인천지방법원 2025타경511315. 더젠씨티 4층 403호, 전용 49.79㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 56,938,000원이라는 낮은 최저매각가가 아닙니다. 임차인 임인덕은 2022.04.05 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.01.31 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 보증금은 173,000,000원이고 확정일자도 2022.03.02로 확인됩니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 56,938,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 1,424,884원을 제외한 55,513,116원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 117,486,884원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득부담은 174,424,884원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 커지는 구조이므로 총부담은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 60-27 더젠씨티 4층 403호 · 도로명 경인로 117 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.79㎡ · 지하1층/지상13층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 · 2020.06.01 매매 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 194,210,123원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
② 임차인 — 보증금 1.73억, 미배당분 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 임인덕 | 제4층 제403호 49.79㎡ 전부 · 주거 | 2022.04.05 / 2022.03.02 배당요구 2024.05.08 | 173,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
임차인은 실제 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임인덕 본인의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.28, 확정일자는 2022.03.02, 전입·점유는 2022.04.05이고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
더젠씨티 전용 49.79㎡대 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 204,166,666원이지만 과거 2억원대 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 2023.10의 150,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거 대비 -19.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 49.98㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 49.98㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 2022.08 | 49.79㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2022.08 | 49.85㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 49.79㎡ | 9 | 231,000,000원 |
| 2022.05 | 49.79㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 176,500,000원 |
표면상 최저가 56,938,000원은 최근 12개월 평균의 32.3%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서 투자판단 기준이 될 수 없습니다. 미배당 임차보증금 117,486,884원을 더한 실질취득은 174,424,884원입니다. 최근 12개월 평균과 거의 비슷한 수준이며, 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다. 게다가 시세가 -19.0% 하락 추세이므로 “감정가의 34%니까 싸다”는 해석은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 1. 임차인 임인덕 보증금 | 173,000,000원 | 55,513,116원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 194,210,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당분 | - | 117,486,884원 |
국세·지방세 압류 3건이 있으며, 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 위 표는 제공된 현재 회차 배당 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 제물포역삼거리 북동측. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 있습니다.
- 건물. 2015.11.02 사용승인, 지하1층·지상13층 철근콘크리트 건물이며 승강기·도시가스 개별난방·주차설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 더젠씨티는 36세대이고 확인된 동일 면적대 실거래는 6건입니다. 최신 거래는 2023.10의 150,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 56,938,000원에 미배당 임차보증금 117,486,884원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 임인덕의 보증금 173,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 임차인 인수액이 늘어 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.
- 세금 압류 검토. 국세·지방세 3건의 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세 -19.0%, 최신 거래 150,000,000원을 함께 보고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·체납세액·배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,693만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 오판하기 쉽습니다. 감정가 166,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 56,938,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 173,000,000원이 뒤에 붙어 있습니다. 현재 배당 추정상 낙찰자가 떠안을 금액은 117,486,884원이고, 이를 합친 실질취득은 174,424,884원입니다.
최근 12개월 평균 176,500,000원만 보면 비슷한 수준이지만, 최신 거래는 150,000,000원이고 최근 추세는 -19.0%입니다. 게다가 세금 압류 3건의 배당순위 변수도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 하락한 최신 시세를 함께 계산하는 것입니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커지는 구조라는 점이 가장 중요합니다.
