106,820,000원
인천지방법원 2025타경512376. 미추홀구 용현동 센트럴아파트 13층 1304호, 전용 59.8㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 218,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 106,820,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권이 있고, 전입일 2024.02.08은 말소기준인 2025.09.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이 임차권은 매각으로 사라지는 권리가 아니라, 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
현재 최저가 106,820,000원에서 집행비용 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 계산됩니다. 보증금 250,000,000원 중 남는 145,475,480원은 매수인 부담입니다. 따라서 입찰가격과 인수액을 합친 실질취득은 252,295,480원이며, 최저가만 시세와 비교하는 방식은 이 사건에서 의미가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-26 센트럴아파트 13층 1304호 도로명: 인천광역시 미추홀구 인주대로 157 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 13층 |
| 준공 / 규모 | 2017.08.03 사용승인 · 총 24세대 |
| 소유자 | 백율기 (2022.09.02 매매, 거래가 255,000,000원 · 2022.09.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박춘근 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액이 매수인에게 남는다
현재 등기부상 유효한 담보권은 없고, 과거 신한은행 근저당 147,600,000원과 국민은행 근저당 129,800,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 말소기준은 2025.09.16 강제경매개시결정입니다. 문제의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.09.12 등기됐고, 전입일도 2024.02.08로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 망박종환의상속인정애숙 | 13층 1304호 59.8㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 250,000,000원 | 전입 2024.02.08 확정 2022.06.27 배당요구 2024.09.12 | 대항력 우선변제 매수인 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.523억과 비교해야 한다
센트럴아파트 전용 59.8㎡대에서 확인되는 거래는 8건입니다. 전체 평균은 223,125,000원이지만, 2021~2023년의 230,000,000원~255,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 더 최근 수치인 2025.05 최신 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 31.1% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.63㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2023.08 | 59.96㎡ | 10 | 212,000,000원 |
| 2023.08 | 59.8㎡ | 9 | 188,000,000원 |
| 2022.12 | 59.8㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 59.8㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2022.08 | 59.8㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 59.96㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 59.96㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 223,125,000원 |
최저가 106,820,000원만 놓고 보면 최근 시세의 66.8%입니다. 그러나 여기에 임차보증금 미배당 잔액 145,475,480원을 더하면 실질취득은 252,295,480원으로 바뀝니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 160,000,000원의 157.7%, 즉 최근 시세보다 92,295,480원 높은 금액입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 223,125,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 보증금 우선변제 | 250,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 경매신청채권 · 박춘근 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 145,475,480원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,820,000원 | 145,475,480원 | 252,295,480원 |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 176,971,932원 | 251,745,932원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 199,000,352원 | 251,342,152원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 59.8㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물의 13층 1304호입니다. 사용승인일은 2017.08.03입니다.
- 주위환경. 독정이 삼거리 북서측 인근으로, 공동주택·다세대주택·오피스텔과 도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제물포역과 인하대역은 원거리에 위치합니다.
- 도로·토지. 남측 간선도로에 접하며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 외국인 등에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 단지이고, 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 최근 가격 추세는 -31.1%입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담을 기준으로 판단. 현재 회차는 106,820,000원이 아니라 인수액을 포함한 252,295,480원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 배당액 재계산. 집행비용·당해세 등 선순위 배당 항목이 늘면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 늘 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.06.22, 확정일자 2022.06.27, 점유개시 2022.07.29, 전입일 2024.02.08 및 배당요구 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 현재 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 여부와 별개로 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성, 인도 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 251,745,932원, 251,342,152원 수준입니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선 적용. 전체 평균 223,125,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 160,000,000원, 하락 추세 -31.1%를 우선해 가격 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “1.0682억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 106,820,000원이지만, 매수인이 실제로 부담하는 경제적 취득비용은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액 145,475,480원이 남아 현재 회차 실질취득은 252,295,480원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 160,000,000원보다 92,295,480원 높습니다.
추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차인 배당액이 함께 줄면서 인수액이 늘기 때문에, 총부담은 약 251,000,000원~252,000,000원에서 거의 고정됩니다. 여기에 2회 유찰, 24세대 소규모 단지, 최근 가격 추세 -31.1%가 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격은 최근 시세 이상이며, 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
