인천지방법원 2025타경511079. 강화군 내가면 외포리의 토지 712㎡와 목조 함석지붕 단층 주택이 일괄매각되는 사건입니다. 말소기준권리는 2013년 2월 26일 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 499,000,000원입니다. 이후 2024년 1월 5일 전입한 김찬송 씨는 말소기준보다 전입이 늦어 대항력이 없고, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 예상 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 196,681,000원의 49%인 96,374,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 비율은 감정가 대비 비율입니다. 동일·유사 주택의 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 대조된 수치가 아니므로, 감정가의 절반이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 내가면 외포리 50-1 · 인천광역시 강화군 내가면 중앙로1154번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목조 함석지붕 단층 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 712㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김정숙 (2024.10.25. 유증, 2024.11.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 196,681,000원 / 96,374,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 102,189,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 부속 시설 | 목조 건조장 19.6㎡ 및 조적조 화장실 약 4.2㎡를 평가에 포함하여 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 인수는 0원
말소기준은 한국주택금융공사의 2013년 2월 26일 근저당권입니다. 전입일이 2024년 1월 5일인 김찬송 씨는 말소기준보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 후순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
| 실제 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김찬송 | 2024.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격 해석 — ‘감정가 49%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 96,374,000원으로 감정가 196,681,000원의 49%입니다. 그러나 최근 거래 평균, 최신 거래, 최근과 과거 거래의 가격 추세를 대조할 수 있는 비교치가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 아직 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 96,374,000원 | 94,239,268원 | 404,760,732원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 67,461,800원 | 65,847,488원 | 433,152,512원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 47,223,260원 | 45,973,241원 | 453,026,759원 | 0원 |
유찰이 늘수록 한국주택금융공사의 미배당액은 증가하지만, 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다. 근저당 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 낙찰자의 실질취득액은 각 회차의 매각가에 인수액 0원을 더한 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,134,732원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 499,000,000원 | 94,239,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 404,760,732원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 해당 여부는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목조 함석지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중이며 급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 외포리선착장 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 712㎡이며 평지의 부정형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 164,800원이며 공부와 현황의 특이한 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택이 아닌 목조 단층 주택과 토지의 일괄매각으로, 수요층과 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 미등기 부속 시설 — 평가 포함과 권리 정리는 별개
본건 토지에는 일반건축물대장상 목조 건조장 19.6㎡가 등재돼 있으나 등기되지 않았고, 토지 경계 부분에는 공부에 등재되지 않은 조적조 화장실 약 4.2㎡가 설치돼 있습니다. 두 시설은 감정평가에 포함돼 일괄매각됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 김찬송 씨의 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 촉탁말소 대상에 포함되는지 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가 96,374,000원을 최근 12개월 유사 단독주택·토지 거래 및 최신 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 미등기 시설 확인. 목조 건조장 19.6㎡와 조적조 화장실 약 4.2㎡의 실제 위치·경계·상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 관할 행정기관 자료와 대조하세요.
- 명도 계획. 실제 임차인 1명의 점유 상태와 이사 협의 가능성을 확인하고 인도명령·명도 비용을 반영하세요.
- 배당 변동 점검. 당해세와 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 한국주택금융공사의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013년 한국주택금융공사 근저당이고, 실제 임차인 김찬송 씨의 전입은 2024년으로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 결론을 가격까지 확대해서는 안 됩니다. 최저가 96,374,000원은 감정가의 49%지만, 최근 시세 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 목조 단층 주택과 712㎡ 토지, 미등기 건조장·화장실, 부정형 토지와 주변 이용상태를 반영한 실거래 검증이 필요합니다. 주택연금 관련 금지사항등기의 말소 처리까지 확인해야 하므로, 종합 판단은 권리 인수는 양호하되 가격·현장 검증은 필수인 보수적 접근 대상입니다.
