인천지방법원 2025타경513175. 인천 미추홀구 용현동 현진빌 3층 302호, 전용 50.48㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 위명성이고, 2019년 3월 12일 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건에서 말소기준권리는 2020년 6월 30일 이승재 근저당권 30,000,000원입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주의할 권리는 근저당보다 앞선 시점에 대항력의 기초를 갖춘 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2019년 2월 12일, 확정일자 2019년 2월 13일, 전입·점유개시일 2019년 3월 12일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 일반 계산만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조지만, 이 사건에는 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 앞서지만, 해당 임차권은 확약이 핵심

말소기준권리는 2020.06.30 설정된 이승재 근저당권입니다. 주택도시보증공사 가압류 82,000,000원과 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 등기 자체는 2023.05.25이지만, 전입·점유개시는 2019.03.12이고 확정일자는 2019.02.13이므로 대항력 및 우선변제의 기초가 말소기준권리보다 앞섭니다.

실제 임차인으로 합산할 대상은 0명이고, 한국토지주택공사 신고는 보증금 승계 성격으로 처리합니다. 따라서 표시된 120,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 현 회차 배당계산상 보증금 중 62,153,400원이 배당되고 57,846,600원이 남지만, 매각물건명세서에 을구 4번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 63,700,000원으로 감정가 130,000,000원의 49%입니다. 다만 현진빌은 8세대 규모이고 대상 전용면적은 50.48㎡이며, 대상 면적과 직접 비교할 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라는 결론은 내릴 수 없습니다.

이 사건에서는 주택임차권의 룰상 인수액과 확약 반영 후 실질취득액을 분리해서 봐야 합니다. 확약이 없다고 가정하면 현 회차는 낙찰가 63,700,000원에 미배당 보증금 57,846,600원이 더해져 121,546,600원 수준이 됩니다. 그러나 제출된 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권 인수는 0원이므로 현 회차 실질취득은 63,700,000원입니다. 이 가격이 시장가보다 싼지 여부는 별도의 비교거래 확인 없이는 판단을 유보해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 57,846,600원입니다. 다만 을구 4번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 “다세대주택”으로 이용 중인 집합건물입니다. 아파트가 아닙니다.
• 입지. 인천용현초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·아파트·단독주택·오피스텔·학교시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있으며, 북측 근거리에 수인분당선 숭의역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2008.10.16입니다.
• 도로. 남동측 약 8미터, 남서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접하며 토지는 평지의 세로장방형입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되고, 감정자료에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 현진빌은 8세대 규모의 다세대주택이고 이 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 동일 면적의 직접 비교 실거래가 확인되지 않아 매각가격 결정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 을구 4번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제로 제출돼 있다는 점과 적용 범위를 원문에서 재확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현 회차 계산상 미배당 보증금은 57,846,600원이지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
• 별도 점유자 확인. 현장조사에서는 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계가 미상입니다. 추가 점유자가 확인될 경우 보증금·전입·확정일자를 확인해 대항력을 별도로 판단해야 합니다.
• 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각하지 않기. 최저가 63,700,000원은 감정가의 49%이지만, 동일 면적 비교거래가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
• 유찰 시나리오 구분. 3회 유찰 시 최저가 44,590,000원, 4회 유찰 시 31,212,999원이지만, 확약을 배제한 룰상 미배당액은 각각 76,612,620원과 89,748,835원으로 늘어납니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조해 권리관계와 점유상태를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 확약의 효력과 실제 시세가 먼저다

이 물건의 첫인상은 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰된 63,700,000원이라는 가격입니다. 하지만 권리분석에서 먼저 보이는 것은 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 주택임차권입니다. 확약이 없다면 현 회차 미배당 57,846,600원을 매수인이 부담할 수 있어 낙찰가와 합친 부담이 121,546,600원 수준이 되는 구조입니다.

이번 사건은 여기에 결정적인 예외가 있습니다. 을구 4번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보고, 현 회차 실질취득은 63,700,000원으로 판단합니다. 다만 확약은 그 임차권에만 적용되며, 현장 임대차관계는 자세히 확인되지 않았습니다. 또한 직접 비교할 동일 면적 실거래 금액도 없어 63,700,000원이 시세보다 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 2회 유찰·8세대 다세대·시세 비교의 불확실성을 함께 보면 이 사건은 권리는 조건부 확인, 가격은 검증 후 판단이 맞습니다.