31,213,000원
인천지방법원 2025타경513104. 부평시장역 북측 인근에 위치한 고은아파트 5층 503호입니다. 감정가는 130,000,000원이지만 네 번의 유찰을 거쳐 최저매각가는 31,213,000원까지 떨어졌습니다. 표면적인 가격만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가보다 임차인의 보증금 인수 여부가 훨씬 중요한 경매입니다.
등기부에는 김윤권 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차보증금은 135,000,000원, 전입신고일은 2022.05.10이며, 말소기준권리인 2023.05.18 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
이 때문에 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 결국 매수인의 실제 부담은 최저가가 아니라 보증금 135,000,000원 안팎에서 결정됩니다. 네 차례 유찰이라는 숫자만 보고 저가 매수 기회로 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-206 고은아파트 5층 503호 도로명: 인천광역시 부평구 주부토로81번길 45 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 5층 건물 중 5층 503호 |
| 임차권등기 범위 | 5층 503호 39.40㎡ 전부 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 사용승인 2002.10.02 |
| 소유자 | 최창업 (2022.04.28 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,213,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 152,971,850원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.18 갑구 4번 압류 · 국(도봉세무서장) |
| 실제 임차인 | 김윤권 1명 · 보증금 135,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금
기존 부평농업협동조합 근저당권(채권최고액 19,500,000원)은 2007.10.10 이미 말소되었습니다. 인천광역시의 2023.10.18 압류도 2024.08.06 말소되었으며, 2024.04.18 계양세무서장 압류와 2025.10.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 등기의 말소와 임대차보증금 채무의 소멸은 별개의 문제입니다. 김윤권의 주택임차권등기는 매각에 따른 말소 대상이더라도, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 남습니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기가 정리된다는 사실만으로 권리관계가 안전하다고 평가할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤권 | 5층 503호 39.40㎡ 전부 | 135,000,000원 |
전입 2022.05.10 확정 2022.04.14 (경정 반영) |
대항력 있음 우선변제권 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 김윤권 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.03.19 |
| 점유개시일 | 2022.04.18 |
| 주민등록일 | 2022.05.10 |
| 확정일자 | 2022.04.14 (2024.08.05 경정) |
| 주택임차권등기 | 2024.05.21 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 임대차보증금 | 135,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 30,251,166원 |
| 예상 미배당 보증금 | 104,748,834원 |
을구 3-2번은 2024.08.05 이루어진 기존 임차권등기의 확정일자 경정으로, 별도 임차인의 새로운 보증금이 아닙니다. 최초 기재된 확정일자 2022.08.19는 2022.04.14로 경정되었습니다. 따라서 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 3,121만원에 사도 실제로는 1.35억
이 물건에서 가장 피해야 할 계산은 최저매각가 31,213,000원만 감정가 130,000,000원과 비교하는 것입니다. 낙찰자가 인수할 보증금까지 합산해야 실질적인 취득 부담을 판단할 수 있습니다.
+ 인수 보증금 104,748,834원
= 실질취득 135,961,834원
이 금액은 감정가 130,000,000원보다 5,961,834원 높습니다. 제시된 배당추정치에서는 집행비용 961,834원이 먼저 공제되므로, 낙찰가와 미배당 보증금을 단순 합산한 액수가 보증금 원금보다 조금 높게 나타납니다. 핵심은 실질취득 부담이 약 135,000,000원 수준으로 유지된다는 것입니다.
④ 회차별 시뮬레이션 — 유찰돼도 인수 부담이 증가
낙찰가가 하락하면 임차인에게 돌아가는 배당재원도 줄어들 수 있습니다. 그러면 낙찰자가 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어납니다. 아래는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 24% |
31,213,000원 | 104,748,834원 | 152,971,850원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
21,849,100원 | 113,944,184원 | 152,971,850원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% |
15,294,369원 | 120,380,930원 | 152,971,850원 |
현재 회차에서 인수액은 104,748,834원이고, 추가 유찰 시에는 113,944,184원, 120,380,930원으로 증가하는 시나리오입니다. 반면 매각가와 인수 보증금을 합친 실질취득 부담은 각 회차에서 모두 약 135,000,000원 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 961,834원 |
| 1. 임차인 김윤권 · 우선변제 | 135,000,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 152,971,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 961,834원과 임차인 배당 30,251,166원으로 매각대금이 소진됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 152,971,850원은 전액 미배당으로 계산되며, 임차인 보증금 부족분 104,748,834원은 매수인 인수 예상액입니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일·당해세·최우선변제 여부와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 주변 교통시설과 간선도로의 거리 및 이용 편의성을 고려한 교통상황은 비교적 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2002.10.02 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며 샷시창호 등이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측으로 주부토로81번길의 지선도로에 접하며, 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 입찰 및 취득 시점에 적용되는 규제는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 부평시장역 인근이라는 입지적 요소는 있으나, 실제 환금성은 개별 건물 상태와 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 이 사건은 4회 유찰되었으므로 가격 수용성에 대한 확인이 특히 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김윤권의 보증금 135,000,000원 중 미배당액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 우선 확인하세요.
- 확정일자 경정 확인. 최초 확정일자 2022.08.19가 2024.08.05 경정을 통해 2022.04.14로 변경된 이력을 확인하고, 임차권등기 3번과 3-2번을 서로 다른 임차인으로 계산하지 마세요.
- 배당순위 재검토. 2023.05.18 국세 압류와 2024.04.18 국세 압류의 관련 세금, 법정기일 및 당해세 여부를 검토하세요. 실제 조세채권 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 최저가 31,213,000원에 예상 인수액 104,748,834원을 합산한 135,961,834원을 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 예상 인수액은 113,944,184원, 6회 유찰 시에는 120,380,930원으로 증가합니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가와 실질취득액을 비교하는 데 그치지 말고 동일 건물 및 인근 유사 아파트의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 실제 점유 및 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 반환과 인도 관계를 포함한 명도 계획이 필요합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비가 있는지 확인하고, 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 검토하세요.
- 입찰보증금 확인. 4회 유찰된 물건이므로 매각공고의 입찰보증금 비율과 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 경매 진행상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 인수 위험이 가격 할인을 압도
맺으며 — “낙찰가 3,121만원 ≠ 취득가 3,121만원”
인천 고은아파트 503호는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 130,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 31,213,000원까지 내려왔기 때문입니다.
하지만 이 경매의 본질은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 배당추정에 따르면 낙찰자는 31,213,000원을 납부하는 데 그치지 않고, 추가로 104,748,834원의 보증금 인수를 고려해야 합니다. 합산액은 135,961,834원으로, 감정가보다 높습니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락에 대응해 인수액이 늘어나므로 실질취득 부담이 약 135,000,000원 수준이라는 본질은 크게 바뀌지 않습니다. 또한 이미 4회 유찰된 만큼 시장의 가격 수용성도 신중하게 검토해야 합니다.
결론은 명확합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저매각가가 아니라 135,000,000원의 임차보증금입니다. 입찰을 검토한다면 매각물건명세서상 인수 조건과 실제 배당순위를 확인하고, 실질취득액을 기준으로 시장가격과 비교해야 합니다. 현재 최저가만을 근거로 저가 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다.
