인천지방법원 2025타경510892. 인천 남동구 간석동 ‘솔리채’ 7층 707호로, 공부상 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 전용면적은 16.01㎡, 사용승인일은 2011.11.29입니다. 현 소유자 김윤상은 2022.12.20 매매를 원인으로 거래가 75,000,000원에 취득했고 2023.01.10 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 신청채권자 역시 주식회사 포스코휴먼스이며 청구액은 75,000,000원입니다.
숫자만 보면 상당한 할인입니다. 감정가 63,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 15,126,000원, 감정가의 약 24% 수준입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “1,500만원대 원룸”으로 보면 안 됩니다. 2022.12.27 설정된 전세금 75,000,000원의 전세권이 2024.11.26 압류보다 먼저 존재하기 때문입니다. 다만 그 전세권자가 직접 경매를 신청했고 현재 배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 7층 707호 · 경인로653번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 16.01㎡ · 지하1층·지상10층 중 7층 |
| 규모 / 사용승인 | 72세대 · 2011.11.29 |
| 소유자 | 김윤상 (2022.12.20 매매 · 거래가 75,000,000원, 2023.01.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 15,126,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 포스코휴먼스 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 75,000,000원 선순위 전세권
2012.03.23 대한생명보험주식회사 명의 근저당권 45,500,000원이 설정됐지만, 이 근저당은 2022.12.14 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2024.11.26 남동세무서장 처분의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.12.27 주식회사포스코휴먼스 전세권 75,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 시장은 하락 추세
솔리채 전용 16.01㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 65,900,000원이지만 2022.05의 100,000,000원 거래 2건을 포함해 과거 고가 거래의 영향을 받습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 49,333,333원, 최신 거래 50,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -30.9%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.01㎡ | 3건 | 49,333,333원 |
현재 최저가 15,126,000원은 최근 12개월 평균 49,333,333원의 30.7%입니다. 현재 배당 계산처럼 매수인 인수가 0원이라면 실질취득 기준도 15,126,000원으로 동일해, 과거 실거래와의 가격 차이는 상당합니다. 다만 최신 실거래가 2024.11의 50,000,000원이고 매각기일은 2026.08.26이므로 거래 시점의 간격도 큽니다. 여기에 최근 거래군이 이전 거래군보다 30.9% 낮아진 하락 추세라는 점까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 672,268원 |
| 2. 전세권 · 주식회사포스코휴먼스 | 75,000,000원 | 14,453,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 전세권자에게 14,453,732원이 배당되고 60,546,268원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 전세권자의 채권 잔액이며, 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 반영하고 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(원룸형아파트), 전용 16.01㎡입니다. 지하1층·지상10층 철근콘크리트구조 건물의 7층 707호이며 사용승인일은 2011.11.29입니다.
- 입지. 약산초등학교 서측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·원룸형아파트·주거용 오피스텔과 각종 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 간석역과 노선버스 정류장이 위치해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 속하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소방 및 주차장 설비가 있습니다.
- 환금성. 72세대의 소규모 단지이자 전용 16.01㎡ 원룸형 물건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.9회, 현재 물건은 4회 유찰 상태이며 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 처리 확인. 2022.12.27 설정된 전세금 75,000,000원 전세권이 2024.11.26 압류보다 앞섭니다. 신청채권자와 전세권자는 동일하지만 매각물건명세서의 소멸·인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 미배당액과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 최저가 배당 시 전세권 미배당은 60,546,268원이지만 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 두 숫자의 법적 성격이 다릅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 30.9% 낮습니다. 전체 평균 65,900,000원만 보고 가격 여유를 과대평가하지 말고 최근 12개월 평균 49,333,333원과 최신 50,000,000원을 중심으로 보세요.
- 실거래 시점 확인. 최신 실거래가 2024.11이고 매각기일은 2026.08.26입니다. 입찰 가격을 정할 때 거래 시점 차이를 감안해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰로 단지 평균 2.9회를 넘어섰습니다. 현장 상태·수요층·관리비·점유관계 등 가격 외 원인을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 현장조사 당시 폐문·관계인 부재로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”와 “인수 0원의 근거”를 함께 확인해야 한다
현재 최저가 15,126,000원은 최근 12개월 평균 49,333,333원의 30.7%라서 기준 실거래 대비 가격 격차가 매우 큰 물건입니다. 반면 이미 4회 유찰됐고 최근 거래 추세도 -30.9%이며, 가장 최근 실거래조차 2024.11에 머물러 있습니다.
권리에서는 2022.12.27 전세금 75,000,000원의 전세권이 핵심입니다. 이 권리는 2024.11.26 말소기준 압류보다 앞서지만, 전세권자 주식회사 포스코휴먼스가 직접 경매를 신청했고 현재 배당 계산에서는 매수인 인수 0원으로 반영되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마인가”보다 매각물건명세서가 이 전세권을 어떻게 처리하고 있는지 확인한 뒤 15,126,000원이 정말 실질취득가가 되는지 확정하는 것이 우선입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 큰 가격 할인과 4회 유찰·하락 추세 사이의 균형을 판단할 수 있습니다.
