63,700,000원
인천지방법원 2025타경513104. 부평동 고은아파트 5층 503호입니다. 표면적으로는 감정가 130,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 63,700,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 가격을 최저가만으로 보면 안 됩니다. 임차인 김윤권의 전입일은 2022.05.10으로 말소기준권리인 2023.05.18 국 압류보다 앞서고, 자료에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 임차보증금은 135,000,000원이며, 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
을구 3번 주택임차권등기는 2024.05.21 등기됐지만, 그보다 앞선 임대차계약일 2022.03.19, 점유개시일 2022.04.18, 전입일 2022.05.10이 확인됩니다. 확정일자는 을구 3-2 경정등기에 따라 2022.04.14로 정정돼 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 잔액 인수 문제는 별개로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-206 고은아파트 5층 503호 · 주부토로81번길 45 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공부상 아파트 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호 |
| 사용승인일 | 2002.10.02 |
| 소유자 | 최창업 (2022.04.25 매매 · 2022.04.28 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 152,971,850원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.18 국 압류입니다. 2003.07.08 설정된 부평농업협동조합 근저당권 19,500,000원은 2007.10.10 이미 말소됐고, 인천광역시의 2023.10.18 압류도 2024.08.06 해제·말소됐습니다. 2024.04.18 국 압류와 2025.10.15 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤권 5층 503호 39.40㎡ 전부 | 135,000,000원 | 전입 2022.05.10 확정 2022.04.14 | 대항력 有 우선변제 有 | 잔액 승계 2회 유찰 가정 72,846,600원 |
김윤권은 배당요구를 했고, 제공된 배당가정에서는 우선변제권을 행사합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 확정일자를 2022.04.14로 고친 경정등기입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 미배당 보증금입니다. 2회 유찰 기준으로 최저매각가 63,700,000원에 인수액 72,846,600원을 더하면 136,546,600원입니다. 보증금 135,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 이후 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차인이 받는 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,700,000원 | 72,846,600원 | 136,546,600원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 44,590,000원 | 91,612,620원 | 136,202,620원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 31,212,999원 | 104,748,835원 | 135,961,834원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 김윤권 보증금 | 135,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 152,971,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당가정에서는 집행비용 1,546,600원을 제하고 남은 62,153,400원이 김윤권에게 배당되며, 보증금 부족분 72,846,600원이 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사 청구액 152,971,850원은 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 세금의 우선순위에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호이며 사용승인일은 2002.10.02입니다. 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샷시창호 등이고 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 주부토로81번길 소로의 지선도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부상 상태. 공부상 아파트이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 2회 유찰 기준 63,700,000원에 72,846,600원 인수를 합친 136,546,600원이 핵심입니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 3회 유찰은 136,202,620원, 4회 유찰은 135,961,834원으로 총부담이 보증금 수준에 거의 고정됩니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김윤권 보증금 135,000,000원은 전액 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 인수한다는 명세서 문구가 있습니다.
- 세금 배당순위 확인. 말소기준이 국 압류이고 당해세가 배당 시나리오에 반영되지 않았으므로 실제 조세채권의 법정기일·배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2 경정등기로 확정일자가 2022.04.14로 정정된 점을 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 현 점유자와 인도 상태를 현황조사서·집행관 조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률 51%”보다 “보증금 135,000,000원”을 봐야 한다
이 사건은 최저가만 보면 130,000,000원에서 63,700,000원으로 낮아져 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 김윤권의 전입일 2022.05.10이 말소기준권리 2023.05.18보다 앞서 대항력이 있고, 보증금 135,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다. 2회 유찰 가정에서 낙찰가 63,700,000원 + 인수 72,846,600원 = 실질취득 136,546,600원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 3회 유찰 시 136,202,620원, 4회 유찰 시 135,961,834원으로, 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수가 증가합니다. 여기에 실제 세금 배당이 임차인 몫을 줄이면 인수액은 더 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 절반 이하”라는 숫자보다 대항력 임차보증금 135,000,000원의 승계 구조가 훨씬 중요한 사건입니다.
