부산지방법원 2025타경1178. 부산 강서구 식만동 소재 공장 및 부속 토지 등으로 이용되는 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 공장, 2층 사무실 등으로 이용 중이고, 토지는 공장지 및 부속토지 등 일단지 형태로 이용되고 있습니다. 감정가 1,359,494,580원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 951,646,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.05.11. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 1,008,000,000원입니다. 이후 압류와 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 승계하는 형태는 아닙니다. 다만 현재 최저가에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않고, 전체 신고채권 기준 미배당액이 404,295,636원 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻하며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1178 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 식만동 693-2 · 부산광역시 강서구 식만로189번길 41-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 공장, 2층 사무실 등 |
| 소유자 | 정종길 |
| 감정가 / 최저가 | 1,359,494,580원 / 951,646,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,008,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 포함 · 컨테이너박스 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.11. 을구 1번 대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 국민건강보험공단·국세 압류와 신용보증기금·하나카드·부산신용보증재단·제이비우리캐피탈 등의 가압류가 순차적으로 설정됐으며, 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.01.10. 대구은행이 신청한 종전 임의경매는 2025.02.03. 취하되어 관련 등기가 말소됐고, 2025.04.03. 에이치에프티삼일유동화전문 유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 자료가 없어 할인율만 확인
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가 951,646,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 것은 감정가 대비 회차별 최저가뿐입니다. 현재는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 666,152,200원, 3회 유찰 시 466,306,540원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 951,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,916,460원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,008,000,000원 | 939,729,540원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 280,500,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 11,482,121원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 5,043,055원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 신고채권 1,344,025,176원 중 939,729,540원이 배당되고 404,295,636원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인될 경우 선순위 차감으로 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 이용상태. 건물은 일반철골구조 기타(샌드위판넬)지붕 2층으로, 1층 공장·2층 사무실 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.07.10.입니다.
- 입지. 식만마을회관 서측 인근으로 농경지·주택·중소규모 공장이 혼재한 시가지주변 농공지대이며, 공장지 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 제공된 토지 자료는 지목 ‘대’, 토지면적 526.8㎡, 공업용 이용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도로에 접합니다.
- 추가 제한. 제3종 구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역, 지적재조사사업지구가 포함됩니다.
- 공시지가. 제공된 토지의 공시지가는 739,200원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있으므로 매각 전 체납세금 관계를 확인해야 합니다.
- 농지 관련 행정위험. 목록 4번 토지는 원상회복명령 가능성이 명시돼 있으므로 강서구 회신 내용과 현재 토지현황을 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 토지 지상의 컨테이너박스는 매각에서 제외되므로 소유관계와 반출·점유 문제를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 2-1이 일괄매각 대상이므로 각 목록별 경계·면적·현황을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말고 공장·토지 거래사례와 임대수익·재사용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2021.05.11. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 공부상 ‘답’인 토지의 현황 변경과 원상회복 가능성, 지적재조사 반영, 매각 제외 컨테이너, 국세·지방세 압류가 함께 존재합니다.
또한 현재 최저가 951,646,000원은 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 여부보다 현장 점유·토지 행정상태·실제 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
