인천지방법원 2025타경512680. 인천 남동구 구월동 1180-16, 송정빌라 2동 102호에 해당하는 전용 44.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가 111,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 38,073,000원입니다. 겉으로는 큰 폭으로 가격이 낮아졌지만, 이 사건은 가격보다 임차권 구조를 먼저 봐야 합니다. 을구 9번에는 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 70,000,000원 주택임차권이 있고, 이 신고는 실제 임차인 정일교의 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 정리돼 있습니다. 따라서 이를 별도 임차인이나 별도 70,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다.

매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기가 인수권리로 표시돼 있지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약의 효력은 그 등기에 한정해 반영해야 하므로, 배당표상 미배당 33,012,314원이 계산되더라도 을구 9번 임차권등기에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 정일교는 2024.02.14 전입이 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 확약 밖 대항력 가능·미상 위험은 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 실제 임차인은 별도 확인

과거 한국주택은행 근저당, 남동농업협동조합 근저당, 곽명근 근저당, 압류·가압류와 지하리 전세권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 등기는 2025.09.24 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2024.01.30 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상에 걸립니다. 다만 이 주택임차권등기에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 등기에 한한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

② 임차관계 — 실제 임차인은 1명

한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 정일교 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 임차보증금을 이중 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 정일교 1명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 53.6%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다

송정빌라(2동) 전용 44.82㎡의 확인 실거래 표본은 2022.03 1층 71,000,000원 1건입니다. 제공된 시세 기준값도 71,000,000원이며, 현재 최저가 38,073,000원은 이 금액의 53.6%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 확인 거래시점이 2022.03이므로, 이 숫자를 현재 시장가격으로 단정하기는 어렵습니다.

더 중요한 문제는 실질취득 총액이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 한국토지주택공사의 70,000,000원 임차권등기만 놓고 확약을 반영하지 않으면, 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권등기에 말소동의 확약이 있으므로 그 권리의 실질 인수는 0원입니다. 반면 정일교의 보증금은 미상이어서, 확약 밖 실제 부담은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,073,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당액은 33,012,314원으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서에 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 을구 9번 임차권등기에 관한 이 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이는 정일교에게 별도로 인정될 수 있는 대항력·보증금 위험까지 없어진다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수형 계산은 달라진다

위 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당계산상의 수치입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 늘어나는 구조이므로, 대항력 인수형에서는 최저가 하락 자체가 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다. 이 사건은 을구 9번 임차권등기의 확약 때문에 그 등기에 한한 인수는 실질 0원이지만, 정일교의 별도 미상 권리가 남아 있어 총 취득비용은 여전히 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 전용 44.82㎡, 제1층 제102호입니다.
• 입지. 인천성리중학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·주상용 부동산이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입 가능. 인근 노선버스 정류장과 근거리에 인천1호선 인천터미널역이 있습니다.
• 건물. 1990.11.08 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 건물입니다.
• 토지. 토지면적 198.6㎡, 평지·세로장방형, 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,783,000원/㎡입니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
• 기타. 토지 별도등기가 있고, 건물 외벽에는 ‘송정빌라2’로 표시돼 있습니다.
• 환금성 참고. 송정빌라(2동)는 6세대이며 확인 실거래 표본은 2022.03의 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정일교 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금 규모를 알아야 실질취득 총액을 계산할 수 있습니다.
• 정일교의 대항력 재확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 말고 실제 점유·전입 상태와 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 9번 주택임차권등기 말소를 담보하는지 원문을 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 70,000,000원은 정일교 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 기재돼 있으므로 등기 내용과 매수인 부담 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 확인 거래가 2022.03 71,000,000원 1건뿐이므로 53.6% 수치만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “38,073,000원”보다 먼저 확인할 것은 임차인이다

감정가 111,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 38,073,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 인수범위입니다. 한국토지주택공사 명의 70,000,000원 주택임차권은 정일교 보증금의 대위·승계 중복신고이고, 말소동의 확약서가 있어 그 등기의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.

그렇다고 권리가 완전히 정리된 것은 아닙니다. 실제 임차인 정일교는 2024.02.14 전입이 확인됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 실거래 참고값 71,000,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없는 이유입니다. 확약 대상은 정리됐지만, 확약 밖 임차인의 실질 부담이 확인될 때까지 가격 판단은 보류해야 하는 사건입니다.