인천지방법원 2025타경512770. 인천 계양구 효성동 송광빌라 에이동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 90,000,000원 임차보증금의 인수 여부입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 2020.12.29. 주민등록을 마쳤고, 말소기준인 2021.10.26. 인천신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 구조입니다. 확정일자도 2020.11.24.이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사합니다.
현재 최저가 38,073,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 1,085,314원을 제외한 36,987,686원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 53,012,314원은 원칙상 매수인 인수분이 됩니다. 그러면 확약 전 룰상 총부담은 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 91,085,314원으로, 낙찰가가 내려가도 보증금 수준의 부담이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 을구 7번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 권리에 한해 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 404-2 송광빌라 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박현철 (2020.08.21. 소유권이전 · 2020.05.11. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 38,073,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 97,197,533원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력이 핵심
말소기준은 2021.10.26. 인천신용보증재단 가압류 29,898,436원입니다. 그 뒤의 국 압류와 2025.09.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 한국토지주택공사 임차권은 등기 자체가 2022.08.24.이더라도 주민등록일 2020.12.29.과 확정일자 2020.11.24.이 말소기준보다 먼저이므로 단순히 “후순위 임차권등기”로 보면 안 됩니다.
임차권 분석
실제 임차인 0명. 한국토지주택공사 1건은 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수나 보증금 총액에 별도로 중복 합산하지 않습니다.
| 명의 | 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택전부 · 주거(임차권등기) 보증기관 승계 신고 | 전입 2020.12.29 확정 2020.11.24 배당요구 2022.08.24 | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 |
② 가격 구조 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 38,073,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 사건은 이미 3회 유찰된 다세대주택입니다. 감정가 대비 비율은 유찰에 따라 기계적으로 낮아진 값일 뿐, 그 자체로 현재 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 확약 전 룰상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,073,000원 | 34.3% | 53,012,314원 |
| 4회 유찰 시 | 26,651,100원 | 24.01% | 64,228,620원 |
| 5회 유찰 시 | 18,655,770원 | 16.81% | 72,080,034원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없을 경우 낙찰가가 더 내려가도 임차보증금의 미배당분이 커져 매수인의 실질부담이 보증금 수준에서 쉽게 줄지 않습니다. 반대로 이 사건은 말소동의 확약서를 반영하므로 현재 회차 기준 실질 인수는 0원이고, 실질취득 기준은 38,073,000원으로 봅니다. 다만 이를 시세 할인으로 단정할 근거는 감정가 대비 비율만으로는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,085,314원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 90,000,000원 | 36,987,686원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 29,898,436원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 97,197,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 53,012,314원입니다. 이는 말소동의 확약을 반영하기 전 룰상 인수액이며, 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성2동 주민센터 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 건물 외벽에는 ‘1동’으로 표기되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 대조. 을구 7번 주택임차권등기를 대상으로 한 서울보증보험 주식회사의 확약 내용과 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 전·후 금액 구분. 룰상 미배당 보증금은 53,012,314원이지만, 확약을 반영한 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
- 보증기관 승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수나 보증금 총액에 다시 합산하지 않습니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 38,073,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 건물 외벽 표기는 ‘1동’이므로 현장 점유와 호수 표시를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘38,073,000원’이 아니라 ‘확약의 실제 효력’
이 물건을 최저가만 보면 감정가 111,000,000원에서 38,073,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 확약이 없었다면 한국토지주택공사의 미배당 보증금 53,012,314원을 떠안아 룰상 총부담이 91,085,314원까지 올라가는 구조였습니다. 즉 낮은 낙찰가가 곧 낮은 실질취득가로 이어지는 물건이 아니었습니다.
이번 사건의 차이는 을구 7번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 그 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 회차 실질취득은 38,073,000원입니다. 다만 3회 유찰된 다세대라는 점을 함께 보아야 하고, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 환금성 검증입니다.
