인천지방법원 2025타경511189. 인천 미추홀구 주안동의 다세대주택 지하층 2호, 전용 32.28㎡ 물건입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 43,000,000원에서 3회 유찰된 최저매각가 14,749,000원입니다. 하지만 권리관계를 붙여 보면 가격의 의미가 완전히 달라집니다. 임차인 문승학은 2022.09.05 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2024.10.21 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2025.08.20 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
제공된 배당계산에서는 최저가 14,749,000원 중 집행비용 665,482원을 제외한 14,083,518원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 25,916,482원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 즉 입찰가격이 낮아진 만큼 인수액이 늘어나는 구조라, 경제적 부담은 보증금 40,000,000원 주변에서 고정됩니다. 이번 회차 기준으로는 14,749,000원 + 25,916,482원 = 40,665,482원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1279-3 지하층2호 · 미추홀대로540번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 32.28㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 지하층 2호 |
| 소유자 | 이정훈 (2021.06.10 소유권이전 · 거래가액 22,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 14,749,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문승학 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.08.20 강제경매개시결정입니다. 임차인 문승학은 그보다 앞선 2022.09.05 전입신고·확정일자를 갖추었고, 2024.10.21 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서상 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문승학 | 지하층 제2호 32.28㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.05 · 2022.09.05 | 40,000,000원 | 2024.10.21 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 25,916,482원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니며, 문승학의 보증금은 40,000,000원 한 건으로 봅니다. 한편 같은 문승학이 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 자료에는 임차인과 권리관계인의 동일성 때문에 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있다는 주의가 기재되어 있으므로, 입찰 전 임대차계약·채권원인과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 14,749,000원이 아니라 40,665,482원
정신빌라(2동)는 총 8세대이고 대상 면적은 32.28㎡입니다. 제공된 실거래는 2건입니다. 수치상 평균 거래가는 53,500,000원, 최신 거래는 85,000,000원이지만, 두 거래 모두 2021년 자료이고 층 조건도 다릅니다. 특히 2021.06의 22,000,000원 거래는 대상과 같은 32.28㎡·지하층이며, 2021.08의 85,000,000원 거래는 32.02㎡·2층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 32.02㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.06 | 32.28㎡ | -1 | 22,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 53,500,000원 |
실질취득 40,665,482원은 제공된 평균 53,500,000원의 약 76.0%입니다. 다만 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다. 평균을 구성하는 표본이 2건뿐이고, 85,000,000원 거래는 대상과 다른 2층입니다. 반대로 대상과 같은 면적·지하층의 2021.06 거래가는 22,000,000원이었습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 단순 평균보다 지하층이라는 동일 조건과 거래 시점 차이를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 665,482원 |
| 1. 임차인 문승학 보증금 | 40,000,000원 | 14,083,518원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 문승학 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 40,000,000원 중 14,083,518원이 배당되고 25,916,482원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 따라서 분석 회차 실질취득 부담은 40,665,482원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 지하층 2호입니다.
- 입지. 주안쌍용아파트 남측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형의 다세대주택 부지이며 인접도로와 등고하고, 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 거래 표본은 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 제시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 14,749,000원이 아니라 예상 인수 25,916,482원을 합친 40,665,482원을 자금 기준으로 보세요.
- 임차권 원본 대조. 문승학의 전입일 2022.09.05, 확정일자 2022.09.05, 임차권등기 2024.10.21 및 보증금 40,000,000원을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 문승학으로 표시됩니다. 임대차계약과 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 제공된 거래는 2021년 2건이며, 85,000,000원 거래는 2층, 22,000,000원 거래는 지하층입니다. 단순 평균만으로 현재 가치를 확정하지 마세요.
- 지하층 현장 확인. 대상은 3층 건물의 지하층 2호입니다. 공부상 차이는 없지만 실제 내부 상태와 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”가 아니라 “약 4,067만원 취득 구조”
이 물건의 핵심은 세 번 유찰돼 14,749,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 문승학의 보증금 40,000,000원이 있고, 분석 회차의 예상 배당으로는 25,916,482원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득 부담은 40,665,482원입니다.
이 금액은 제공된 평균 거래가 53,500,000원의 약 76.0%지만, 거래 자료가 2021년 2건뿐이고 지하층과 2층의 가격 차이가 매우 큽니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체보다 선순위 임차보증금 인수와 지하층 다세대의 환금성을 함께 보는 사건입니다. 숫자상 할인율만 보고 접근하기보다, 실질취득가와 임차권의 법적 관계를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
