인천지방법원 2025타경511075. 인천 남동구 구월동 창우노블리안 1동 12층 1204호, 전용 66.45㎡ 오피스텔입니다. 지유리 소유의 이 물건은 채권자 봉경애가 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기부를 살펴보면 일반적인 근저당 중심 경매와는 다른 구조가 드러납니다. 봉경애는 경매 신청채권자이면서 동시에 보증금 229,000,000원의 주택임차권등기 권리자입니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 모두 2021년 12월 10일이고, 임차권등기는 2024년 12월 31일 이루어졌습니다. 반면 강제경매개시결정은 2025년 8월 6일입니다.
따라서 봉경애의 임차권은 경매개시결정보다 앞서는 권리입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 임대차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 한 문장 때문에 최저가가 감정가의 절반 아래로 떨어졌다는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 제1동 제12층 제1204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 인주대로 528 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 66.45㎡ · 지상 14층 중 12층 |
| 소유자 | 지유리 (2019.04.25. 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 271,000,000원 |
| 최저매각가 | 132,790,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 봉경애 / 229,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 봉경애 · 보증금 229,000,000원 · 2024.12.31. 등기 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 · 강제경매개시결정 · 2025.08.06. |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.18. 등기 (등록일 2019.04.24.) |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
전입일 2021.12.10. · 확정일자 2021.12.10. · 임차권등기 2024.12.31.
경매개시결정 2025.08.06.보다 앞서는 권리로, 매각물건명세서에서 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시했습니다. 현재 최저가 기준 예상 미배당액은 98,869,060원입니다.
등기부에는 과거 무궁화신탁 및 신한은행 관련 신탁등기가 확인되지만 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 현재 소유권은 지유리에게 있으며, 2022년 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기의 등록 상태와 매각 후 임대사업자 관련 의무의 처리 여부도 별도로 확인해야 합니다.
경매개시결정 이후인 2026년 2월 11일에는 국민건강보험공단의 압류가 등기되었습니다. 해당 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 후순위 압류가 말소된다는 사실은 선순위 임차권까지 없어진다는 뜻이 아닙니다. 이 사건의 실질적인 위험은 봉경애의 선순위 임차보증금입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인 대상 3명
임차권등기 권리자 봉경애 1명과 현황조사·매각물건명세서에 나타나는 전입자 최대길·여하현 2명, 총 3명의 권리·점유관계를 검토해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 확인이 필요한 사람들입니다. 다만 전입자 2명의 독립된 임대차계약 및 실제 점유관계는 확정되지 않았습니다.
| 이름 / 지위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 봉경애 주택임차권등기 |
2021.12.10. | 2021.12.10. | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
배당요구 확인 미배당액 매수인 인수 |
| 최대길 전입자 · 관계 미확정 |
2025.07.09. | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
전입이 경매개시결정보다 빠름 별도 인수위험 확인 필요 |
| 여하현 전입자 · 관계 미확정 |
2025.07.09. | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
전입이 경매개시결정보다 빠름 별도 인수위험 확인 필요 |
봉경애는 신청채권자와 임차권등기 권리자가 동일한 인물입니다. 따라서 경매 신청채권과 임차보증금 채권이 동일한 경제적 채권인지 확인하고, 배당 계산에서 229,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약·보증금 지급 및 반환관계는 원본 확인이 필요한 부분입니다.
③ 실질취득비용 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다.
+ 선순위 보증금 인수 98,869,060원
= 실질취득금액 231,659,060원
이는 봉경애 임차권에 대한 예상배당과 인수액을 반영한 금액입니다. 미상 전입자 2명의 별도 권리위험과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 봉경애 예상배당 | 매수인 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
132,790,000원 | 130,130,940원 | 98,869,060원 | 231,659,060원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
92,953,000원 | 90,879,846원 | 138,120,154원 | 231,073,154원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
65,067,099원 | 63,495,891원 | 165,504,109원 | 230,571,208원 |
각 회차의 실질취득금액은 낙찰가 가정액과 봉경애 미배당 보증금 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따른 소폭의 차이가 있으나 전체 취득부담은 보증금 229,000,000원 부근에서 유지됩니다. 다른 전입자의 권리 및 추가 비용은 제외했습니다.
