인천지방법원 2025타경512156. 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 에이동 14층 1410호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 남동전동기주식회사이며 2021.12.27. 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국·연수구의 압류, 조창형 관련 가압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 등기상 소멸 여부와 별개로 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512156 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 에이동 14층1410호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 21층 건물 내 14층 1410호 |
| 소유자 | 남동전동기주식회사 · 2021.12.27. 소유권이전 · 거래가액 530,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 513,000,000원 / 175,959,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.12.27. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 청구액 | 367,351,289원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.12.27. 을구 6번 중소기업은행 근저당입니다. 2023년 이후의 국·연수구 압류, 가압류 2건, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자·임차관계 — 3명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조성수 | 3.3평방미터 | 2023-11-30 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양지위 | 143평방미터 | 2024-06-04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)태왕그룹, 전재왕 | 143.37평방미터 | 2023-02-08 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.12.27. 이후이므로 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 조성수는 2025.11.19. 배당요구를 했고, 양지위는 보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당순위는 원문 서류와 함께 다시 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격과 배당 — 감정가 34.3%, 그러나 미배당은 커진다
현재 최저매각가는 175,959,000원으로 감정가 513,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 지식산업센터는 개별 호실의 임대·점유 상태와 실제 매매 수요가 낙찰가에 직접 영향을 줍니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 175,959,000원 | 172,695,574원 | 377,140,614원 |
| 4회 유찰 시 | 123,171,299원 | 120,646,901원 | 429,189,287원 |
| 5회 유찰 시 | 86,219,909원 | 84,267,951원 | 465,568,237원 |
예상배당표 (매각가 175,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,263,426원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 172,695,574원 |
| 갑구 9번 가압류 · 조창형 | 106,931,746원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 22,904,442원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 549,836,188원 중 172,695,574원이 배당되고, 377,140,614원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동, 인천송도소방서 서측 인근이며 지식산업센터·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 14층 1410호이며, 공용부분에 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 67,281.6㎡의 평탄한 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·경제자유구역·성장관리권역·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 외곽 공도에 접하고, 광로3류·대로2류·대로3류·중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,327,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준과 비교하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
- 점유자 확인. 세 점유자는 대항력 없음 판정이지만 실제 사용구역과 인도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·최우선변제 확인. 양지위의 보증금과 각 점유자의 우선변제·최우선변제 가능 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조하세요.
- 호실 특정 확인. 현황조사상 호실 표시가 없다는 내용이 있으므로 실제 위치와 점유 경계를 반드시 확인하세요.
- 용도 확인. 감정상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 가능 범위와 관련 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개”
이 물건은 2021.12.27. 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 세 점유자 역시 모두 기준일 이후 전입이라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 구조만 보면 핵심 위험은 크지 않습니다.
그러나 가격은 별도의 문제입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 175,959,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 지식산업센터의 실제 거래가와 임대수익을 대조하지 않고 감정가 할인율만으로 저평가를 단정할 수는 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 최우선변제 가능성, 호실 표시 문제까지 원본과 현장에서 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
