인천지방법원 2025타경511558. 인천 미추홀구 주안동 브라운스톤 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 백삼현은 2020.10.17. 매매를 원인으로 2020.11.27. 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 117,000,000원입니다. 이후 2023.07.18. 연합파트너스대부주식회사에 채권최고액 75,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 근저당권부채권 질권, 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 현재 배당 계산에서는 매각대금 58,310,000원 중 집행비용을 제외한 56,860,420원이 연합파트너스대부주식회사 근저당에 배당되고 롯데카드는 배당을 받지 못합니다. 채권자의 미배당액은 45,836,719원이지만, 이 금액이 매수인에게 넘어가는 것으로 계산되지는 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10 브라운스톤 5층 501호 도로명: 인천광역시 미추홀구 인주대로344번길 21-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.76㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 백삼현 (2020.10.17. 매매, 2020.11.27. 소유권이전, 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연합파트너스대부주식회사 / 54,313,424원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.18. 연합파트너스대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 배당으로 정리
말소기준은 2023.07.18. 설정된 연합파트너스대부주식회사 근저당권입니다. 2025.07.03. 롯데카드 가압류와 2025.08.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.07.28. 정종성 명의의 근저당권부채권 질권은 말소기준 근저당채권에 결부된 배당 귀속 관계이며, 현재 배당표에서는 매수인의 별도 인수금액으로 계산되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 표본은 오래됐다
브라운스톤은 12세대, 2011.10.10. 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 57.76㎡이고, 확인되는 유사면적 실거래는 2건입니다. 평균 거래가는 154,750,000원, 최신 거래가는 2022.01.의 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 59.69㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 56.6㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 평균 | 유사면적 | 2건 | 154,750,000원 |
최저가 58,310,000원은 자료상 실거래 평균 154,750,000원의 37.7%이며, 금액 차이는 96,440,000원입니다. 감정가 170,000,000원과 비교해도 34.3% 수준이라 표면적인 할인폭은 큽니다. 다만 확인되는 거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2022.01이므로, 154,750,000원을 현재의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 연합파트너스대부주식회사 | 75,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,697,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 102,697,139원 중 56,860,420원이 배당되고 45,836,719원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액은 54,313,424원으로 현재 회차 시나리오에서는 충족되는 것으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 45,836,719원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 63,014,845원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 75,039,533원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 낮아지면 채권자 미배당액이 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 매수인의 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다. 다만 임대관계 미상 사항이 해소된다는 전제에서만 이 계산을 그대로 적용할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 대상 전용면적은 57.76㎡입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천남부초등학교 서측 인근에 있으며 주변에는 주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 도배 등으로 추정되며 하이샤시 창호와 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 2필 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남측과 동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 166.3㎡, 공시지가는 1,446,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 평균 유찰 횟수 2.3회와 실거래 공백을 고려해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임대관계 미상 기재를 그대로 두지 말고 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서. 대항력 임차인, 인수 조건, 특별매각조건과 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 추가 기재됐는지 원문을 확인하세요.
- 질권 관계. 2023.07.28. 근저당권부채권 질권의 배당 귀속과 말소 처리 내용을 배당표·등기 원문에서 대조하세요.
- 시세 재확인. 확인된 최신 실거래가 2022.01이므로 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 비교하세요.
- 내부 상태. 감정평가의 내부 마감은 추정 내용이 포함돼 있으므로 누수, 결로, 수리비와 최상층 상태를 현장에서 확인하세요.
- 소규모 공동주택. 12세대 다세대인 만큼 관리 상태, 공용부분 수선, 체납 관리비와 주차·도로 이용 여건을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 채권자 미배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인할 것은 더 선명해졌다
이 물건의 숫자만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 170,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 58,310,000원까지 내려왔고, 자료상 실거래 평균 154,750,000원의 37.7%입니다. 말소기준 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 다세대의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 감정요항에는 임대관계 미상으로 적혀 있고, 확인되는 거래는 2건뿐이며 최신 거래도 2022.01입니다. 12세대 소규모 건물에서 평균 2.3회 유찰됐다는 점까지 고려하면, 시장이 가격 외의 확인 비용과 환금성 위험을 요구하고 있을 수 있습니다. 확인된 권리는 소멸형, 가격은 큰 폭 할인, 최종 승부처는 점유·임대관계와 현재 시세 검증. 이 세 가지가 모두 맞아야 58,310,000원의 낮은 가격이 실제 매력으로 바뀝니다.