인천지방법원 2025타경512853. 인천 서구 연희동 대명파크타운 4층 402호, 전용 44.97㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 주식회사마니주택은 2020.05.22. 거래가 86,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.03.10. 안산세무서장의 국세 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 등기부상 한국토지주택공사 임차권은 점유개시 2020.05.20., 주민등록 2020.05.21., 확정일자 2020.04.28.로 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 84,000,000원입니다. 현재 최저가에서 배당받지 못하는 금액이 41,093,800원으로 계산돼 원칙적으로는 매수인 인수형이지만, 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원*으로 조정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 706-2 대명파크타운 4층 402호 도로명: 인천광역시 서구 서곶로370번길 21-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.97㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 4층 |
| 규모 / 사용승인 | 대명파크타운18동 · 10세대 · 1994.11.28. |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.05.22. 거래가 86,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 98,489,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약서로 실질 0원*
2022.03.10. 국세 압류가 말소기준권리입니다. 주택도시보증공사의 가압류 1,716,000,000원과 서울보증보험의 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보존된 전입·점유일이 말소기준보다 앞서므로, 배당 부족분이 생기면 통상 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 이름 / 지위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승현 실제 임차인 | 전입 2023.04.11. 점유 부분 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 권리 인수 없음 점유·명도 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 | 점유 2020.05.20. 전입 2020.05.21. 확정 2020.04.28. | 84,000,000원 최승현 보증금 중복신고 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2022.11.22. | 보증기관 승계 실질 인수 0원* |
한국토지주택공사는 실제 거주 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 신고자입니다. 최승현과 한국토지주택공사의 보증금을 별개로 더하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다. * 확약서가 없거나 적용되지 않는 경우 현재 회차의 룰상 인수액은 41,093,800원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 4,410만원도 최근 거래의 129.7%
동일 면적 44.97㎡의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 65,000,000원이지만, 2022.11.의 96,000,000원 거래가 포함돼 최근 가격 판단을 부풀릴 수 있습니다. 가격 메리트는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 44.97㎡ | 지하 1층 | 34,000,000원 |
| 2022.11 | 44.97㎡ | 1층 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.97㎡ | 1건 | 34,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.97㎡ | 2건 | 65,000,000원 |
현재 최저가이자 확약서 적용 전제 실질취득액인 44,100,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 34,000,000원의 129.7%입니다. 전체 평균 65,000,000원만 보면 최저가가 67.8%로 낮아 보이지만, 최근 가격은 과거 거래보다 64.6% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율을 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,193,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 84,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 | 98,489,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 임차보증금 미배당액은 41,093,800원입니다. 원칙적 인수 계산은 이 금액이지만, 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,100,000원 | 41,093,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 54,085,661원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 21,608,999원 | 63,179,963원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 84,000,000원 수준에 수렴합니다. 즉 3회·4회 유찰로 최저가만 낮아져도 실질취득액은 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 의미를 갖는 것은 말소동의 확약서가 실제 매각과 말소에 그대로 적용될 때뿐입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 2호선 아시아드경기장역 남동측 인근의 기존 주택지대로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 아시아드경기장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1994.11.28. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 402호입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 폭 5미터 내외 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역· 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,148,000원입니다.
- 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 노후 다세대이고 동일 면적 확인 거래가 2건뿐입니다. 최근 거래는 34,000,000원으로 과거 96,000,000원보다 크게 낮아 가격 변동성과 표본 부족을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 확약 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 낙찰자에 대한 적용 여부와 제출 상태를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 최승현 점유·명도 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 점유 여부, 실제 임대차계약, 보증금과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고자이므로 최승현과 별도의 84,000,000원 임차인으로 계산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 65,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 34,000,000원을 가격 기준으로 우선 적용해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 최상층 누수, 내부 수리, 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 공용비용 확인. 체납 관리비와 공용부분 비용, 당해세, 실제 배당 변동 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이 곧 가격 메리트는 아니다”
이 사건의 권리분석은 말소동의 확약서 한 장에 초점이 맞춰집니다. 확약서가 그대로 적용되면 한국토지주택공사 임차권의 룰상 미배당액 41,093,800원은 실질 인수 0원*이 되고, 후순위 가압류와 강제경매 권리도 소멸합니다. 권리 측면에서는 가장 큰 위험이 정리되는 셈입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 확약서 적용 전제 실질취득액 44,100,000원이 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 34,000,000원의 129.7%이고, 최근 가격 추세는 -64.6%입니다. 2회 유찰과 감정가 49%라는 표면적 할인보다 최근 실거래가 더 중요합니다. 10세대 규모의 1994년 사용승인 다세대, 내부 미확인, 점유자 명도 점검까지 감안하면 결론은 분명합니다. 권리는 확약서 확인 조건부 통과, 가격은 보류.
