인천지방법원 2025타경511315. 인천 미추홀구 숭의동 더젠씨티 제4층 제403호, 전용 49.79㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가도 유찰 횟수도 아닌 임차인의 보증금과 말소동의확약서입니다. 임차인 임인덕은 2022년 4월 5일 전입·점유를 시작했고, 2022년 3월 2일 확정일자를 받았습니다. 두 날짜 모두 말소기준권리인 2023년 1월 31일 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되는 구조이며, 배당요구와 우선변제권도 확인됩니다.

일반적인 대항력 인수형 경매였다면 보증금 173,000,000원이 최저가 166,000,000원보다 크기 때문에 낙찰가격만 보고 저렴하다고 판단할 수 없었습니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조이기 때문입니다. 그러나 이 사건에는 한국주택금융공사의 말소동의확약서라는 중요한 예외가 있습니다. 해당 확약을 반영하면 임인덕의 보증금 미배당액은 실질 인수대상에서 제외되므로, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 166,000,000원입니다. 확약의 적용 범위와 실제 말소 절차는 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 말소확약이 핵심

등기부상 기존 농협은행 근저당권(채권최고액 150,000,000원)과 국민은행 근저당권(채권최고액 110,000,000원)은 이미 말소됐습니다. 2021년 신탁등기 역시 말소돼 소유권은 박연주택주식회사로 귀속된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석에서 중요한 말소기준권리는 2023.01.31 국세 압류입니다. 그 후 서울특별시·서울특별시 강서구의 압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

다만 임인덕의 전입과 점유는 말소기준권리보다 먼저 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기가 나중에 이루어졌다는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다. 선순위 대항력과 확약의 효과를 분리해 판단하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 173,000,000원의 처리

확인되는 실제 임차인은 임인덕 1명입니다. 보증기관의 대위·승계신고를 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산할 사안은 아닙니다. 강제경매 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액은 임차인 보증금과 별개로 표시합니다.

※ 확약 미반영 계산상 인수액 10,124,000원과 확약 반영 실질 인수액 0원은 서로 다른 판단 기준입니다. 확약의 대상은 임인덕의 주택임차권등기 건으로 한정해 해석해야 합니다. 임인덕 외 별도의 임차인이나 점유자가 발견되고 그 권리가 확약 대상에 포함되지 않는다면, 해당 권리의 인수위험은 별도로 남습니다. 또한 확약서 원본의 적용 조건과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다

더젠씨티는 36세대, 사용승인일 2015.11.02인 소규모 아파트입니다. 비교 거래는 전용 49.79~49.98㎡대에서 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 204,166,666원이지만, 과거 높은 가격의 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 메리트를 평가하는 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.

최저가이자 확약 반영 실질취득 기준금액인 166,000,000원은 집계된 최근 12개월 평균 176,500,000원의 94.1%입니다. 이 수치만 보면 평균보다 낮지만, 가격을 유리하게 평가하기에는 중요한 반대 근거가 있습니다.

확인되는 가장 최근 개별 거래는 2023년 10월, 150,000,000원입니다. 현재 실질취득 기준금액은 이 거래보다 16,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 -19.0%로 하락 방향입니다. 과거 200,000,000원을 넘었던 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있어, 전체 평균 대비 81.3%라는 수치만으로 '시세보다 저렴하다'고 결론 내려서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

예상배당은 제시된 우선변제 및 집행비용 가정을 적용한 계산입니다. 국세·지방세 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위·배당금액이 달라질 수 있습니다. 임차보증금 미배당 10,124,000원은 확약 미반영 기준이며, 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 회차별 인수·실질취득 시나리오

이 사건에서 유찰에 따른 가격 변화를 평가할 때는 말소동의확약서가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 반드시 구분해야 합니다. 확약이 유효하게 적용되면 임인덕 보증금의 실질 인수가 없지만, 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가 하락분이 대부분 미배당 보증금 증가로 이어집니다.

