인천지방법원 2025타경513108. 인천 서구 청라동 호반베르디움 155동 29층 2902호, 전용면적 기준 84.9207㎡ 아파트입니다. 감정가는 630,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 441,000,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적의 2026년 2월부터 4월까지 실거래 12건 평균은 598,333,333원, 최신 거래는 600,000,000원입니다. 가격만 보면 최저가가 최근 평균의 73.7%여서 확실한 간격이 확인됩니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격표만이 아닙니다. 권리판정에는 2023년 11월 10일 국 압류가 말소기준으로 제시돼 있지만, 등기에는 그보다 7일 앞선 2023년 11월 3일 삼성화재해상보험 근저당권 470,925,000원이 있고, 이 권리가 2025년 7월 31일 한국자산관리공사로 이전된 내역이 있습니다. 한국자산관리공사는 2025년 10월 15일 임의경매를 신청했고 청구액은 420,494,894원입니다. 따라서 최선순위 기준과 신청 근저당의 처리 관계를 매각물건명세서와 최신 등기 원본으로 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513108 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 168-1 호반베르디움 제155동 제29층 제2902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용면적 기준 84.9207㎡ · 철근콘크리트구조 30층 중 29층 |
| 소유자 | 임민섭 (2014.11.26. 거래가 320,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 441,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 420,494,894원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산보다 기준 확인이 먼저
국 압류 이후에는 국민건강보험공단 압류, 하나솔루션·복사기나라렌탈·경기신용보증재단의 가압류, 인천광역시 서구 압류, 서인천세무서 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 제시된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당가정의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 현황조사서·전입세대확인서·관리사무소 점유 확인 없이 점유자가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력 여부를 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 4.41억은 최근 평균의 73.7%
호반베르디움 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 2월부터 4월까지 거래됐고, 거래금액은 555,000,000원~660,000,000원, 최근 12개월 평균은 598,333,333원입니다. 최신 거래금액은 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 8 | 599,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 4 | 599,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 4 | 555,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 18 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 23 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 23 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 12 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 6 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 평균 | 84.9207㎡ 기준 | 12건 | 598,333,333원 |
최저가 441,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%이며, 실거래 최저 555,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 630,000,000원은 최근 거래 범위 안에 있지만 최근 평균과 최신 거래보다는 높습니다. 이번 회차의 가격 메리트는 감정가가 아니라 한 차례 유찰된 최저가에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 하나솔루션 | 42,386,800원 | 42,386,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 복사기나라렌탈 | 30,153,600원 | 30,153,600원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,860,000원 | 18,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 342,789,600원 |
위 표는 매각가 441,000,000원을 기준으로 집행비용과 가압류 3건을 배분한 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류의 실제 교부청구액과 신청채권은 별도 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초은고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다. 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 중 29층이며, 위생·급배수·지역난방·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 호반베르디움은 620세대이며 사용승인일은 2011.10.18.입니다. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 가장형 평지의 아파트 부지이며 단지 북측과 서측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,572,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 속하며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 제시된 기준일 2023.11.10.보다 앞선 2023.11.03. 근저당권과 2025.07.31. 권리이전 내역을 최신 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 신청채권 배당 확인. 한국자산관리공사의 청구액 420,494,894원이 배당가정에 반영되지 않은 이유를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 동안양세무서·국민건강보험공단·인천광역시 서구·서인천세무서의 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사·관리사무소 확인과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 29층 상태 확인. 내부 마감은 미상으로 기재돼 있습니다. 누수·창호·난방·수리비와 조망 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에서 체납액을 확인하세요.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.07.24.로 기재돼 있으므로 입찰·매각 결과와 후속 기일 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 A급 후보, 권리 확정은 아직 B
가격 숫자만 보면 매력은 분명합니다. 최저가 441,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 598,333,333원의 73.7%이고, 최신 거래 600,000,000원 및 실거래 최저 555,000,000원보다 낮습니다. 임차인 신고 내역도 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 곧바로 ‘권리 깨끗한 저가 아파트’로 결론 내리기는 어렵습니다. 제시된 말소기준보다 앞선 근저당권과 한국자산관리공사로의 이전 내역이 존재하고, 신청채권 420,494,894원이 배당가정에서 빠져 있습니다. 세금 압류 4건의 실제 금액도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가치가 높지만, 권리는 원본 대조 후 확정입니다. 말소기준과 배당순위가 정리되면 매수인 인수 0원의 가격형 물건이 될 수 있지만, 그 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
