인천지방법원 2025타경511861. 간석동 용정비 7층 703호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가상 현황은 주거용입니다. 현재 소유자는 이병진이며 2017.08.31 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 272,400,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 그 뒤 2025년에 설정된 오케이저축은행·신한카드· 국민행복기금의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 후순위 등기채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 최저매각가 96,530,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 실질취득 역시 96,530,000원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 권리자료는 없으므로 임차인 표를 구성할 대상은 없지만, 점유·전입 관계 확인 없이 대항력 위험까지 완전히 없다고 단정하는 접근은 피하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 74-11 용정비 7층 703호 · 도로명 인천광역시 남동구 간석로11번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 현황 주거용 |
| 대상면적 | 41.6366㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물 내 7층 703호 · 사용승인일 2016.06.16 |
| 소유자 | 이병진 · 2017.08.31 소유권이전등기 (원인 2017.06.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 199,181,793원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
과거 농협은행주식회사의 채권최고액 255,600,000원 근저당은 2016.11.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.08.31 설정된 서울축산업협동조합 근저당이며, 그 뒤의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당액이 커지더라도 그것이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 낮지만, 시장은 하락 추세
용정의 확인된 실거래는 5건이고 전체 평균은 216,200,000원입니다. 그러나 2023년의 230,000,000원·280,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.09의 165,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 41.64㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.07 | 44.25㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2023.04 | 44.25㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 44.25㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 41.64㎡ | 6 | 196,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 216,200,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 96,530,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 58.5%입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 대비 44.6%라는 수치보다도 최근 거래 대비 58.5%라는 지표가 가격 판단의 핵심입니다. 다만 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -27.9%로 나타나므로, 과거 고가 거래를 기준으로 추가 상승여력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,137,540원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 272,400,000원 | 94,392,460원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 41,926,686원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,505,479원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주)국민행복기금 | 12,524,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 335,357,108원 중 채권자 예상배당은 94,392,460원이고 미배당은 240,964,648원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당계산상 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 96,530,000원 | 94,392,460원 | 240,964,648원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 269,402,386원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 47,299,700원 | 46,048,305원 | 289,308,803원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰가 하락이 곧바로 인수액 증가로 상쇄되는 대항력 임차인 인수형 구조는 확인되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 지하철 1호선 간석오거리역 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·연립주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 현황은 주거용입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4M 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 198.3㎡, 공시지가는 1,484,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 용정은 14세대이고 확인된 경매 낙찰률은 20.0%, 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 최신 실거래는 2025.09의 165,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 준비 단계에서 반드시 반영해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 권리자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유·전입관계를 원본 조사자료와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 216,200,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원을 기준으로 가격을 보세요. 최근 추세는 -27.9%입니다.
- 유찰·환금성. 이미 2회 유찰됐고 낙찰률은 20.0%입니다. 낮은 최저가가 향후 처분 용이성까지 의미하지는 않습니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 총 미배당 240,964,648원이 발생하지만 제시된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인은 크지만, 점유와 환금성이 최종 변수
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2017.08.31 서울축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 최저가 96,530,000원이 그대로 실질취득 기준이 됩니다.
가격도 최근 거래 기준으로는 낮습니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 165,000,000원 대비 58.5%입니다. 다만 시장 추세가 -27.9%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이며, 14세대·낙찰률 20.0%·2회 유찰이라는 환금성 지표가 함께 존재합니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결론적으로 “등기상 인수 계산은 0원이고 최근 거래 대비 가격은 낮지만, 점유 확인과 낮은 환금성 지표를 확인한 뒤 접근할 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
