인천지방법원 2025타경513039. 인천 남동구 논현동에 위치한 아라트라움 14층 1403호 오피스텔입니다. 감정가 219,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 52,582,000원까지 떨어졌습니다. 표면적인 할인 폭만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다.

그러나 등기부를 확인하면 이야기가 완전히 달라집니다. 2024.07.23. 등기된 정환준의 주택임차권이 존재하며, 주민등록일은 2020.06.29., 확정일자는 2020.06.09.입니다. 이는 말소기준인 2025.10.13. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 52,582,000원이 아니라 선순위 임차보증금 168,000,000원입니다. 실제 배당액이 확정되지 않은 상태에서 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 등기된 박상준의 근저당권은 채권최고액 650,000,000원이었으나 2019.09.19. 말소됐습니다. 최지은 명의의 과거 주택임차권 190,000,000원 역시 2020.07.02. 말소된 상태입니다. 두 권리를 현재 살아 있는 인수채무에 중복 합산해서는 안 됩니다.

반면 정환준의 주택임차권은 현재 유효한 선순위 권리입니다. 2020년 임대차계약의 보증금 160,000,000원이 2022년 계약에서 168,000,000원으로 변경된 것으로 등기되어 있습니다. 이는 서로 다른 임차인 두 명의 보증금이 아니라 동일 임차인의 계약 변경 내역입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험 존재

③ 실질취득 분석 — 5,258만원에 취득하는 물건이 아니다

현재 최저매각가는 52,582,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 그러나 임차보증금 168,000,000원이 최저가를 크게 초과합니다. 선순위 임차보증금 인수형 경매에서는 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

임차인에게 매각대금이 우선 배당되어 그만큼 보증금이 변제되는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수하는 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 매수인의 전체 부담은 보증금 168,000,000원 수준에서 쉽게 줄어들지 않습니다.

다만 이 사건의 제공된 예상배당표에서는 집행비용을 공제한 51,235,524원 전액을 한국주택금융공사에 배당하는 것으로 계산되어 있으며, 정환준에 대한 배당액은 별도로 반영되어 있지 않습니다. 이 계산이 실제 배당에서도 유지돼 임차인이 아무것도 배당받지 못한다면, 매수인의 실질 부담은 더 커집니다.

위 금액은 최저매각가 52,582,000원에 임차보증금 미배당액을 합산한 조건별 계산입니다. 첫 번째 가정은 집행비용 1,346,476원 공제 후 잔액을 임차인이 우선 배당받는 경우이고, 두 번째는 제공된 예상배당표처럼 임차인 배당이 없는 경우입니다. 실제 배당순위·배당액을 확정한 결과가 아니며, 취득세·명도비·체납 관리비 등은 제외했습니다.

④ 회차별 가격 — 유찰돼도 인수 위험은 남는다

유찰 횟수가 늘어나면 최저매각가는 낮아집니다. 하지만 선순위 임차인이 매각대금에서 우선 배당받고 나머지 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수 보증금이 증가할 수 있습니다. 이 경우 실질취득액은 임차보증금 수준으로 사실상 고정됩니다.

또한 위 표의 미배당액은 한국주택금융공사의 신청채권 미회수액입니다. 이것이 곧바로 매수인이 인수할 금액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인의 핵심 인수 위험은 별도로 존재하는 정환준의 선순위 임차보증금 미변제 잔액입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 52,582,000원 가정)

현재 회차의 예상배당 계산에서는 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 신청채권자 한국주택금융공사에 배당하는 것으로 표시되어 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현역 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 남동측 인근에 수인분당선 인천논현역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 아라트라움은 2017.01.24. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 본건은 14층 1403호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
• 설비. 기본적인 위생시설과 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 및 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·논현2 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·상대보호구역 등의 규제가 표시되어 있습니다. 토지 공시지가는 3,342,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 인천논현역 접근성과 오피스텔·상업시설 혼재 입지는 확인되지만, 현재 최저가만으로 매각 후 환금성을 평가할 수는 없습니다. 실제 취득부담을 기준으로 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래를 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 정환준의 2024.07.23. 임차권등기와 2020.06.29. 주민등록, 2020.06.09. 확정일자를 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 보증금 변경 내역. 160,000,000원과 168,000,000원은 같은 임차인의 계약 변경 내역입니다. 현재 보증금 168,000,000원을 기준으로 인수 여부를 검토하세요.
• 배당순위 재검증. 예상배당표는 한국주택금융공사에 51,235,524원을 배당하는 것으로 계산하지만, 선순위 임차권이 반영되지 않았습니다. 임차인과 신청채권자의 실제 배당순위를 반드시 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 전체 부담을 계산하세요. 선순위 임차인에게 배당이 이뤄지는 경우와 이뤄지지 않는 경우를 각각 검토해야 합니다.
• 4회 유찰 원인. 감정가 대비 24.01%까지 내려온 사실 자체를 저가매수 기회로 단정해서는 안 됩니다. 선순위 보증금 인수와 반복 유찰의 관계를 검토하세요.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 보증금 반환 조건, 명도 가능 시점을 직접 확인하세요.
• 관리비 및 기타 부담. 미납 관리비, 취득세 및 관련 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 현 시세 검증. 오피스텔의 현재 실거래가와 실제 취득부담을 비교하세요. 감정가 219,000,000원만으로 시장가치나 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 확인하고 선순위 임차권의 인수 범위를 전문가에게 검토받으세요.

맺으며 — “최저가는 5,258만원, 그러나 진짜 가격은 따로 있다”

이 사건은 감정가 219,000,000원에서 최저가 52,582,000원까지 내려왔다는 점보다 선순위 임차보증금 168,000,000원이 존재한다는 사실이 훨씬 중요합니다.

정환준의 임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에서 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시했습니다. 선순위 임차인에게 배당이 이뤄진다면 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 반대로 임차인이 배당받지 못하는 경우에는 실질취득 부담이 더 커질 수 있습니다.

특히 제공된 예상배당 계산은 신청채권자에게 매각대금 잔액을 배당하면서 선순위 임차인의 보증금 배당을 별도로 반영하지 않았습니다. 따라서 정확한 배당순위와 인수액이 확정되기 전에는 낮은 최저가를 투자 메리트로 평가할 근거가 부족합니다.

네 차례 유찰된 오피스텔이라는 점과 현재 시세에 대한 추가 검증이 필요한 상황까지 고려하면, 이 물건은 보수적인 접근이 필요합니다. 권리 위험 높음, 가격 메리트 미확인, 입찰 판단 보류. 먼저 확인해야 할 것은 다음 유찰 가격이 아니라 매수인이 실제로 얼마의 보증금을 떠안게 되는가입니다.