58,310,000원
인천지방법원 2025타경511140. 미추홀구 학익동 서원아파트 3동 416호, 전용 52.854㎡의 아파트입니다. 소유자 홍지석은 2017년 4월 13일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2024년 8월 5일 설정된 주식회사제이에스캐피탈대부의 근저당권으로, 채권최고액은 82,500,000원입니다.
말소기준과 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권, 이후 롯데캐피탈과 하나카드의 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 예상 배당표상 매수인 인수액도 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 58,310,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 산36-10 서원아파트 제3동 제4층 제416호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.854㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 홍지석 (2017.04.13. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이에스캐피탈대부 / 27,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 단지 정보 | 서원 · 342세대 · 사용승인 1990.05.25. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
1990년 한국주택은행 근저당과 2009년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 남은 권리 중 말소기준은 2024년 8월 5일의 제이에스캐피탈대부 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권과 이후의 가압류는 말소기준권리 이후 권리이므로 낙찰로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 56.7%
서원아파트 유사면적 최근 거래는 전용 49.98㎡·52.85㎡·55.87㎡를 포함한 12건입니다. 최근 12개월 평균은 102,833,333원, 최신 거래는 2026년 6월 전용 55.87㎡ 6층의 83,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 58,310,000원은 최근 12개월 평균의 56.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.87㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 52.85㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 2026.04 | 49.98㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 49.98㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 52.85㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 55.87㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 55.87㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 49.98㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 52.85㎡ | 1 | 112,000,000원 |
| 2025.08 | 55.87㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 55.87㎡ | 1 | 113,000,000원 |
| 2025.07 | 55.87㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 102,833,333원 |
거래 범위는 83,000,000원~125,000,000원으로 넓습니다. 최신 거래가 평균보다 낮고, 비교 표본에도 세 가지 면적이 섞여 있으므로 평균만으로 목표 가격을 정하기보다 본건과 가장 가까운 전용 52.85㎡ 거래와 층·상태를 함께 대조해야 합니다. 그럼에도 실질취득액 58,310,000원은 최신 거래 83,000,000원보다도 낮아, 등기상 인수 위험이 실제로 0원인지 확인된다면 가격 여유는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제이에스캐피탈대부 | 82,500,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 전세권 · 주식회사제이에스캐피탈대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 19,304,736원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 24,747,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 131,552,721원 중 예상 배당액은 56,860,420원이며, 미배당액은 74,692,301원입니다. 후순위 전세권과 가압류는 배당받지 못하더라도 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인주초등학교 서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 4층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이고 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 서원아파트는 342세대이며 사용승인일은 1990.05.25.입니다. 최근 거래는 83,000,000원부터 125,000,000원까지 분포합니다.
- 토지. 9필지 일단지의 사다리형에 가까운 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,616,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 과밀억제권역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 대조. 전유부분 표제부의 대지권종류 표시, 9필지별 대지권 비율, 매각 대상 포함 여부를 등기부와 감정서 원문으로 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
- 전세권 소멸 확인. 제이에스캐피탈대부의 전세권 5,000,000원이 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는지 최종 명세서에서 다시 확인하세요.
- 실거래 표본 구분. 최근 거래에는 49.98㎡·52.85㎡·55.87㎡가 함께 포함됩니다. 본건 전용 52.854㎡와 유사한 거래를 우선 비교하세요.
- 건물 상태 확인. 사용승인일이 1990.05.25.인 단지이므로 내부 수선 상태와 공용부 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 대지권 확인이 먼저다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가 58,310,000원은 최근 12개월 실거래 평균 102,833,333원의 56.7%이고, 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다. 말소기준 이후의 전세권과 가압류도 낙찰로 소멸하므로 등기상 권리 구조는 단순합니다.
그러나 낮은 가격만 보고 바로 결론 내릴 물건은 아닙니다. 전유부분 표제부의 대지권종류 표시와 감정서의 9필지 소유권대지권 추정 내용은 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 임대관계도 미상이므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 권리와 대지권 확인이 끝나면 가격은 합격권, 확인 전에는 조건부 검토. 이 사건의 핵심은 58,310,000원이라는 숫자보다 그 가격으로 취득하는 권리 범위를 정확히 확정하는 데 있습니다.
