최저가가 내려가도 실질취득은 ‘2.32억대’ — 인천 창우노블리안 1204호

인천지방법원 2025타경511075. 구월서초등학교 남측 인근에 있는 창우노블리안 1동 12층 1204호, 전용 66.45㎡ 오피스텔입니다. 외형상으로는 감정가 271,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 189,700,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저매각가가 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 을구 1번 주택임차권자 봉경애의 보증금은 229,000,000원이고, 현재 회차 배당 예상액은 186,244,200원입니다. 배당으로 변제되지 않는 42,755,800원은 매수인 인수로 남습니다.

따라서 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 189,700,000원 + 42,755,800원 = 232,455,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 봉경애의 미배당액이 그만큼 늘어 실질취득 총액은 계속 약 2.31억~2.32억대에 머뭅니다. 감정가 대비 할인율이 커 보이더라도 실질취득은 최근 거래가격보다 훨씬 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

이 사건의 말소기준은 2025.08.06. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.12.31. 을구 1번 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다. 매각물건명세서에도 보증금 229,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.

반면 말소기준권리 이후인 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.11.18. 기재된 민간임대주택등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라는 내용이므로, 입찰 전 원본 서류에서 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 별도로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 확정 인수 외 미상 위험도 있다

봉경애는 전입일과 확정일자가 모두 2021.12.10.이고 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 명확하며, 미배당 잔액의 매수인 승계액도 42,755,800원으로 산출됩니다.

최대길과 여하현은 모두 2025.07.09. 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 봉경애의 확정 인수액 외에도 두 사람의 임대차관계에 따른 추가 인수 위험이 남아 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다

창우노블리안 전용 64.14㎡~66.45㎡ 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 226,333,333원이지만, 이 수치에는 2021년과 2022년의 279,000,000원~292,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 165,000,000원, 최신 거래 166,000,000원, 최근 거래 추세 -42.6%를 우선해야 합니다.

현재 최저가 189,700,000원만으로도 최근 12개월 평균의 115.0%입니다. 이미 최근 시세보다 24,700,000원 높습니다. 여기에 확정 인수액을 더한 실질취득 232,455,800원은 최근 12개월 평균보다 67,455,800원 높고, 최근 평균의 140.9%입니다. 최신 거래 166,000,000원과 비교해도 140.0% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)

임차보증금 229,000,000원 중 186,244,200원이 배당되고 부족분 42,755,800원은 매수인이 인수합니다. 경매신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 229,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

낙찰가가 189,700,000원에서 92,952,999원까지 내려가도 봉경애의 인수액이 42,755,800원에서 138,120,155원으로 늘어납니다. 결과적으로 확인 가능한 실질취득은 계속 231,073,154원~232,455,800원입니다. 유찰이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않는 대항력 인수형 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래내역 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 12층 1204호입니다.
• 입지. 구월서초등학교 남측 인근으로 공동주택·일반주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생설비·개별난방·자동화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 북측 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세로장방형 오피스텔 부지입니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,722,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 확인된 거래는 총 6건, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 거래가격이 163,000,000원~166,000,000원에 모여 있고 과거 거래 대비 -42.6% 하락했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 189,700,000원이 아니라 확정 인수액을 합한 232,455,800원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰돼도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 2.31억대에 머뭅니다.
• 봉경애 채권 원본 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급자료·채권계산서·배당요구서를 대조해야 합니다.
• 최대길·여하현 확인. 보증금·확정일자·실제 점유부분·세대관계를 확인해 추가 인수 여부를 확정해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리 범위를 등기부 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기록돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 226,333,333원이 아니라 최근 평균 165,000,000원과 최신 거래 166,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 추가 부담을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “140.9% 실질취득”이 중요하다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 271,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 189,700,000원입니다. 그러나 선순위 주택임차권 보증금 부족분 42,755,800원을 더하면 실질취득은 232,455,800원입니다. 최근 12개월 평균 165,000,000원의 140.9%이고, 최신 거래 166,000,000원의 140.0%입니다.

더 유찰되더라도 봉경애의 인수액이 늘어 확인 가능한 총취득비용은 약 2.31억~2.32억대에서 크게 내려가지 않습니다. 최대길·여하현의 보증금과 확정일자도 미상이라 확정 인수액 밖의 위험도 남아 있습니다. 최저가는 할인됐지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 권리도 완전히 확정되지 않았습니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 선순위 임차권과 실제 총비용을 먼저 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형 오피스텔입니다.