인천지방법원 2025타경512439. 인천 중구 북성동1가 유림빌라 5층 502호, 전용 56.76㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 126,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 43,218,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격이 아니라 2024.08.30 등기된 한국토지주택공사의 126,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권은 2024.11.26 압류보다 먼저 등기돼 원칙적으로 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다.
다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권과 함께 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 확약이 예정대로 이행돼 을구 1번 임차권등기가 말소되는 조건에서는 한국토지주택공사 관련 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 확약을 반영하지 않은 기계적 배당 계산상 미배당액은 83,959,924원이지만, 이는 실제 부담액이 아니라 확약이 없다고 가정했을 때의 룰상 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 북성동1가 1-11 5층 502호 · 제물량로335번길 60-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.76㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.03.08 거래가 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 43,218,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 122,553,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2014.01.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 126,000,000원 | 2022.09.23 / 2022.08.24 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 시 0원 |
한국토지주택공사의 임차권 범위는 제5층 제502호 56.76㎡ 전부이며, 임대차계약일은 2022.08.22, 확정일자는 2022.08.24, 주민등록일자는 2022.09.23, 점유개시일자는 2022.09.24입니다. 배당요구도 2024.08.30에 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 낮은 최저가보다 ‘실질취득’으로 본다
유림빌라의 최근 실거래 12건 전체 평균은 107,666,666원이지만, 과거 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.04 95,000,000원 1건이고, 최근 시세는 그 이전 거래 평균보다 12.7% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 53.45㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 56.76㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2023.02 | 53.45㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2023.02 | 53.45㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.08 | 52.49㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2022.08 | 53.45㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2022.08 | 56.76㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2022.08 | 53.45㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2022.08 | 52.49㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2022.07 | 53.45㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 56.76㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2022.06 | 56.76㎡ | 4 | 133,000,000원 |
말소동의 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질취득액은 43,218,000원으로, 최근 12개월 거래가 95,000,000원의 45.5%입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래 자체가 과거 평균보다 12.7% 하락한 만큼, 과거 전체 평균 107,666,666원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 · 확약 미반영 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,177,924원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 126,000,000원 | 42,040,076원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 122,553,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 중 83,959,924원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격은 더 내려간다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 43,218,000원 | 83,959,924원 | 43,218,000원 |
| 4회 유찰 시 | 30,252,599원 | 96,691,948원 | 30,252,599원 |
| 5회 유찰 시 | 21,176,819원 | 105,604,364원 | 21,176,819원 |
확약을 반영하지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 늘어나 총 부담은 보증금 126,000,000원 안팎에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하게 적용돼 임차권 인수가 0원이면 실질취득액은 각 회차 낙찰가 자체로 내려갑니다. 따라서 이 사건은 유찰률보다 확약서 효력 확인이 훨씬 중요한 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공동주택인 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상 5층 중 5층 502호입니다.
- 입지. 인천광역시 중구청 북측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 1km 이내에 경인국철 1호선 인천역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m 포장도로와 접하고 남동측은 보행자 계단도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며 공시지가는 629,500원/㎡입니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 동일 건물 실거래 표본은 12건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사 제출 확약서가 을구 1번 한국토지주택공사 주택임차권등기를 실제로 말소시키는 범위와 조건인지 확인하세요.
- 확약 미이행 시 최악값. 현재 회차 기준 룰상 미배당 인수액은 83,959,924원이며, 이 경우 총 부담은 보증금 126,000,000원 수준입니다.
- 실제 임차인. 한국토지주택공사는 보증금 권리 승계 성격이므로 실제 임차인은 0명으로 보되, 현장 점유 상태는 별도로 확인하세요.
- 하락 추세. 최신 거래 95,000,000원은 이전 거래 평균보다 12.7% 낮습니다. 과거 전체 평균만 보고 목표 매각가를 높게 잡지 마세요.
- 위반건축물. 컨테이너·창고 6㎡ 무단증축 표시가 502호와 직접 관련되는지 건축물대장과 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사, 건축물대장과 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 싸게 보이는 이유와 진짜 위험을 분리해야 한다
현재 최저가 43,218,000원만 보면 최근 거래 95,000,000원의 절반 이하라 가격 매력은 큽니다. 하지만 이 사건은 최저가 숫자 하나로 결론 내리면 안 되는 물건입니다. 선순위 한국토지주택공사 임차권을 그대로 인수하면 미배당액이 붙어 총 부담이 126,000,000원 수준으로 올라가지만, 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 유효하게 실행되면 그 인수액은 실질 0원입니다.
따라서 핵심은 “43,218,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “확약서로 을구 1번이 확실히 지워지느냐”입니다. 여기에 최근 시세의 12.7% 하락 흐름, 3회 유찰, 소규모 다세대의 환금성, 위반건축물 표시까지 함께 확인해야 합니다. 확약과 위반건축물 관계가 원본에서 정리된다면 현재 가격은 최근 실거래보다 크게 낮지만, 둘 중 하나라도 불명확하면 낮은 최저가만으로 안전성을 판단할 수 없습니다.