확약 미반영 시 매수인이 부담하는 미배당 보증금은 현재 회차 10,124,000원에서 5회 유찰 시 42,859,200원, 6회 유찰 시 69,047,360원으로 늘어납니다. 따라서 총 부담은 집행비용의 변동을 제외하면 임차보증금 173,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 단순히 최저가가 내려간 만큼 저렴하게 취득하는 것이 아닙니다.

반대로 임인덕 건의 말소동의확약서가 계속 유효하게 적용된다면 실질 인수는 각 회차 0원이며, 실질취득 기준금액은 각각 166,000,000원, 132,800,000원, 106,240,000원이 됩니다. 이때 비로소 낙찰가격 하락이 취득가격 하락으로 연결됩니다. 다만 장래 유찰 시나리오는 확정된 매각조건이 아니므로 실제 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 제물포역삼거리 북동측에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 소재합니다. 남측으로 노폭 약 40m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2015.11.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 13층 중 4층 403호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 자주식·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 관련 제한이 확인됩니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 공시지가 2,621,000원/㎡가 제시돼 있습니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 등기사항전부증명서에 임차권등기가 존재합니다.
• 환금성. 36세대 소규모 아파트로 비교 가능한 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래가격은 150,000,000원부터 236,000,000원까지 분포하며 최근 거래 추세는 -19.0%입니다. 층·상태·거래 시점에 따른 가격 편차에 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의확약서 원본. 한국주택금융공사가 제출한 확약서의 정확한 대상과 조건, 을구 순위 5번 임차권등기 말소의 실행 여부를 확인해야 합니다. 확약에 근거한 인수 0원 판단의 가장 중요한 전제입니다.
• 임차인 대항력. 임인덕의 전입·점유 2022.04.05는 말소기준 2023.01.31보다 빠릅니다. 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금 인수위험이 발생하는 구조임을 전제로 검토해야 합니다.
• 별도 점유자 조사. 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 추가 점유·임대차 관계가 있는지 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 임인덕 건의 확약이 다른 임차인의 보증금 인수위험까지 해소하는 것은 아닙니다.
• 세금과 배당. 국세·지방세 압류 3건의 체납세액·당해세 해당 여부를 검토해야 합니다. 예상배당표상 한국주택금융공사의 미배당도 발생합니다.
• 유찰 회차 검증. 4회 유찰로 표시돼 있지만 최저매각가격은 감정가의 100%입니다. 2026.11.10 매각기일의 정확한 최저매각가격과 매각조건을 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 최신 확인 개별 거래가 2023.10의 150,000,000원이므로, 현재 매각기일을 기준으로 한 주변 거래와 실제 매물 호가를 확인해야 합니다. 전체 과거 평균 204,166,666원에만 의존해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유 상태를 확인하고, 인도명령·명도 및 필요 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임차권등기 관련 서류, 현황조사서, 확약서 원본을 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 낙찰가격”은 다릅니다

인천 더젠씨티 403호는 권리분석의 출발점부터 주의해야 하는 물건입니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명, 보증금 173,000,000원, 최저가 166,000,000원이라는 조건만 놓고 보면 미배당 보증금 인수위험이 있는 경매입니다. 그러나 한국주택금융공사의 말소동의확약서가 명시돼 있어, 임인덕 건의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 이 확약이 이 사건의 가장 중요한 권리상 완화 요소입니다.

문제는 그다음입니다. 확약을 적용한 실질취득 기준금액 166,000,000원은 최근 평균 176,500,000원보다 낮지만, 최신 확인 거래 150,000,000원보다 높습니다. 거래 추세는 -19.0%이고, 단지는 36세대로 작으며, 해당 물건은 4회 유찰 이력이 있습니다. 전체 과거 거래 평균과의 할인율만으로 낙찰가가 충분히 매력적이라고 평가하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약이 정상적으로 적용된다면 주된 보증금 인수위험은 완화되지만, 현재 가격은 최신 확인 거래보다 높고 하락 추세 및 환금성 제약이 함께 존재합니다. 확약서 원본과 현재 시세가 검증되지 않은 상태에서 적극적인 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인이 조건, 가격은 보수적 검토가 필요한 물건입니다.