현재 최저가 132,790,000원이 4회 유찰 가정에서 65,067,099원까지 내려가더라도, 실질취득비용은 231,659,060원에서 230,571,208원으로 소폭 낮아질 뿐입니다. 유찰로 낙찰가가 크게 내려간다고 해서 실질취득비용까지 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세보다 비싼 실질취득
창우노블리안의 실거래는 과거 고가 거래와 최근 거래 사이에 상당한 차이가 있습니다. 전체 7건의 평균은 219,000,000원이지만, 2022년 거래에는 279,000,000원과 292,000,000원의 고가 사례가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균만으로 현재 시장가치를 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 64.14㎡ | 9층 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 66.45㎡ | 2층 | 166,000,000원 |
| 2025.08 | 66.45㎡ | 2층 | 166,000,000원 |
| 2025.03 | 64.14㎡ | 4층 | 163,000,000원 |
| 2022.11 | 64.14㎡ | 6층 | 279,000,000원 |
| 2022.01 | 66.45㎡ | 7층 | 292,000,000원 |
| 2021.06 | 66.45㎡ | 11층 | 292,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
최근 12개월 평균은 175,000,000원이고, 가장 최근 거래인 2026년 9월 거래가격도 동일하게 175,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이며, 최신 거래의 전용면적은 64.14㎡로 경매 대상인 66.45㎡와 차이가 있습니다. 따라서 개별 호실의 정확한 시가는 별도 검증이 필요합니다.
그럼에도 가격 판단의 핵심은 분명합니다. 표면 최저가는 최근 시세의 75.9%이지만, 봉경애 보증금 인수를 반영한 실질취득금액 231,659,060원은 최근 시세의 약 132.4%입니다. 실질취득 기준으로 56,659,060원이나 높아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,659,060원 | — |
| 1. 봉경애 임차보증금(우선변제) | 229,000,000원 | 130,130,940원 | 98,869,060원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 봉경애 | 229,000,000원 | 0원 | 중복채권 여부 확인 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 배당금액 합계 | — | 132,790,000원 | 98,869,060원 |
집행비용은 추정치입니다. 강제경매 신청채권자 봉경애와 임차권자 봉경애는 동일인으로, 두 청구액을 독립된 보증금처럼 합산하지 않았습니다. 봉경애의 예상 인수액은 임차보증금 229,000,000원에서 예상 우선배당 130,130,940원을 차감한 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 구월서초등학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 14층 건물 중 12층입니다. 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄하며 북측 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가 자료는 2,722,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2018년 준공된 창우노블리안으로, 과거 279,000,000원~292,000,000원 거래와 최근 175,000,000원 거래의 가격 차이가 큽니다. 최근 시세 하락률 -22.7%와 거래 표본 부족을 고려하면 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 봉경애 임차권 인수 확인. 보증금 229,000,000원, 전입·확정일자 2021.12.10., 임차권등기 2024.12.31. 및 매각물건명세서의 미배당금 인수 문구를 반드시 대조하세요.
- 실질취득비용으로 입찰 판단. 현재 최저가 132,790,000원이 아니라 인수액을 합산한 231,659,060원을 최근 실거래 및 매수 가능가격과 비교해야 합니다.
- 최대길·여하현 권리 확인. 두 사람의 전입일은 2025.07.09.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유·독립 임대차 여부 및 별도의 인수위험을 확인하세요.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 경매 신청채권자와 임차권자가 모두 봉경애이므로 청구채권 원인과 배당요구 및 채권의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 상태와 임대의무기간, 매각 이후 관련 의무 및 등기 처리 여부를 확인하세요.
- 유찰만 기다리는 전략 경계. 3회·4회 유찰 시에도 계산된 실질취득금액은 각각 231,073,154원과 230,571,208원입니다. 단순 유찰에 따른 가격 인하를 수익 기회로 판단해서는 안 됩니다.
- 최근 실거래 검증. 최신 거래는 2026.09. 175,000,000원이며 대상 호실과 면적·층수가 다릅니다. 실제 매각 가능한 가격은 추가 비교가 필요합니다.
- 인도·관리비·세금 확인. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 체납 관리비, 당해세 및 배당에 영향을 미치는 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 대조하고, 매각기일 이전 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰 ≠ 반값 취득”
이 물건은 감정가 271,000,000원에서 두 번 유찰되어 132,790,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 봉경애의 보증금 229,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 매수인은 미배당 보증금을 인수합니다.
현재 최저가로 낙찰받는다고 가정하면 98,869,060원을 추가로 인수하여 실질취득비용은 231,659,060원입니다. 이는 최근 실거래 175,000,000원보다 56,659,060원 높은 수준입니다. 시장 가격 추세도 -22.7%로 하락하고 있습니다.
여기에 보증금·점유관계가 미확정된 전입자 2명의 위험, 민간임대주택등기 확인 필요성, 오피스텔의 거래 표본 부족까지 겹칩니다. 단순히 입찰가를 낮춘다고 문제가 해결되는 구조도 아닙니다.
결론은 권리위험 높음, 가격 메리트 없음, 입찰 보류입니다. 선순위 임차권의 인수와 추가 전입자의 법적 지위를 명확히 검증하기 전에는 안전한 취득가격을 산정하기 어렵습니다. 겉으로 드러난 49%의 최저가보다 실질취득비용과 인수해야 할 권리의 범위를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
