인천지방법원 2025타경513039. 인천논현역 북서측 인근 아라트라움 14층 1403호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 219,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 107,310,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가 대비 49%이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 정환준의 대항력 있는 주택임차권입니다.
정환준은 2020.06.29 주민등록, 2020.06.09 확정일자를 갖고 있고, 2024.07.23 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금 168,000,000원과 함께 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 107,310,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 14층 1403호 · 54.42㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 천덕우 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 186,032,421원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 현재 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2019.02.22 박상준 명의 채권최고액 650,000,000원의 근저당권이 있었지만 2019.09.19 일부포기로 말소됐습니다. 최지은의 190,000,000원 주택임차권도 2020.07.02 해제로 말소된 과거 권리입니다. 현재 핵심은 정환준입니다. 정환준의 전입은 2020.06.29, 현재 주택임차권등기는 2024.07.23이고, 본건 강제경매개시결정은 2025.10.13이므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 명세서에 명시되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정환준 | 14층 1403호 54.42㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 최초 160,000,000원 | 2020.06.29 | 2020.06.09 갱신분 2022.06.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.68억
이 물건은 “유찰될수록 싸지는” 일반적인 구조와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액이 매수인에게 승계되므로, 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 커집니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 168,000,000원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 107,310,000원 | 60,690,000원 | 168,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 75,117,000원 | 92,883,000원 | 168,000,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 52,581,900원 | 115,418,100원 | 168,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,302,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 186,032,421원 | 105,007,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 미배당이 81,024,761원 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 정환준의 대항력 있는 임차권에 대해 보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시되어 있으므로, 배당표의 숫자만으로 “매수인 인수 0원”이라고 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 14층 1403호입니다. 사용승인일은 2017.01.24입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 인천논현역 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 남동측 인근에 수인분당선 인천논현역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,342,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 보세요. 현재 최저가 107,310,000원이 아니라 대항력 임차보증금 168,000,000원을 경제적 취득원가의 기준으로 봐야 합니다.
- 임차권 배당액 확인. 매수인이 실제로 인수할 금액은 임차인이 배당에서 얼마를 변제받는지에 따라 달라집니다. 배당 후 미변제 잔액 인수 문구가 핵심입니다.
- 임차권 원본 대조. 정환준의 2020.06.29 전입, 2020.06.09 확정일자, 2024.07.23 임차권등기와 보증금 168,000,000원을 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 최저가가 75,117,000원·52,581,900원까지 내려가도, 대항력 보증금 승계를 전제로 한 실질취득은 약 168,000,000원으로 유지됩니다.
- 오피스텔 현황 확인. 감정상 오피스텔 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “1.68억 인수형”
이 사건은 감정가 219,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 107,310,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격의 본질은 49% 할인율이 아닙니다. 정환준의 대항력 있는 주택임차권과 168,000,000원 보증금이 있고, 미배당 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 168,000,000원으로 고정됩니다. 추가 유찰 자체가 곧 추가 할인으로 이어지는 구조가 아닙니다. 이 물건은 “최저가 얼마인가”보다 “임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마 남는가”가 핵심입니다.
