부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 다세대 물건 중 가격만 보면 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 구간입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 위험입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 보증금은 118,400,000원이며 배당 부족분 62,501,940원이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서는 임차권 관련 판단에서 반드시 별도 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

117,000,000원

57,330,000원 · 2회 유찰

임차보증금

118,400,000원

한국토지주택공사 임차권

예상 인수액

62,501,940원

확약 범위 확인 필요

핵심지표

대항력 有

우선변제권 행사 가능

인천지방법원 2025타경512147. 인천 계양구 서운동 182-11 소재 다세대주택 제3층 제303호입니다. 감정가는 1억1,700만원, 현재 최저가는 5,733만원으로 두 차례 유찰을 거쳤습니다. 표면 가격은 낮지만 이 사건은 임차권등기와 대항력 판단이 핵심입니다.

등기상 한국토지주택공사가 2024년 10월 임차권등기를 완료했고, 보증금은 1억1,840만원입니다. 전입일은 2022년 8월 18일, 확정일자는 2022년 7월 22일로 확인됩니다. 배당표상 최저가 매각 시 임차인에게 일부만 배당되고 부족분이 발생하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512147 (강제경매)
소재지	인천광역시 계양구 서운동 182-11 3층303호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	배호상
감정가 / 최저가	117,000,000원 / 57,330,000원
신청채권 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 120,751,780원
매각기일	2026.07.24

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 7번 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 임차권자는 한국토지주택공사이며 보증금 118,400,000원, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 인수 위험

임차인	점유	보증금	권리	판정
한국토지주택공사	제3층 제303호 37.58㎡ 전부	118,400,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	승계 검토

⚠️ 실질취득 판단 최저가 57,330,000원 낙찰 기준 임차인 배당액은 55,898,060원이고 부족분은 62,501,940원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분은 매수인 인수 가능성이 있어, 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

확약 사항 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약은 해당 임차권 인수 판단에만 적용되므로, 실제 말소 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,431,940원
임차인 한국토지주택공사	118,400,000원	55,898,060원
SBI저축은행 가압류	37,969,274원	0원
서울보증보험 강제경매	120,751,780원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 인수액 변화

유찰로 낙찰가는 낮아지지만 대항력 임차인 인수 부담은 증가하는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 계수중학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
용도. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 다세대주택으로 이용 중입니다.
환금성. 다세대 특성상 아파트 대비 환금성은 제한적이며 임차권 이슈가 매수층 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기와 말소동의 확약서 적용 범위를 반드시 확인하세요.
최저가 착시 주의. 5,733만원이라는 숫자만 보고 판단하지 말고 실질취득 비용을 계산해야 합니다.
명도·인도. 임차권 관련 권리관계 정리 여부 확인 후 입찰해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 떨어졌지만, 경매의 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권이 존재하는 경우 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 커질 수 있습니다. 확약으로 위험이 해소되는 범위와 실제 말소 가능성을 확인해야 하며, 확인 전에는 저가 낙찰로 평가하기 어렵습니다. 가격은 매력적이지만 권리 확인이 선행돼야 하는 다세대 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-18	유찰	1억 1,700만원
2	2026-06-24	유찰	8,190만원
3	2026-07-24	대기	5,733만원

부동산강제경매

유찰로 싸졌지만, 임차권 인수 위험을 먼저 봐야 한다 — 인천 서운동 아시아드 303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력과 인수 위험

③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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