인천지방법원 2025타경511503. 인천 중구 율목동 석진그린타운 102동 1층 101호, 전용 45.02㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 65,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,295,000원, 감정가의 34.3%입니다. 등기부에는 현재 근저당권이 없고, 말소기준권리는 2024.06.21 강원신용보증재단의 가압류 9,160,000원입니다. 그 뒤의 한화생명보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부상 채권보다 임차인입니다. 송평율 씨의 전입일은 2014.06.30으로 말소기준일 2024.06.21보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 최종 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가만으로 “시세보다 싸다”거나 “실질취득가가 22,295,000원”이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 율목동 245-27 석진그린타운 제102동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.02㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인 | 1995.06.22 |
| 소유자 | 김영자 (2018.08.16. 거래가 54,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 22,295,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 56,843,124원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 등기부상 근저당권은 없습니다. 1999.01.22 설정된 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2003.09.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2024.06.21 강원신용보증재단 가압류이고, 한화생명보험 가압류와 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 떠안을 채권은 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송평율 | 2014.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없습니다. 실질취득가는 낙찰가 22,295,000원 + 배당되지 않고 남는 임차보증금입니다. 생존하는 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 총 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 판단
석진그린타운 102동은 14세대, 1995.06.22 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 3건이며, 최신 거래는 2024.02 전용 45.02㎡ 3층의 55,000,000원입니다. 집계된 최근 12개월 평균도 55,000,000원이고, 과거 거래를 포함한 전체 평균은 67,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 45.02㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2022.06 | 41.64㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 41.64㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 최근 기준 | — | 1건 | 55,000,000원 |
최저가 22,295,000원은 최신 거래 및 최근 평균 55,000,000원의 40.5%입니다. 하지만 거래 추세는 최근 구간이 이전 구간보다 25.7% 하락했고, 표본도 3건에 불과합니다. 특히 2022.06 거래가 95,000,000원으로 전체 평균을 끌어올리고 있어, 67,666,666원의 전체 평균보다 최신 거래 55,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 801,310원 |
| 1. 가압류 · 강원신용보증재단 | 9,160,000원 | 9,160,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 53,057,110원 | 12,333,690원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한화생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 등기채권 기준 예상배당입니다. 총 채권 62,217,110원 중 21,493,690원이 배당되고, 미배당 채권은 40,723,420원입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제가 확인되면 배당순서와 금액은 달라질 수 있으며, 이 표만으로 임차보증금 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 40,723,420원 |
| 4회 유찰 시 | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 47,291,528원 |
| 5회 유찰 시 | 10,924,549원 | 10,327,907원 | 51,889,203원 |
유찰이 더 진행되면 등기채권의 미배당액은 증가합니다. 임차인의 보증금이 배당 대상이면서 전액 배당되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인에게 남는 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락을 의미하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 율목동 율목공원 남측 인근이며, 주변은 동유형의 다세대주택이 밀집된 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이나 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일은 1995.06.22이며 외벽은 드라이비트, 창호는 샷시창호입니다.
- 도로·토지. 북서측 약 8미터 포장도로에 접하며, 사다리형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 특별관리해역에 해당하며 도로에 접합니다. 공시지가는 1,141,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 14세대의 1995년 사용승인 다세대주택이며 거래 표본은 3건입니다. 최근 거래 추세가 25.7% 하락해 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 송평율 씨의 임대차계약서, 보증금, 점유 여부를 확인해 미배당 인수액을 산정해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일만으로 최종 판단하지 말고 실제 점유 개시일과 현재 점유 지속 여부를 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 상한 설정. 응찰가 상한은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 예상 인수보증금을 합산해 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비와 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 임차인이 점유 중이라면 보증금 처리와 별도로 인도 협의 및 명도기간을 고려해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 도시가스·수도 관련 정산 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록 전입세대, 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가가 총 취득가를 뜻하지 않는다”
이 물건은 감정가 65,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 22,295,000원까지 내려왔습니다. 최신 확인 거래 55,000,000원의 40.5%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 2014.06.30 전입한 실제 임차인 1명의 보증금과 배당관계가 확인되지 않아, 실질취득가를 계산할 수 없는 상태입니다.
등기부상 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도로 매수인에게 남을 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 여기에 최근 거래 추세 25.7% 하락, 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%, 14세대의 노후 다세대주택이라는 조건도 겹칩니다. 표면가격은 낮지만 권리위험은 열려 있습니다. 보증금 확인 전에는 입찰가를 정할 수 없는 D등급 물건입니다.
