일 건물과 송도 일대 유사 상가의 실거래가, 현재 매물 호가, 임대료 및 공실 현황을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
• 상권과 업종. 일반음식점으로서의 사용 가능 여부, 해당 호실의 가시성·동선·출입 구조·업종 제한 및 필요한 시설 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 집행비용과 세금의 배당 영향, 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 금융 및 환금성. 근린생활시설 담보대출 가능액과 조건, 예상 공실 기간, 매각 시점의 수요와 환금 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 법원 공고를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이라는 점이 확인됩니다. 그러나 권리 소멸과 가격 적정성은 서로 다른 문제입니다.

감정가 380,000,000원에 비해 최저가 91,238,000원은 크게 낮아졌지만, 그 사실만으로 실제 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이미 4회 유찰되었고, 공부상 일반음식점인 1층 상가는 현재 공실입니다. 특히 임대관계가 미상이며 최근 실거래와 임대료를 통한 가치 검증도 이루어지지 않았습니다.

결론적으로 가격 메리트와 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 실제 매각 상태와 매각범위를 확정하고, 임대차·관리비 및 유사 상가의 거래·임대 사례를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 채권자의 거액 미배당은 매수인에게 자동 승계되지 않지만, 공실 유지와 향후 처분에서 발생할 수 있는 경제적 부담은 별도로 검토해야 합니다.